论文部分内容阅读
摘要：近年来，吉林省商品住宅价格呈持续上涨趋势，对其上涨因素进行分析，进而对稳定房价提出对策性建议具有重要现实意义。
关键词：商品住宅价格；上涨因素；稳定房价
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）010-00-02
一、吉林省商品住宅价格发展现状
房地产业作为国家支柱性产业，其稳定发展关系到国计民生。在我国房地产存在的诸多问题中，最被人们所关注的当然是房价问题。近年来，全国商品住宅价格都呈现快速上涨的态势，吉林省也不例外。2004年到2013年吉林省商品住宅平均价格从1758元/平方米上升到4228元/平方米，其中只有2005年和2012年价格比上年有小幅下降，下降比分别为0.11%和6.87%，总体上还是呈上涨趋势，且涨幅显著。2013年吉林省城镇居民可支配收入为22274.6元，人均居住面积28.27平方米，经过计算我省房价收入比为5.36，按照世界银行3-6倍的标准，我省住房价格已经接近上限，如果房价收入比继续上升，居民购买住房将有很大负担。
二、 吉林省商品住宅价格上涨因素
引起吉林省商品住宅价格持续上涨的因素有很多，其中最主要的因素是需求因素以及开发商成本因素，此外还有经济发展、金融工具支持、心理预期等因素的作用。
（一）需求因素
1.首次置業型需求
首次置业型需求包括机械型需求、婚房需求和毕业生需求。城镇化进程加快带来的人口增加产生了机械型需求。城镇化是世界各国共同的发展规律，房地产业与地区的城镇化发展水平有着很强的正相关关系。随着我省城镇化水平的提高，城镇的辐射能力和吸引力的增强，大量农村和外来务工人员涌入吉林省的各城镇。城镇化发展所带来的城镇人口增长，将提供巨大的机械型住房需求。这些新增人口的一部分通过购买房屋解决居住问题，增加了刚性购房需求；另一部分通过租房的方式居住，活跃了我省房屋租赁市场，刺激了以出租为目的的投资性需求。
结婚青年为新婚而购买新房的需求就是婚房需求。近年来，我国的家庭结构发生变化，不再是以前的三代甚至四代同堂，为了保留各自的生活空间，减少各代人之间的摩擦和矛盾，利于家庭的和谐，青年夫妻普遍和老人分开居住。每年我省有大量新人结婚，2012年的登记结婚新人就有22.98万对，他们为了结婚有自由独立的生活空间就需要另外购买住房，使我省房地产市场增加巨大的刚性婚房需求。
在我省大学毕业的外地毕业生中部分会留在省内工作，他们也对住房形成需求。吉林省内有大学四十余所，每年大学毕业生二十余万人，其中很大一部分毕业后会留在省内工作，他们中有很多是外地毕业生，包括省外毕业生和工作地之外的吉林省内其它地区的毕业生。我省大学毕业生人数连年增加，经济的快速发展和消费水平的相对低下对毕业生留省产生强大吸引力，而外地毕业生刚刚在一个陌生的城市扎根工作又没有经济基础，于是很多家长为了保障子女的生活会拿出积蓄帮助孩子买房，既解决了子女的当前居住问题，待子女婚后又可以作为婚房或者自己的养老房。所以这部分外地毕业生以后还很可能会对住房形成二次需求，购买婚房或者父母的养老房。
2.改善型需求
居民收入的提高增加了对改善型住房的需求。2004年到2013年的十年间，吉林省城镇居民人均可支配收入增加近两倍，从2004年的7840.6元增加到2013年的22274.6元。收入的增加也使得我省的城市人均居住面积从2004年的18.55平方米增至2013年的28.27平方米。随着家庭收入的提升，资产的增加，身份地位的提高，小面积、低档次的住房已经满足不了部分经济条件有所提高的家庭的需求，他们需要购买大户型、高档次的住房来改善居住条件，其进行的二次或者多次购房就形成了一部分的改善型需求，增加了对住房的总需求量。
另一部分改善型需求是因国家拆迁政策而被动买房改善居住条件的需求，尤其是我省近几年重点实施的棚户区改造工程增加了居民对住房的被动需求。“棚改”政策对拆迁居民实行的货币化安置使低收入群体提前消费了住房，拉动了购房需求，刺激了房地产市场。
3.投资型需求
将住房作为一种投资品所带来的需求就是投资型需求。房子是一个具有居住与保值双重功能的投资产品，可售可租，方式灵活，在CPI居高不下的环境下，在经济危机导致的股市暴跌的阴影下，在投资工具有限的条件下，投资房地产市场无疑是抵制通货膨胀，使自身资产保值增值的较佳方法。人们把过剩的流动资金从资本市场、生产市场、转移到资产市场，投资房地产，他们将住房作为投资品的同时增加了对住房的需求。
（二）供给因素
我省商品住宅的供给虽然每年有所增加，住宅建筑投资额连年上升，但是仍然不能满足居民对住房的需求量。而且近年来由于外埠开发商的涌入，为打造大盘、名盘、高品质楼盘的形象，别墅、类别墅、洋房等大户型住宅产品纷纷面世，导致市场需求最旺盛的中小户型供不应求。市场供给的不足，供应结构的失衡，使得需求无法得到满足，由“供给—需求”原理，过剩需求将导致住房价格进一步上升。
（三）成本因素
首先，土地价格不断上涨。土地价格主要由城市化水平和城市土地资源量所决定。目前，吉林省正处于城市化加速发展时期，对土地需求量巨大，加之土地的稀缺性，吉林省各个地区的地价不断攀升。近年来，万科、中海、保利等多家实力雄厚的外埠开发商纷纷进驻我省，使得土地资源纷纷向房地产大鳄倾斜，一方面，把部分水平较低的本土开发商挤出高端市场，提高整个市场质量，另一方面，也拉高了土地价格，使得地王频现，再加上拆迁成本的增加，导致开发商成本大幅度增加。其次，建筑物造价持续增长。随着居民对住宅质量要求的提高和房地产在增长期对建材价格、劳动力价格的拉动作用，建筑物造价一直在上涨。房地产业高速发展，住宅产品也在加速更新换代。低碳、智能、精装住宅观念的引入，建筑物外观风格化，园区内园林绿化设计专业化，小区物业管理品质化，建筑品质的提升推动了住宅建设费用上升。建材价格，特别是钢材、铝材价格大幅度上升，再加上近年来人工价格的上升，使得住宅成本不断增加。2004年，吉林省房地产开发建设住宅的造价为每平方米1005元，到2013年已增长至每平方米2148元。土地成本和建筑成本的提高，大大增加了开发商的开发成本，也就必然导致房价的上涨。 （四）经济发展因素
2004年以来，吉林省地区生产总值以年均7.16%的速度高速增长，GDP由2004年的3122.01亿元增至2013年的12981.46亿元，人均GDP增加3倍，从11537元增至2013年的47192元。随着振兴东北老工业基地战略的深入实施，未来吉林省经济将持续加速增长。经济的持续高速增长，将带动各产业快速发展，居民收入不断增加，消费需求增加及消费结构升级，也必然带来居民对住房消费总量的增加和质量的升级。同时，房地产业的发展又会反过来带动我省的经济增长，二者形成互相促进的关系，共同发展。
（五）金融工具支持因素
以目前商品住房单价计算，一套住房的总房款动辄就是几十万，甚至达到几百万，这个数目不是每个人或者每个家庭都能承担的起的，采用一次性付款的方式必然成为相当一部分购房者的“拦路虎”，而贷款这种金融工具的存在支持了人们购房的这种想法和行为，贷款买房这种方式恰恰快速解决了购房款不足这个问题。如今贷款方式多样化，公积金贷款、商业贷款、二手房贷款、二套甚至多套房屋贷款等等；贷款期限可以根据自身情况选择，五年、十年，最长甚至可以贷到三十年，如果经济条件改善还可以提前还款。如此多样灵活的选择使贷款买房的观念越来越被大家所认可和接受。购房者只要能够拿出总房款的一部分作为首付就可以快速买到房子，搬上新家，或者顺利投资到房地产市场，而这种买房方式的出现也促使许多原本没攒够钱买房的购房者可以提前购买新房，使买房从理想迈向现实，增加了这部分人对住房的有效需求。
（六）心理因素
随着近几年吉林省乃至全国各地的商品住宅价格的持续上涨，居民对住房所能接受的价格底线也在不断上涨，尤其是对于房价连续几年上涨幅度较大的省会长春市的居民。当长春房价刚刚破三千的时候，人们普遍感觉房子太贵，部分打算买房的人打算持币观望。可是转眼几年时间，长春房价似坐过山车一般， 从三千驶过四、五、六千，又奔向七千，人们总是感觉眼前的房价高，可当房价涨的更高的时候又慨叹当初的房子便宜。居民对房子的心理底线随着房价不断升高，在目前这种市场行情下对房价持跌态度的人已不多，看涨已成为普遍态度。住房买的越早越便宜，越晚越贵，后开盘的项目要比同一区域内先开盘的项目价位高，同一项目后期要比一期贵，这些大众心理促使广大居民争先恐后买房，一时间仿佛大家都“不差钱”，需求得到大量释放。看涨的心理预期推动了房价继续上升。
三、吉林省稳定房价的对策建议
（一）增加土地供给
土地供应量的增加可以减缓土地价格上升势头，以此降低房地产商开发成本。同时，土地供应量的增加，进而带来商品房供应量的增加，能够缓和供求矛盾，对商品房价格起到稳定作用。同时加强对房地产开发用地的监管，通过征收高额土地闲置费、收回土地使用权等方式加大力度对闲置土地进行清理和处置，坚决打击各类囤地行为。部分实力雄厚的开发商将竞拍来的土地进行囤积，待地块价值上升再兴建住房，该行为推动了房价上涨，通过对囤积地块实施整管，能够对稳定房价起到一定积极作用。
（二）调节住房供应结构
鼓励中低价位、普通商品住房及经济适用住房建设，加大廉租房、经济适用房建设力度，建立健全住房保障体系，解决低收入群体的住房需求，减少他们对商品房的需求。同时，增加中小户型商品住房的供应， 在开发面积有限的条件下，减少商品房单套面积，增加房屋供应总套数，降低单套住宅总房款，满足普通购房者的需求。
（三）改善投资软环境
改善我省投资软环境，吸引外埠开发商到吉林省投资建房以增加住房供给量，有效稳定房价。吉林省政府应该切实保护投资者合法权益，优化行政服务，建立健全的投资保障体系，出台并落实投资优惠政策，建立规范、健康的市场秩序，营造良好的市场秩序环境。
（四）控制拆迁规模
我省应有效控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型购房需求。要按照拆迁计划，加强监管，规范拆迁工作管理，严格按照拆迁计划审批拆迁项目，防止超计划拆迁带来的被动型需求增加。
（五）尽快征收物业税
2011年，我国将把重庆和上海两个城市作为试点征收物业税。从2003年中共中央十六届三中全会首次提出物业税的说法到2006年的“空转”，再到2011年的试点，我国的物业税脚步似乎走得过于缓慢。我国应该加快物业税推行进程，尽早在全国范围内实施物业税，增加多套房屋的持有成本，减少投资型购房需求，使房地产市场更加平稳健康发展。
（六）发展住房租赁市场
住房市场应该有销售和租赁两种基本消费方式，住房租赁市场与住房买卖市场应该是共同发展的。稳定房价除了调控住房买卖市场外，还应该关注发展房屋租赁市场。发达的住房租赁市场能够为低收入群体多提供一条解决住房问题的途径。所以吉林省应积极培育、大力发展住房租赁市场。政府应引导人们树立购买与租赁并重的消费观念，大力扶持和规范住房租赁业和相关中介机构的发展，调整住房资源使用方式，使存量住房向以出售为目的向以出租为目的过度，充分利用存量住房资源，降低住房的闲置率，盘活闲置房。
參考文献：
[1]付银梅.浅析房地产价格上涨原因及发展趋势[J].商业经济，2008（5）.
[2]吉林省统计局.吉林省统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2014.
[3]国家统计局.中国统计年鉴[M].北京：中华人民共和国国家统计局，2013.
关键词：商品住宅价格；上涨因素；稳定房价
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）010-00-02
一、吉林省商品住宅价格发展现状
房地产业作为国家支柱性产业，其稳定发展关系到国计民生。在我国房地产存在的诸多问题中，最被人们所关注的当然是房价问题。近年来，全国商品住宅价格都呈现快速上涨的态势，吉林省也不例外。2004年到2013年吉林省商品住宅平均价格从1758元/平方米上升到4228元/平方米，其中只有2005年和2012年价格比上年有小幅下降，下降比分别为0.11%和6.87%，总体上还是呈上涨趋势，且涨幅显著。2013年吉林省城镇居民可支配收入为22274.6元，人均居住面积28.27平方米，经过计算我省房价收入比为5.36，按照世界银行3-6倍的标准，我省住房价格已经接近上限，如果房价收入比继续上升，居民购买住房将有很大负担。
二、 吉林省商品住宅价格上涨因素
引起吉林省商品住宅价格持续上涨的因素有很多，其中最主要的因素是需求因素以及开发商成本因素，此外还有经济发展、金融工具支持、心理预期等因素的作用。
（一）需求因素
1.首次置業型需求
首次置业型需求包括机械型需求、婚房需求和毕业生需求。城镇化进程加快带来的人口增加产生了机械型需求。城镇化是世界各国共同的发展规律，房地产业与地区的城镇化发展水平有着很强的正相关关系。随着我省城镇化水平的提高，城镇的辐射能力和吸引力的增强，大量农村和外来务工人员涌入吉林省的各城镇。城镇化发展所带来的城镇人口增长，将提供巨大的机械型住房需求。这些新增人口的一部分通过购买房屋解决居住问题，增加了刚性购房需求；另一部分通过租房的方式居住，活跃了我省房屋租赁市场，刺激了以出租为目的的投资性需求。
结婚青年为新婚而购买新房的需求就是婚房需求。近年来，我国的家庭结构发生变化，不再是以前的三代甚至四代同堂，为了保留各自的生活空间，减少各代人之间的摩擦和矛盾，利于家庭的和谐，青年夫妻普遍和老人分开居住。每年我省有大量新人结婚，2012年的登记结婚新人就有22.98万对，他们为了结婚有自由独立的生活空间就需要另外购买住房，使我省房地产市场增加巨大的刚性婚房需求。
在我省大学毕业的外地毕业生中部分会留在省内工作，他们也对住房形成需求。吉林省内有大学四十余所，每年大学毕业生二十余万人，其中很大一部分毕业后会留在省内工作，他们中有很多是外地毕业生，包括省外毕业生和工作地之外的吉林省内其它地区的毕业生。我省大学毕业生人数连年增加，经济的快速发展和消费水平的相对低下对毕业生留省产生强大吸引力，而外地毕业生刚刚在一个陌生的城市扎根工作又没有经济基础，于是很多家长为了保障子女的生活会拿出积蓄帮助孩子买房，既解决了子女的当前居住问题，待子女婚后又可以作为婚房或者自己的养老房。所以这部分外地毕业生以后还很可能会对住房形成二次需求，购买婚房或者父母的养老房。
2.改善型需求
居民收入的提高增加了对改善型住房的需求。2004年到2013年的十年间，吉林省城镇居民人均可支配收入增加近两倍，从2004年的7840.6元增加到2013年的22274.6元。收入的增加也使得我省的城市人均居住面积从2004年的18.55平方米增至2013年的28.27平方米。随着家庭收入的提升，资产的增加，身份地位的提高，小面积、低档次的住房已经满足不了部分经济条件有所提高的家庭的需求，他们需要购买大户型、高档次的住房来改善居住条件，其进行的二次或者多次购房就形成了一部分的改善型需求，增加了对住房的总需求量。
另一部分改善型需求是因国家拆迁政策而被动买房改善居住条件的需求，尤其是我省近几年重点实施的棚户区改造工程增加了居民对住房的被动需求。“棚改”政策对拆迁居民实行的货币化安置使低收入群体提前消费了住房，拉动了购房需求，刺激了房地产市场。
3.投资型需求
将住房作为一种投资品所带来的需求就是投资型需求。房子是一个具有居住与保值双重功能的投资产品，可售可租，方式灵活，在CPI居高不下的环境下，在经济危机导致的股市暴跌的阴影下，在投资工具有限的条件下，投资房地产市场无疑是抵制通货膨胀，使自身资产保值增值的较佳方法。人们把过剩的流动资金从资本市场、生产市场、转移到资产市场，投资房地产，他们将住房作为投资品的同时增加了对住房的需求。
（二）供给因素
我省商品住宅的供给虽然每年有所增加，住宅建筑投资额连年上升，但是仍然不能满足居民对住房的需求量。而且近年来由于外埠开发商的涌入，为打造大盘、名盘、高品质楼盘的形象，别墅、类别墅、洋房等大户型住宅产品纷纷面世，导致市场需求最旺盛的中小户型供不应求。市场供给的不足，供应结构的失衡，使得需求无法得到满足，由“供给—需求”原理，过剩需求将导致住房价格进一步上升。
（三）成本因素
首先，土地价格不断上涨。土地价格主要由城市化水平和城市土地资源量所决定。目前，吉林省正处于城市化加速发展时期，对土地需求量巨大，加之土地的稀缺性，吉林省各个地区的地价不断攀升。近年来，万科、中海、保利等多家实力雄厚的外埠开发商纷纷进驻我省，使得土地资源纷纷向房地产大鳄倾斜，一方面，把部分水平较低的本土开发商挤出高端市场，提高整个市场质量，另一方面，也拉高了土地价格，使得地王频现，再加上拆迁成本的增加，导致开发商成本大幅度增加。其次，建筑物造价持续增长。随着居民对住宅质量要求的提高和房地产在增长期对建材价格、劳动力价格的拉动作用，建筑物造价一直在上涨。房地产业高速发展，住宅产品也在加速更新换代。低碳、智能、精装住宅观念的引入，建筑物外观风格化，园区内园林绿化设计专业化，小区物业管理品质化，建筑品质的提升推动了住宅建设费用上升。建材价格，特别是钢材、铝材价格大幅度上升，再加上近年来人工价格的上升，使得住宅成本不断增加。2004年，吉林省房地产开发建设住宅的造价为每平方米1005元，到2013年已增长至每平方米2148元。土地成本和建筑成本的提高，大大增加了开发商的开发成本，也就必然导致房价的上涨。 （四）经济发展因素
2004年以来，吉林省地区生产总值以年均7.16%的速度高速增长，GDP由2004年的3122.01亿元增至2013年的12981.46亿元，人均GDP增加3倍，从11537元增至2013年的47192元。随着振兴东北老工业基地战略的深入实施，未来吉林省经济将持续加速增长。经济的持续高速增长，将带动各产业快速发展，居民收入不断增加，消费需求增加及消费结构升级，也必然带来居民对住房消费总量的增加和质量的升级。同时，房地产业的发展又会反过来带动我省的经济增长，二者形成互相促进的关系，共同发展。
（五）金融工具支持因素
以目前商品住房单价计算，一套住房的总房款动辄就是几十万，甚至达到几百万，这个数目不是每个人或者每个家庭都能承担的起的，采用一次性付款的方式必然成为相当一部分购房者的“拦路虎”，而贷款这种金融工具的存在支持了人们购房的这种想法和行为，贷款买房这种方式恰恰快速解决了购房款不足这个问题。如今贷款方式多样化，公积金贷款、商业贷款、二手房贷款、二套甚至多套房屋贷款等等；贷款期限可以根据自身情况选择，五年、十年，最长甚至可以贷到三十年，如果经济条件改善还可以提前还款。如此多样灵活的选择使贷款买房的观念越来越被大家所认可和接受。购房者只要能够拿出总房款的一部分作为首付就可以快速买到房子，搬上新家，或者顺利投资到房地产市场，而这种买房方式的出现也促使许多原本没攒够钱买房的购房者可以提前购买新房，使买房从理想迈向现实，增加了这部分人对住房的有效需求。
（六）心理因素
随着近几年吉林省乃至全国各地的商品住宅价格的持续上涨，居民对住房所能接受的价格底线也在不断上涨，尤其是对于房价连续几年上涨幅度较大的省会长春市的居民。当长春房价刚刚破三千的时候，人们普遍感觉房子太贵，部分打算买房的人打算持币观望。可是转眼几年时间，长春房价似坐过山车一般， 从三千驶过四、五、六千，又奔向七千，人们总是感觉眼前的房价高，可当房价涨的更高的时候又慨叹当初的房子便宜。居民对房子的心理底线随着房价不断升高，在目前这种市场行情下对房价持跌态度的人已不多，看涨已成为普遍态度。住房买的越早越便宜，越晚越贵，后开盘的项目要比同一区域内先开盘的项目价位高，同一项目后期要比一期贵，这些大众心理促使广大居民争先恐后买房，一时间仿佛大家都“不差钱”，需求得到大量释放。看涨的心理预期推动了房价继续上升。
三、吉林省稳定房价的对策建议
（一）增加土地供给
土地供应量的增加可以减缓土地价格上升势头，以此降低房地产商开发成本。同时，土地供应量的增加，进而带来商品房供应量的增加，能够缓和供求矛盾，对商品房价格起到稳定作用。同时加强对房地产开发用地的监管，通过征收高额土地闲置费、收回土地使用权等方式加大力度对闲置土地进行清理和处置，坚决打击各类囤地行为。部分实力雄厚的开发商将竞拍来的土地进行囤积，待地块价值上升再兴建住房，该行为推动了房价上涨，通过对囤积地块实施整管，能够对稳定房价起到一定积极作用。
（二）调节住房供应结构
鼓励中低价位、普通商品住房及经济适用住房建设，加大廉租房、经济适用房建设力度，建立健全住房保障体系，解决低收入群体的住房需求，减少他们对商品房的需求。同时，增加中小户型商品住房的供应， 在开发面积有限的条件下，减少商品房单套面积，增加房屋供应总套数，降低单套住宅总房款，满足普通购房者的需求。
（三）改善投资软环境
改善我省投资软环境，吸引外埠开发商到吉林省投资建房以增加住房供给量，有效稳定房价。吉林省政府应该切实保护投资者合法权益，优化行政服务，建立健全的投资保障体系，出台并落实投资优惠政策，建立规范、健康的市场秩序，营造良好的市场秩序环境。
（四）控制拆迁规模
我省应有效控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型购房需求。要按照拆迁计划，加强监管，规范拆迁工作管理，严格按照拆迁计划审批拆迁项目，防止超计划拆迁带来的被动型需求增加。
（五）尽快征收物业税
2011年，我国将把重庆和上海两个城市作为试点征收物业税。从2003年中共中央十六届三中全会首次提出物业税的说法到2006年的“空转”，再到2011年的试点，我国的物业税脚步似乎走得过于缓慢。我国应该加快物业税推行进程，尽早在全国范围内实施物业税，增加多套房屋的持有成本，减少投资型购房需求，使房地产市场更加平稳健康发展。
（六）发展住房租赁市场
住房市场应该有销售和租赁两种基本消费方式，住房租赁市场与住房买卖市场应该是共同发展的。稳定房价除了调控住房买卖市场外，还应该关注发展房屋租赁市场。发达的住房租赁市场能够为低收入群体多提供一条解决住房问题的途径。所以吉林省应积极培育、大力发展住房租赁市场。政府应引导人们树立购买与租赁并重的消费观念，大力扶持和规范住房租赁业和相关中介机构的发展，调整住房资源使用方式，使存量住房向以出售为目的向以出租为目的过度，充分利用存量住房资源，降低住房的闲置率，盘活闲置房。
參考文献：
[1]付银梅.浅析房地产价格上涨原因及发展趋势[J].商业经济，2008（5）.
[2]吉林省统计局.吉林省统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2014.
[3]国家统计局.中国统计年鉴[M].北京：中华人民共和国国家统计局，2013.