真正大规模的改变，是在1992年浦东开发以后，上海搞大规模重建。80年代从广州到上海，飞机落在虹桥机场，我明显感觉到上海落后于广州。广州那时已经是个不夜城，消费繁荣，城市面貌日新月异。上海到晚上像个巨大的村庄，灯火很早就熄灭，有路灯的地方也是一片昏黄。1992年邓小平南巡以后情况开始转变。南巡是重新开发长江三角洲的机会，上海是龙头，迅速发展起来。一发展起来就开始大规模的拆迁，今天说来，里面有很多不公正的事情，但总的来说，上只角下只角的百年遗迹迅速改变。下只角居民占拆迁比例比较大，他们开始聚集到新的地带。新式公寓卫生条件、独家独用的设备等等大大改善，上只角下只角差距明显缩短。
　　然后又一轮移民潮汹涌而来。新移民分为两类，一类是有较高学历、职业技能的白领阶级，以及台商和外商；还有一类是附近省份的农民工，比较多的是安徽民工，其中女性占了很大比例，做保姆什么的。
　　前一类移民的居住分布，一个是会买徐汇区置换出来的老洋房，而且要维持原状不变。在老洋房包围下，迅速出现衡山路酒吧一条街，现在已经闻名中外，简直是1949年前夜上海的延续。一到晚上，酒吧茶楼莺莺燕燕点缀着衡山路。至于台商们，很多是1949年从大陆撤退的国民党党政人员的子弟。他们从小在台湾听长辈口耳相传，看老电影、听老歌，上海成了他们想象中既有国际都市性又有浪漫情调的故乡。国民党的精英分子最后撤离，就是从上海、从舟山群岛上的船。他们的子弟回来对上海有一种认同感。这时候我们看到一个非常有意思的现象：关于上海的叙述在台湾发酵多年以后，从一个务虚的话语结构转换成结结实实的投资浪潮。出去的是故事，回来的是热钱。台商们聚集在新建的社区，古北小区。
　　所以，很多对上海有怀旧情结的老华侨、他们的子弟，从台湾、从美国、从欧洲，来寻访《何日君再来》里的上海，寻访陈逸飞油画里的上海，寻访张爱玲小说里的上海。他们在外滩一条街、衡山路一条街，寻找他们情感上的慰藉。能找到吗？猛一看能找到的，只不过形似神不似而已，骗骗他们的怀旧情绪足够了。
　　去年秋天，美国专栏作家托马斯·弗里德曼（《世界是平的》作者）到上海来，说要跟我见一见聊一聊，“外滩三号”的男女主人做东，于是在“三号”五楼的西餐厅吃饭。主人是印尼华侨，把“外滩三号”全部买下来重新打造。一楼二楼是奢侈品商店，三楼到五楼是高级餐饮区。不免慨叹，就是30年代的上海，也不过如此吧。
　　与此同时，新的棚户区也在形成。安徽、四川那些比较穷困的民工，住在新的城市边缘，租原来上海郊区农民的住宅，种他们的地。老城市居住区的区隔消失，新的区隔又逼了上来。
　　内环线以内，大部分成了外商、高级白领居住、消费、工作的地方。有人戏说，上海出现了三个语言圈，浦江两岸是说英语的世界，内环线内是说普通话的世界，要听真正的上海话，则要到内环线外去找，老市民都搬到城市边缘去了。
　　
　　
　　最贵的汤臣一品在黄浦江边，卖过11万/平米
　　
　　1990年代，福利分房制度大规模改革，上海人开始有商品房的概念。
　　就我来讲，第一次买房是半福利半市场的。学校里开始住房改革，福利分房取消，但是作为过渡，每个教师可以补贴一笔钱，按市场价格自己选择。那时候房地产市场刚刚启动，可能是1997年吧，我们在郊区，不是好地段，20万买了将近90平米的房子，除了学校给的补贴，其他自己掏。
　　普通民众无奈接受。福利分房取消了，作为过去制度的残余，允许把工龄折算为补贴。大概就是在这次浪潮中，相当一部分市民第一次有了私有住房，然后用这个起步，在最近这几年，很多人开始换房子。
　　还有一些人，以前福利分房时期，分到过一室一厅、两室一厅。到了市场化时代产权自由后，过去万把块钱买的房子，一下变为十几万、二十几万，再拿这个钱加上新的钱去置换。这样几次置换下来，上只角、下只角的痕迹迅速淡化。区域也有所变动，最高档的住宅不在徐汇区了，在佘山脚下，顶级的亿万豪宅，有山有水，远离市区几十公里外。最贵的汤臣一品在黄浦江边，卖过11万/平米。但就住房品质来说，还不如佘山脚下这种独幢的别墅。
　　上海拆迁，到后来越来越困难。什么原因呢？第一批拆迁的人，下只角、棚户区的居民，你让他搬出来，给他新房住，欢天喜地。等拆到城市中心腹地那些工人居住区，这些人立即意识到拆走以后再也回不到这个地方。这个地段的地价，相比政府补贴，数字差距让他们无法接受。
　　十几年下来，上海市中心常住人口明显下降。晚上六七点后，南京路、淮海路，来回走动的都是游客，流动人口、消费人群，不是附近居民。：
　　当年住在上只角，意味着显著的身份附加值，现在呢？老的身份附加值被冲淡，新的附加值出现。80年代有部电影《逆光》，说的是，一个出生在徐家汇的女孩嫁到杨浦区工人住宅区的故事，当年，那就算是一种“非常浪漫”的行为。现在，如果你住在汤臣，住在世贸滨江花园，住在佘山底下，那又是一个身份附加值了。
　　上海市区几乎完全没有城中村。最中心的地方不可能出现这种城中村。因为开发比较彻底，你挤不进来。上海市政府的控制能力、管理能力，也是计划经济时代全国所有城市中最强的。1992年以前，上海已经是日趋衰落，城市老化、道路资源空前紧张，公交车也破旧，在这种情况下，公交车的准点率也超过北京。北京之粗放我打心眼里瞧不起。
　　
　　新一轮冒险家进入，大部分上海人也还是安心做新老板的打工仔
　　
　　上海以外的人，即使没有到过上海，没有见过上海人，多半也“天然”对上海人有“看法”，比如对上海男人有“看法”。一个城市的市民，形成和其他地方的市民迥然有异的性格面貌是历史的产物。历史构造的外地人所谓的“上海人性格”有几个要素。
　　第一个要素，上海是最早开放的五大通商口岸中最发达的一个，比较早形成买办阶层，以及买办阶层底下的高级职员阶层——过去上海人称“写字间先生”，算是当时上海的中间阶层，也就是今天的“白领”。他可能是会计、律师、管理人员、技术骨干……上班场所是远离喧闹的写字间，居住场所是所谓的石库门房子。
　　石库门房子是英国人吸取中国四合院结构后，根据上海的气候特征设计的建筑。一户人家一幢，不是独立的，而是联排的。每户人家从后门进去先是厨房，然后楼梯间，然后前客厅。楼梯间走上去拐角处是个亭子间，是给佣人或客人住的。二楼是前楼，是最好的。上三楼有个晒台。一家一户住这样的房子算是小康状态。
　　1949年以前，由于上海大部分市民属职员阶层，就形成了这个城市的市民性格。职员阶层吸引上面牵引下面，上下两层都认可其工作。有中档的收入，有体面的工作，有像样的住宅，有比较完整的子女教育，他们对自己的状况是比较满意的。他们非常强调执行、强调职业性格，继承英国人冷漠、认真、履约精神比较好的性格，但没有独创精神，没有今天讲的“企业家精神”。这种性格上下弥散，不光影响这个城市的管理层，也影响这个城市的知识精英。
　　整个城市的居住有区隔，但城市的性格是扁平状态的，上下全部压缩在职员阶层这一块。1949年后大规模的社会革命，造成上面一层被削平，下面一层政治上高唱他们的领导地位，经济生活和居住条件事实上是落在职员阶层之下。于是，石库门职员精神还是主导这个城市。“文革”一片火热的时候，毛泽东心仪的上海百万工人阶级，一旦行动起来，本能的反应却是要求涨工资，要求改善劳保条件，乃至多发一副手套、一刀草纸。这最本质地体现了这个城市工人的职员性要求。如果有机会，他们表达的不是政治诉求，而是生活、经济、福利待遇的改善。
　　改革开放后，新一轮移民大潮，新一轮企业家、冒险家进入上海，大部分上海人也还是安心做新老板的打工仔。他们有文化、有技术、有素养，很快又成了新的写字楼先生。这些人日常生活精打细算，小心翼翼，理性消费，外地人对此形成鲜明印象，就是所谓“上海性格”。
　　“上海性格”和“北京性格”形成鲜明对比，“北京性格”映衬下的“上海性格”才显出其立体性。“北京性格”大不一样。北京是两元的，一个胡同北京，一个大院北京，上下两层有明显不同的语言方式和消费方式。大院北京说的是普通话，胡同北京说的是有浓厚儿化音的北京话。
　　这两个城市的市民性格一旦相遇，就表现出很大的张力来。大院北京那种权贵气、那种政治傲慢是不自觉的。进入商业社会，你会看得明白，除了那些高干子弟，用非经济手段掘第一桶金，凡沾染大院气息的人，都是一个个大牛皮。说话口气很大，履约精神很差。就好像晚清的遗风，一个一个都要体现“我是皇城根子民”，好像每天早上都从中南海出来，昨天晚上中南海什么事情他都一清二楚。
　　举个细致入微的例子。比如人跟人的称呼，在上海都是连名带姓说的，不亲不近的人，连名带姓叫我朱学勤，这我觉得很正常；在北京，上来就是“哎，学勤”，官场里面，“学勤同志”。80年代，大院子弟称邓小平、胡耀邦，不能带姓，一定要亲切地说“小平同志”、“耀邦”，上海人不可能说小平，一定说邓小平，不可能说耀邦，非说胡耀邦。这体现出上海人与人间的距离感，这点距离感是必要的。在北京，有一种虚幻的亲密感，对外夸张、对内自我迷醉人跟人的亲密感。在工商文明底下，这种亲密感并不一对一地等值地转化为履约倾向，往往是“签约容易履约难”。在上海则是倒过来，签约难履约容易。
　　1949年以后户籍制造成了新的移民断流，上海基本上是老移民的内循环，新鲜的血液进不来。内移民人口繁殖，城市新建住宅没有跟上去，就造成生活资料空前紧张，住房从一家一户的石库门变成塞进去十几户人家的石库门，自然又把职员性格向着狭小、计算方面大大地推进。
　　这么一个温情脉脉、谨小慎微的城市，却是历次左翼运动策源地。一个尖锐对照：上海的党政机关、意识形态部门是最革命的，上海老百姓的生活情调却是最小资的。就是在红色岁月，上海市民也顽强地表达他们小资色彩的生活情调。女青年们要做假领头，把假领头最鲜艳的那面翻出来，比赛打毛衣；男青年们，则比赛手工打制家具、打制金鱼缸，有点科技头脑的比赛装半导体收音机——这都是“文革”上海的时尚。“文革”时期最有讽刺意味的景观是在“外滩一条街”上。今天的浦发银行，当年是上海市委、市府招牌所在地。招牌底下两个解放军战士，站得笔挺，持枪上岗；跨过中山东路，浦江边上，是密密麻麻的情侣，那是情侣一条街。一对一对情侣排列密集，插不进第三者。如果有调皮男孩子硬插进去，就会听到密集的眼镜碰眼镜的声音、接吻的声音。回头一看，百米之内就是无产阶级政权鲜红的大字和底下两个解放军战士，可以相遇而安。
　　两块牌子后面的人也想改造这个城市，结果是双方被改造。既有他们改造这城市的一面，也有这城市顽强渗透他们的一面。“文革”中，“革委会”的老干部们，家里摆出来招待客人的，是进口高级糖果，墙上挂着雅致字画，打腊地板光亮照人。这些不是当年从延安带进来的，不是从新四军军部盐城带进来的，而是这个城市通过它的妇女阶层，老干部的妻子们女儿们，通过城市的阴性管道，顽强地渗透过来的。
　　
　　上海打个喷嚏伦敦纽约也感冒，至少还要30年
　　
　　那么多外资企业、那么多投资公司，那么多外来人员，那么多外企的上海人，他们如何在上海选择落脚之地安身之所？
　　第一步就是由所在公司出高租金租房，说不定就是原来上海西南角的高级住宅。如果觉得上海有足够吸引力，希望长期居住，他可以买房，浦东或者浦江两岸，再高一档，买佘山独立别墅。市场经济驱动下，拿上一笔钱，在上海周围转一圈，自然而然会集中到上只角去。
　　新移民的进入，会对上海人的性格带来积极影响。父本母本差异一大，消除近亲繁殖——生理上的和文化上的。外商、内地企业家进入，是激活这个城市企业家精神的酶。滚滚热钱涌进上海、国际化程度提高，创造新的创业机会，小市民的眼界也会打开。还有更尖锐更重要的能够改变他们的条件，比如股市，股市能够改变上海人的性格。早年，如果一天输个百十块钱，他可能急得跳脚，几十年后，一天盈亏几万也可以谈笑风生。
　　你看黄浦江，全世界缩龙成寸，就浓缩在浦江两岸。地球上有老欧洲、新美国，沟通他们的是大西洋，地球上的一个“S”。上海呢？浦江两岸，浦东以东方明珠、金茂大厦为标志的新摩天大楼拔地而起，就只有10年的功夫，这就相当于新美国，浦西外滩相当于老欧洲，把上海的老欧洲和新美国连接起来的，就是那条黄浦江。这就成了一道新景观，从延安路高架由西往东走到外滩，向左转弯，这一刹那，几乎所有的外国游客、台湾游客，都会发出“哇”的一声。最初发现这个景观时，我就想给它取名“哇”。到晚上你去看，确实让人惊叹，就是香港的维多利亚湾的华美也没有这么集中。我在欧洲、美国走过很多大都市，也没有这样鲜明的老欧洲和新美国的对照，确实是令世人惊叹的一个新景观。
　　上海算不算得上一个“国际化大都市”？近十年来上海人总爱把这个词挂在嘴边。相比其他内地城市，上海的国际化程度是比较高。但和香港比，还是稍逊一筹，相比新加坡差得更远。
　　如果有天上海真成了“国际化大都市”，那市民当中能说外语的，就不仅局限于浦江两岸了。每天早上打开电视，会有英语新闻；相当一部分人每天早晨看的第一份报纸是英文报纸；这个城市的金融、债券市场，和世界金融中心休戚相关，伦敦打个喷嚏，上海跟着感冒，倒过来，上海打个喷嚏，伦敦纽约也会感冒。到那个时候，大概就可以说是个国际化大都市了。现在差得还远，至少差30年。过了30年也未必，因为更多的不在于报纸、新闻、咖啡、休闲，在于制度框架。