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想必大家对《西游记》中真假美猴王一回都耳熟能详，不管是与孙悟空朝夕相处最亲近的师兄弟、水帘洞的猴子猴孙们，还是被百姓视为无所不能的众位神仙，都难以辨清美猴王真伪，最终还是如来道破天机，还观众清晰。而今，在房地产行业的敏感时期，济南楼市“回暖说”是真相，是假象，却依旧扑朔迷离，众说纷纭，真真假假难以辨别。
闲置土地处置 力促楼市回暖
我国房地产虽然已发展多年，但绝大部分开发商的盈利模式依然是依赖土地升值，相比之下，依靠产品差异化获得的利润回报并不高，所以在各级城市中，特别是二线以下城市，捂地现象非常普遍。与此同时，也存在很多土地延长开发周期，甚至动辄5年以上的开发周期，在事实上起到了捂盘的效果。
针对现在房地产行业的实际发展情况，国土资源部6月9日发布了2012年5月22日修订通过的《闲置土地处置办法》，再次明确了闲置土地的定义：“一年未动工开发即属闲置土地。”并规定对未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，该办法自7月1日起施行。闲置土地处置办法出台，力促楼市供应。
但是一方面，业内人士表示目前地产公司闲置土地不多，政策施行效果有待观望。房地产专家称，根据以前经验，公司很容易规避土地闲置管理办法的相关规定，一块面积很大的土地，开发商可以先开发很小的一部分，也就很难说是闲置了，另外，一些公司还可以借口规划更改来逃避监管。而且，对未动工开发土地给予处罚主要是为了打击开发商的囤地行为，但究竟如何理解“动工开发”，一直未有定论，此前便有开发商以“工程已奠基”为由规避“闲置土地”一说，或者调来几辆挖土机、打桩机假装开工，但之后便一直闲置。因而《闲置土地处置办法》未必能促进楼市回暖。另一方面，在济南目前房地产的市场行情下，看不清未来市场走势，楼市“回暖”真假难辨，开发商尤其是中小房企，拿地特别谨慎，土地市场寒意仍未退去，从地产市场的角度来看，楼市回暖说还有待考证。
而国家发改委国土开发与地区经济研究所资源经济研究室副主任黄征学认为，大部分土地都在开发商手中，如果不盘活闲置土地会对房价有影响，而中国房价上涨跟住房供给不足相关。他还表示，《闲置土地处置办法》能进一步规范开发商的开发经营活动，遏制开发商的囤地行为及通过囤地获取超额的土地增值收益。短期会对开发商和土地所属方形成一定压力，长期能够调节市场供需水平，改善市场均衡关系。真正实现供求平衡，才会利于楼市的回暖，不仅仅是单纯的成交量回暖，更是促进房地产市场的良性循环。
房企表示压力山大
6月12日，国家发改委针对有关媒体“地产松绑或是救市第二张牌”的报道进行辟谣，严肃指出，将房地产领域宏观调控坚持到底。当前房地产市场低迷，又遇到前所未有的政策寒冬，对此，房地产企业对楼市回暖均表示压力山大。
近两个月楼市成交量轻微回暖，但是很多商家将这种回暖现象归结为商家的“以价换量”、降价求生存。而现在的品牌开发企业更多地希望通过品质、品牌、信誉等软硬实力在市场上获得更大的发展空间，而不是仅仅依靠降价来获得购房者的青睐。除了刚需所迫，降价预期和观望情绪依旧是包括山东在内的楼市的主要特征。一方面是继续观望，期待降价的购房者，一方面是声称“降价已到位”的房地产商。在其他条件差不多的情况下，价格是购房者考虑的唯一因素。房价不断合理回归，的确减轻了购房者巨大的经济负担。但单纯强调降价带来负面的因素，也逐渐受到各界关注。很多专家也担心，“单纯强调开发商降价，最后很可能给购房者和城市留下一堆建筑垃圾，形成长期隐患”。对此，有些房地产商打出“品质才是制胜关键”的售楼标语。但在此前的房地产市场条件下，即便商家使出浑身解数，观望者依旧观望。
济南从今年3月以来，已连续两个月一二手住宅同比双降。面对回暖说，商家有苦难言，市场成交量的确在回升，但这种回暖是局部的，而不是全面的。投资类产品，别墅、洋房、大平层等高端住宅，配套、品质、品牌都稍逊一筹的小楼盘，仍可以说是度日如年，日子很不好过。
购房者眼中的回暖说
据搜房网调查显示，半成网友未感觉到济南楼市回暖，且六成置业者仍在观望。虽然目前全国不少城市开始对楼市调控进行微调，但济南的政策力度丝毫未减，不少置业者选择继续持币观望。
因为每个人评判楼市回暖的标准不同，因而对楼市回暖也有不同的看法。有网友称，成交量的持续上升是楼市回暖的判断标准；但也有网友认为，楼盘价格的回升是楼市回暖的表现。虽然评判标准各不相同，但是对于楼市回暖的原因大致可以分为几点，首先大部分人认同是房企降价促使楼市回暖。以确定购房的职业者真正买房只是时间问题，而促使职业者观望的也只是楼市价格走势的问题。其次，有人认为楼市回暖是刚性需求释放的结果。很多市民，特别是结婚急需用房子的年轻人不能再在一旁默默观望，该出手时就出手，刚需促使楼市回暖是楼市发展的必然。最后是房贷政策的调整。央行6月7日下发银发[2012]142号文件(特急)。“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。”关于贷款利率的调整无疑对房地产的回暖起到一定的促进作用。有市民认为，这样地方政策与银行信贷出现放松，加之房地产销售人员和中介关于楼市回暖，房价反弹的宣传，以及部分二手房房主受鼓动将房价上提等，使得部分观望人群唯恐出现2009年那样的房价全面反弹，匆忙入市购房。
根据搜房网做的调查，有56.69%的接受调查的人对济南楼市回暖没有感觉，有11.02%的人认为大部分楼市已经回暖，但是还有32.28%的人认为只是个别地区出现了回暖现象。
调控政策短期内不可能放松，面对现在楼市的状态，各位专家学者意见也不尽相同。所以济南楼市“回暖说”不能一概而论，如何建立多层次的住房供应体系，抓住主要矛盾，采取灵活政策，保护刚需，适度激活合理需求，都是值得深思的问题。拨开迷雾，济南楼市下半年到底会走向何方？我们拭目以待。
闲置土地处置 力促楼市回暖
我国房地产虽然已发展多年，但绝大部分开发商的盈利模式依然是依赖土地升值，相比之下，依靠产品差异化获得的利润回报并不高，所以在各级城市中，特别是二线以下城市，捂地现象非常普遍。与此同时，也存在很多土地延长开发周期，甚至动辄5年以上的开发周期，在事实上起到了捂盘的效果。
针对现在房地产行业的实际发展情况，国土资源部6月9日发布了2012年5月22日修订通过的《闲置土地处置办法》，再次明确了闲置土地的定义：“一年未动工开发即属闲置土地。”并规定对未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，该办法自7月1日起施行。闲置土地处置办法出台，力促楼市供应。
但是一方面，业内人士表示目前地产公司闲置土地不多，政策施行效果有待观望。房地产专家称，根据以前经验，公司很容易规避土地闲置管理办法的相关规定，一块面积很大的土地，开发商可以先开发很小的一部分，也就很难说是闲置了，另外，一些公司还可以借口规划更改来逃避监管。而且，对未动工开发土地给予处罚主要是为了打击开发商的囤地行为，但究竟如何理解“动工开发”，一直未有定论，此前便有开发商以“工程已奠基”为由规避“闲置土地”一说，或者调来几辆挖土机、打桩机假装开工，但之后便一直闲置。因而《闲置土地处置办法》未必能促进楼市回暖。另一方面，在济南目前房地产的市场行情下，看不清未来市场走势，楼市“回暖”真假难辨，开发商尤其是中小房企，拿地特别谨慎，土地市场寒意仍未退去，从地产市场的角度来看，楼市回暖说还有待考证。
而国家发改委国土开发与地区经济研究所资源经济研究室副主任黄征学认为，大部分土地都在开发商手中，如果不盘活闲置土地会对房价有影响，而中国房价上涨跟住房供给不足相关。他还表示，《闲置土地处置办法》能进一步规范开发商的开发经营活动，遏制开发商的囤地行为及通过囤地获取超额的土地增值收益。短期会对开发商和土地所属方形成一定压力，长期能够调节市场供需水平，改善市场均衡关系。真正实现供求平衡，才会利于楼市的回暖，不仅仅是单纯的成交量回暖，更是促进房地产市场的良性循环。
房企表示压力山大
6月12日，国家发改委针对有关媒体“地产松绑或是救市第二张牌”的报道进行辟谣，严肃指出，将房地产领域宏观调控坚持到底。当前房地产市场低迷，又遇到前所未有的政策寒冬，对此，房地产企业对楼市回暖均表示压力山大。
近两个月楼市成交量轻微回暖，但是很多商家将这种回暖现象归结为商家的“以价换量”、降价求生存。而现在的品牌开发企业更多地希望通过品质、品牌、信誉等软硬实力在市场上获得更大的发展空间，而不是仅仅依靠降价来获得购房者的青睐。除了刚需所迫，降价预期和观望情绪依旧是包括山东在内的楼市的主要特征。一方面是继续观望，期待降价的购房者，一方面是声称“降价已到位”的房地产商。在其他条件差不多的情况下，价格是购房者考虑的唯一因素。房价不断合理回归，的确减轻了购房者巨大的经济负担。但单纯强调降价带来负面的因素，也逐渐受到各界关注。很多专家也担心，“单纯强调开发商降价，最后很可能给购房者和城市留下一堆建筑垃圾，形成长期隐患”。对此，有些房地产商打出“品质才是制胜关键”的售楼标语。但在此前的房地产市场条件下，即便商家使出浑身解数，观望者依旧观望。
济南从今年3月以来，已连续两个月一二手住宅同比双降。面对回暖说，商家有苦难言，市场成交量的确在回升，但这种回暖是局部的，而不是全面的。投资类产品，别墅、洋房、大平层等高端住宅，配套、品质、品牌都稍逊一筹的小楼盘，仍可以说是度日如年，日子很不好过。
购房者眼中的回暖说
据搜房网调查显示，半成网友未感觉到济南楼市回暖，且六成置业者仍在观望。虽然目前全国不少城市开始对楼市调控进行微调，但济南的政策力度丝毫未减，不少置业者选择继续持币观望。
因为每个人评判楼市回暖的标准不同，因而对楼市回暖也有不同的看法。有网友称，成交量的持续上升是楼市回暖的判断标准；但也有网友认为，楼盘价格的回升是楼市回暖的表现。虽然评判标准各不相同，但是对于楼市回暖的原因大致可以分为几点，首先大部分人认同是房企降价促使楼市回暖。以确定购房的职业者真正买房只是时间问题，而促使职业者观望的也只是楼市价格走势的问题。其次，有人认为楼市回暖是刚性需求释放的结果。很多市民，特别是结婚急需用房子的年轻人不能再在一旁默默观望，该出手时就出手，刚需促使楼市回暖是楼市发展的必然。最后是房贷政策的调整。央行6月7日下发银发[2012]142号文件(特急)。“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。”关于贷款利率的调整无疑对房地产的回暖起到一定的促进作用。有市民认为，这样地方政策与银行信贷出现放松，加之房地产销售人员和中介关于楼市回暖，房价反弹的宣传，以及部分二手房房主受鼓动将房价上提等，使得部分观望人群唯恐出现2009年那样的房价全面反弹，匆忙入市购房。
根据搜房网做的调查，有56.69%的接受调查的人对济南楼市回暖没有感觉，有11.02%的人认为大部分楼市已经回暖，但是还有32.28%的人认为只是个别地区出现了回暖现象。
调控政策短期内不可能放松，面对现在楼市的状态，各位专家学者意见也不尽相同。所以济南楼市“回暖说”不能一概而论，如何建立多层次的住房供应体系，抓住主要矛盾，采取灵活政策，保护刚需，适度激活合理需求，都是值得深思的问题。拨开迷雾，济南楼市下半年到底会走向何方？我们拭目以待。