论文部分内容阅读
【摘要】考虑到房地产业特别是经济适用房、廉租屋对社会公共效应的影响，我们有必要引入新的融资渠道，促进房地产业整体健康发展。而房地产投资信托（REITs）通过集合社会闲散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径。
【关键词】经济适用房；廉租房；REITs
【中图分类号】F061 【文献标识码】A
【文章编号】1671-5969（2007）05-035-07
近年来，在房地产市场市场化竞争的浪潮下，城市福利性住房制度逐步退出我国社会保障范围，城市中低收入者住房困难逐渐成为社会问题。为保障城市弱势群体的基本住房权利，维护社会公平和稳定，各地政府纷纷出台了以经济适用房、廉租房等为主要形式的城市住房保障制度。
根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《城镇经济适用住房建设管理办法》，所谓经济适用房是以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格比商品房市场价格比较低，适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果。其低价格是通过土地划拨供应、免除有关税费、规定开发商的利润上限等来实现。对于最低收入家庭，则租住政府提供的廉租住房。但从近来年经济适用房和廉租房的开展情况看，实际效果并不尽如人意。
对房地产开发商而言，融资难是令他们裹足不前的重要原因。目前我国的房地产开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式，形成了自有资金→银行信贷→施工企业垫资→按揭回款的简单资金循环链，其中80%左右资金来自银行。2003年7月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。随着这个被业界称为“中国近十年来对房地产业最为严厉的一个文件的出台”，意味着金融当局扭紧了信贷资金的阀门。2005年，银监会出台《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（简称“212号文”），对于久患资金饥渴的房地产企业而言，更是雪上加霜。如果开发企业找不到新的融资渠道，那么一些实力不大、业绩不佳、经验不足的开发企业无疑将被踢出局外，同时对于经济适用房和廉租房的招标工作的开展也很不利。因为这些文件无疑进一步提高了政府对参加投标的开发商的门槛，不利于促进各房产商之间的竞争和开发成本的降低。在此背景下多渠道融资成为房地产企业生存和发展的必经之路。
此时，房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs）作为一种新的融资方式越来越成为大家讨论的热点。REITs具体是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。REITs的基本关联方有五个：信托公司(Trust Corporation)、信托基金(Trust Fund)、投资者(Investor)、资产管理公司(Asset Management,AM)和物业管理公司(Property Managerment,PM)。虽然至今，我国尚未又将REITs应用于政府政策性住房的先例，但从已有的几支商业房产REITs项目的经验来看，发展前景还是不错的。
2005年11月，香港第一家REITs领汇基金在香港联交所成功上市。该基金旗下的房地产是香港特区政府房屋委员会把下属180个商场和停车场分拆剥离后得来，基金资产净值达219亿港元，上市资产沽值为339亿港元。同年12月，广东越秀房地产公司在香港资本市场上发行REITs，成为内地公司在海外资本市场上发行的第一支REITs。
在此考虑将REITs运用于经济适用房和廉租房的建设中，因其具有以下几点优势：
（一）降低房地产承建商的进入门槛。如果经济适用房和廉租房不能采用REITs融资，而只能依靠企业自有资金和银行间接融资，那绝大多数中小房产商都只能对这些项目望而却步。通过发展经济适用房和廉租房REITs，令他们同样可以参与政府政策性住房的承建项目中。这样，政府在为经济适用房和廉租房的建设招标时，就能够大大增加参投的房产商数量，而不再只是少数的几家大房产商把持着这类项目的承建资格，有利于提高房产承建商之间的竞争，降低成本费用。
（二）为普通投资者增加新的投资选择。发展经济适用房和廉租房REITs，具有回报稳定、风险较小等特点，适于投资者选择其作为投资。首先，这类房地产项目拥有政府背景，我国政府对经济适用房和廉租房的补贴采用的是供应方补贴的方式。所谓供应方补贴是指政府制定政策，提供开发商以税收、金融、土地等方面的优惠，由开发商建房，然后低价出售或出租。作为拥有政府多种优惠的房地产项目，其投资吸引力对投资者而言毋庸置疑。
（三）REITs作为一种金融工具，其优势是资产管理和投资決策，对房地产的建设、经营和管理则交由专门的房地产开发商和物业管理公司来处理。这样既可以发挥REITs在资本运作中的专长，提高房地产的经营绩效，又可以防止开发商自己融资时进行关联交易，诱发道德风险，增大了资本市场的透明度、保护投资者的权益。
但从目前我国REITs的发展情况看，要开发经济适用房、廉租房REITs还存在很多亟需改进之处。
首先，从法律体系上看，与REITs相关的法律体系还没有成型，至今尚缺乏专项和配套立法。特别是在税收和财会制度上，没有做出相应的特殊调整。对于如何防止利用REITs规避应缴税收，同时防止双重征税等问题都还缺乏研究和立法规范。
其此，机构投资者太少，个人投资者充斥整个投资市场。衡量一个证券市场成熟与否，一个重要指标就是机构投资者的多寡。我国目前证券市场上的机构投资者寥寥无几，而个人投资者非常旺盛。个人投资者由于资金额少、投机盲目性、信息不灵通等在市场上必然处于劣势，众多单个投资者进行小额投资也加大了证券市场的运行成本。
下面，文章针对发展经济适用房、廉租房REITs，对政府所建议的改进措施：
一、政府给与经济适用房、廉租房REITs以税收优惠。
由于税收直接影响到REITs在融资时的成本和对投资者的吸引力，所以对于经济适用房、廉租房这类政策性住宅，一方面政府应在税收上给与适当减免优惠。根据发达国家发展REITs的经验，划定REITs不属于应税对象，可免除REITs在交易中的各项税款，极大鼓励了REITs的发展。在我国，可以给与税收减免的地方有很多。比如最近大家都在提的印花税上调政策，这对REITs的影响是很不利的，还有就是所得税，REITs最重要的设立条件就是90％的收入都要分配给股东，利润从REITs转移到投资者只是一个转手的过程，如果在对REITs征收书的税，无疑是进行了双重征税。所以建议政府尽快出台政策，对REITs中的印花税和所得税予以免除。
另一方面，REITs可以选择在壁税港融资，这些地方往往能提供众多包括印花税、预提税在内的税收豁免，这就是为什么国内企业倾向到香港去上市融资，但香港资本市场对企业信息披露、透明度等要求很高，这点国内很多企业做不到。此外，选择境外融资，得到的是港币，定期支付的红利也是港币，但企业进行房屋开发时需要的却是人民币，这就意味着存在一定程度的货币错位。货币错位要求实际融资时需考虑外汇风险、兑换成本、外汇管制法规等，这对经济适用房、廉租房REITs来说，融资成本太高。
二、政府给与经济适用房、廉租房REITs提供外部信用增级
政府可以通过各种形式对经济适用房、廉租房REITs进行外部信用增级。由政府提出担保是弥补信用风险和流动性风险的好办法，可以以此来增大对投资者的吸引力。另外，在提出经济适用房的购买申请时往往需要复杂的资格审查，包括其支付能力、家庭收入水平甚至工作情况，因此购房者的还款信用大都很高。而对于廉租房，政府也对租房者给于各种形式的住房补贴，保证其能按时交租。因此，发展经济适用房、廉租房REITs本身就是信用评级很高的项目，再加之政府的担保，从内外两方面向投资者提供信用保证。
通过发展经济适用房、廉租房REITs对于快速集聚社会闲散资金、解决低收入家庭住房需求、促进房地产存量市场发展、防范金融风险有很大的现实意义。作为一种风险较小、收益稳定的投资品种，经济适用房、廉租房REITs可以使政府通过相对较低的资金投入启动较大规模的经济适用房、廉租房建设体系，提供充足的房源，满足广大中低收入居民的住房需求，完善社会保障事业的进行。此外，REITs还会以其高度的流动性、收益的稳定性、专业的管理方式、多样化的物业与资产类型投资、较低的投资风险，为广大投资者提供新的投资品种。
【参考文献】
[1]古川令治,张明.资产证券化手册[M].北京：中国金融出版社，2006,(8).
[2]方壮志.经济适用房的外部型与房地产市场效率[M].华中科技大学学报，2004,(2).
[3]王诤诤，陈华东.房地产投资信托运营模式研究[M].金融理论与实践，2004,(9).
【关键词】经济适用房；廉租房；REITs
【中图分类号】F061 【文献标识码】A
【文章编号】1671-5969（2007）05-035-07
近年来，在房地产市场市场化竞争的浪潮下，城市福利性住房制度逐步退出我国社会保障范围，城市中低收入者住房困难逐渐成为社会问题。为保障城市弱势群体的基本住房权利，维护社会公平和稳定，各地政府纷纷出台了以经济适用房、廉租房等为主要形式的城市住房保障制度。
根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《城镇经济适用住房建设管理办法》，所谓经济适用房是以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格比商品房市场价格比较低，适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果。其低价格是通过土地划拨供应、免除有关税费、规定开发商的利润上限等来实现。对于最低收入家庭，则租住政府提供的廉租住房。但从近来年经济适用房和廉租房的开展情况看，实际效果并不尽如人意。
对房地产开发商而言，融资难是令他们裹足不前的重要原因。目前我国的房地产开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式，形成了自有资金→银行信贷→施工企业垫资→按揭回款的简单资金循环链，其中80%左右资金来自银行。2003年7月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。随着这个被业界称为“中国近十年来对房地产业最为严厉的一个文件的出台”，意味着金融当局扭紧了信贷资金的阀门。2005年，银监会出台《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（简称“212号文”），对于久患资金饥渴的房地产企业而言，更是雪上加霜。如果开发企业找不到新的融资渠道，那么一些实力不大、业绩不佳、经验不足的开发企业无疑将被踢出局外，同时对于经济适用房和廉租房的招标工作的开展也很不利。因为这些文件无疑进一步提高了政府对参加投标的开发商的门槛，不利于促进各房产商之间的竞争和开发成本的降低。在此背景下多渠道融资成为房地产企业生存和发展的必经之路。
此时，房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs）作为一种新的融资方式越来越成为大家讨论的热点。REITs具体是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。REITs的基本关联方有五个：信托公司(Trust Corporation)、信托基金(Trust Fund)、投资者(Investor)、资产管理公司(Asset Management,AM)和物业管理公司(Property Managerment,PM)。虽然至今，我国尚未又将REITs应用于政府政策性住房的先例，但从已有的几支商业房产REITs项目的经验来看，发展前景还是不错的。
2005年11月，香港第一家REITs领汇基金在香港联交所成功上市。该基金旗下的房地产是香港特区政府房屋委员会把下属180个商场和停车场分拆剥离后得来，基金资产净值达219亿港元，上市资产沽值为339亿港元。同年12月，广东越秀房地产公司在香港资本市场上发行REITs，成为内地公司在海外资本市场上发行的第一支REITs。
在此考虑将REITs运用于经济适用房和廉租房的建设中，因其具有以下几点优势：
（一）降低房地产承建商的进入门槛。如果经济适用房和廉租房不能采用REITs融资，而只能依靠企业自有资金和银行间接融资，那绝大多数中小房产商都只能对这些项目望而却步。通过发展经济适用房和廉租房REITs，令他们同样可以参与政府政策性住房的承建项目中。这样，政府在为经济适用房和廉租房的建设招标时，就能够大大增加参投的房产商数量，而不再只是少数的几家大房产商把持着这类项目的承建资格，有利于提高房产承建商之间的竞争，降低成本费用。
（二）为普通投资者增加新的投资选择。发展经济适用房和廉租房REITs，具有回报稳定、风险较小等特点，适于投资者选择其作为投资。首先，这类房地产项目拥有政府背景，我国政府对经济适用房和廉租房的补贴采用的是供应方补贴的方式。所谓供应方补贴是指政府制定政策，提供开发商以税收、金融、土地等方面的优惠，由开发商建房，然后低价出售或出租。作为拥有政府多种优惠的房地产项目，其投资吸引力对投资者而言毋庸置疑。
（三）REITs作为一种金融工具，其优势是资产管理和投资決策，对房地产的建设、经营和管理则交由专门的房地产开发商和物业管理公司来处理。这样既可以发挥REITs在资本运作中的专长，提高房地产的经营绩效，又可以防止开发商自己融资时进行关联交易，诱发道德风险，增大了资本市场的透明度、保护投资者的权益。
但从目前我国REITs的发展情况看，要开发经济适用房、廉租房REITs还存在很多亟需改进之处。
首先，从法律体系上看，与REITs相关的法律体系还没有成型，至今尚缺乏专项和配套立法。特别是在税收和财会制度上，没有做出相应的特殊调整。对于如何防止利用REITs规避应缴税收，同时防止双重征税等问题都还缺乏研究和立法规范。
其此，机构投资者太少，个人投资者充斥整个投资市场。衡量一个证券市场成熟与否，一个重要指标就是机构投资者的多寡。我国目前证券市场上的机构投资者寥寥无几，而个人投资者非常旺盛。个人投资者由于资金额少、投机盲目性、信息不灵通等在市场上必然处于劣势，众多单个投资者进行小额投资也加大了证券市场的运行成本。
下面，文章针对发展经济适用房、廉租房REITs，对政府所建议的改进措施：
一、政府给与经济适用房、廉租房REITs以税收优惠。
由于税收直接影响到REITs在融资时的成本和对投资者的吸引力，所以对于经济适用房、廉租房这类政策性住宅，一方面政府应在税收上给与适当减免优惠。根据发达国家发展REITs的经验，划定REITs不属于应税对象，可免除REITs在交易中的各项税款，极大鼓励了REITs的发展。在我国，可以给与税收减免的地方有很多。比如最近大家都在提的印花税上调政策，这对REITs的影响是很不利的，还有就是所得税，REITs最重要的设立条件就是90％的收入都要分配给股东，利润从REITs转移到投资者只是一个转手的过程，如果在对REITs征收书的税，无疑是进行了双重征税。所以建议政府尽快出台政策，对REITs中的印花税和所得税予以免除。
另一方面，REITs可以选择在壁税港融资，这些地方往往能提供众多包括印花税、预提税在内的税收豁免，这就是为什么国内企业倾向到香港去上市融资，但香港资本市场对企业信息披露、透明度等要求很高，这点国内很多企业做不到。此外，选择境外融资，得到的是港币，定期支付的红利也是港币，但企业进行房屋开发时需要的却是人民币，这就意味着存在一定程度的货币错位。货币错位要求实际融资时需考虑外汇风险、兑换成本、外汇管制法规等，这对经济适用房、廉租房REITs来说，融资成本太高。
二、政府给与经济适用房、廉租房REITs提供外部信用增级
政府可以通过各种形式对经济适用房、廉租房REITs进行外部信用增级。由政府提出担保是弥补信用风险和流动性风险的好办法，可以以此来增大对投资者的吸引力。另外，在提出经济适用房的购买申请时往往需要复杂的资格审查，包括其支付能力、家庭收入水平甚至工作情况，因此购房者的还款信用大都很高。而对于廉租房，政府也对租房者给于各种形式的住房补贴，保证其能按时交租。因此，发展经济适用房、廉租房REITs本身就是信用评级很高的项目，再加之政府的担保，从内外两方面向投资者提供信用保证。
通过发展经济适用房、廉租房REITs对于快速集聚社会闲散资金、解决低收入家庭住房需求、促进房地产存量市场发展、防范金融风险有很大的现实意义。作为一种风险较小、收益稳定的投资品种，经济适用房、廉租房REITs可以使政府通过相对较低的资金投入启动较大规模的经济适用房、廉租房建设体系，提供充足的房源，满足广大中低收入居民的住房需求，完善社会保障事业的进行。此外，REITs还会以其高度的流动性、收益的稳定性、专业的管理方式、多样化的物业与资产类型投资、较低的投资风险，为广大投资者提供新的投资品种。
【参考文献】
[1]古川令治,张明.资产证券化手册[M].北京：中国金融出版社，2006,(8).
[2]方壮志.经济适用房的外部型与房地产市场效率[M].华中科技大学学报，2004,(2).
[3]王诤诤，陈华东.房地产投资信托运营模式研究[M].金融理论与实践，2004,(9).