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主要采用了文献分析法和规范研究相结合的方法，注重理论与实际的结合。在文章基础理论上对所研究的对象（万科房地产企业）进行了更深刻的分析，对万科企业的融资环境通过SWOT分析法从四个角度进行了较为全面的分析，并针对融资现状从内部和外部融资状况展开具体说明。在后文中就针对融资状况出现的问题进行了明确指出以及相应的原因分析，最终对万科面临的融资问题提出了解决对策，促使万科房地产企业的持续发展。
一、引言
万科企业是房地产企业，属于资金密集型产业，他的融资问题也就自然与融资问题有了密切联系，从而解决融资问题也就成为了首要问题。我国房地产行业的经济发展，国家政府的政策实施，社会经济的发展趋势都使得万科企业面临着更为严峻的融资问题。
二、万科房地产的融资环境分析
（一）SWOT分析法是一种态势分析法，采用这种方式将万科公司的内外部环境列举出来，通过对优势、劣势、机会、威胁方面入手，用系统的方法将各种因素结合起来进行深入的分析。
1.优势
优势分析主要用来分析企业内部条件。万科公司将规范性，整体性，合理性和标准性作为公司工作理念并在工作中始终贯穿，同样，这些原则也是万科公司能发展壮大、不断扩展全国范围内的业务的硬性保障。
2.劣势
劣势分析主要用来分析企业内部条件。万科企业储备的大量土地中存在不少无法进行正常开发的土地，这样不仅让很多有用的资金被占无法进行有益的周转，同时，又浪费了土地资源并增加企业成本。另一方面，虽说从多个方面进军市场是好的同样是保险的，但旅游地产商用物业等丰富的产品线削弱了其核心产品的竞争力，使得企业有些力不从心不能更好的控制众多的产品线。
3.机会
机会分析主要针对企业外部环境。先进科技的发展，社会的进步，随之而来的我国居民消费水平的升高，这些种种的客观条件对于我国房地产市场都是绝佳的机会。我国的房地产市场具有无限的发展潜力以及良好的发展前景
4.威胁
威胁分析主要针对企业外部环境。万科企业所迎接的威胁主要是指新型的竞争对手，替代品的大量增加使得市场范围的不断减小。万科企业所面临的威胁如下：
第一、紧缩的货币政策带来的影响。因为房地产行业是资金密集型的行业，所以企业拥有的融资水平与发展状况有着密不可分的联系。
第二、购房者对楼房的发展趋势会进行自己的分析，这也就无形的约束了楼房态势的发展。
第三、万科企业储备了大量的土地，同时，政府对企业的持有土地的态度也愈加强硬。政府近年来对企业拥有的闲置土地保持着强硬态度，这也就让万科企业的土地存在着很大的可能性将会被强制收回。
（二） 万科房地产融资现状分析
1.外部融资现状
●银行贷款
万科企业最主要、最核心的融资方法之一就是银行贷款。银行贷款是指万科企业直接向银行或者其他一些金融机构确定一定的利率进行贷款的融资行为。
●股票融资
通过股票等金融工具进行融资的方法是许多上市企业的融资手段，关键是发行股票不仅帮助企业拥有一个稳定融资通道还创造更多的融资机会削减融资成本。
●企业债券
企业发行债券是我国房地产行业最受重用的方法，企业债券很灵活，操控性强。
●信托融资
信托融资方法本质上是通过银行等金融机构充当委托人，信托融资具有高效性和较强的可控制性，但缺点是融资范围和规模较小。我国许多公司正在转变为信托融资模式。
2.内部融资现状
●企业自有资金
万科企业自有资金包含的范围很广泛，都对企业的发展壮大和管理经营起着不容小觑的影响。但是，在现实中企业会面临各种问题使得企业的资金资源无法全部按计划有效的使用。
●预收账款
预收账款是指企业向购房者预先收的定金或者一部分货款。在我国，源于维护消费者的个人利益，在房地产行业中，政府对房屋预收款等相关规定都加大了监管力度。
三、万科房地产融资存在的问题及分析
（一） 万科房地产存在的问题
融资成本过高
银行贷款的平均利率大约为6.755%，股市融资的利率合计为12.62%，关于海外发行的企业债券5年期的利率为13%，房地产信托的平均利率大约为9.49%，这些数据都相对较高。同时，政府要求房地产行业在进行贷款时升高基准利率，这也促使万科企业面临着融资成本更高的问题。
●企业融资能力不强
万科企业通过外部和内部两种途径进行融资。自我融资可以有效解决融资成本过高和融资过程受约束太多的问题。提高自我融资能力是十分重要的，同时，在某种程度上也降低了企业风险和融资成本。
（二）万科房地产存在问题的原因分析
1.外部原因
●银行贷款占比较大
房地产行业是一个资金密集型的行业，对于资金的需求也很大。万科企业对银行贷款的依赖也越来越明显，出现这种过分依赖是银行贷款的特点所致，因为银行贷款的融资效率高，并且企业可使用资金的期限也较长。但是，我们不容忽视的是银行贷款过多会增加企业的负债率，如果企業不能很好的进行有效的运营，那么就有可能使得资金链断裂导致企业无法持续经营。
●企业融资结构不合理
不同的融资方式所得到的资金，这些资金之间的占比关系共同构成了融资结构。首先银行贷款依次是股票融，企业债券融资最后是房地产信托融资。这4种融资方式都属于外部融资，然而我国企业非常需要内部融资。
2.内部原因
我们可以通过企业的资产负债率对企业的负债程度进行考察，也可以通过资产负债率了解企业的经营状况和资金流动等情况。如果资产负债率太高会影响企业的经营状况，给企业带来不积极的影响。万科企业在融资的过程中还得偿还较多的其他费用像各种利息等，这又表现出万科的融资困难，缺乏资金支持。 四、万科房地产融资问题的解决对策
（一）多元化的融资渠道
基于我国目前的房地产行业银行贷款占比较大，社会经济的发展也面临着一些困难，政府又实施一些系列的紧缩的币政策等，这些种种都加剧了房地产行业快速发展的困难。所以，对于企业自身来讲，拓展多元化的融资渠道是迫在眉睫的，这对于企业的发展也是很有意义的。
1.海外融资
企业建立多元化融资的同时，也要考虑行业发展趋势，目前我国房地产行业不断有公司加入，市场也日益成熟起来，那么在未来，房地产行业的发展也势必会延伸到海外市场，这就使然企业需要提出海外融资策略。
2.融资租赁
融资租赁是指出租人对出租物持有所有权，承租人向出租人支付款项以获取出租物的使用权。这是国际上非常普遍的除去银行贷款之外的一种融资方式。这种方式既可以提供万科企业融资资金来源也可以使得企业的销售数量增加。促使企业的资金快速回笼，增加企业资金的流动性和运转效率。
3.优化企业资金结构
如果坚持股权融资会使得企业的投资者和原有股东的控制权不稳定，这也无形的影响了企业的稳定发展。如果坚持债券融资又会使得企业的负债率增高，带来经营风险的同时还不利于企业的良好形象。基于此，不能一味地追求单一的股权融资或者是债券融资，企业有必要拥有一个科学的融资方式从而建立一个良好的资金结构。
4.提高自身议价能力
万科企业在房地产行业中需要快速壮大发展并且建立一个良好的形象，走在行業的前沿，这样才可以拥有较强的实力，较高的话语权以及足够的议价资本。如果拥有了较高的话语权，就具有了较强的议价能力。
5.提高企业的风险管理
●全面参与到风险管控体系中
需要将风险管控做到从上而下层层参与，只有拥有良好的风险管控体系作为基础才可能形成一个适应企业积极发展的融资策略。在一个企业中员工众多，每个人的工作职能和责任范围不同，彼此之间存在差异。尽管如此，每一个员工都需要将自己可以参与到的风险管控环节认真完成，并对上级提出有建设性的意见，这些都共同促进了良好风险管控体系的建立形成。，
●加强内控制度，监管制度以及奖励机制
一个公司仅仅有良好的风险控制体系还是不够的，仍然需要内控制度，监管机制以及奖励机制等的协调合作，只有这样做才能加强企业的竞争能力。
五、结语
在现在的大环境下，万科企业需要对政府实施的一系列政策以及经济趋势等客观因素进行综合考虑，结合自身的优点，客观看待自身的不足，最终科学有效的提出最优的方案。文章对所研究的对象：万科房地产企业进行了更深刻的分析，对万科企业的融资环境通过SWOT分析法从四个角度进行了较为全面的分析，并针对融资现状从内部和外部融资状况展开具体说明，最后针对融资状况出现的问题进行了明确指出以及相应的原因分析，最终对融资问题提出了解决对策，促使万科房地产企业的持续发展。
（作者单位：西安财经大学）
一、引言
万科企业是房地产企业，属于资金密集型产业，他的融资问题也就自然与融资问题有了密切联系，从而解决融资问题也就成为了首要问题。我国房地产行业的经济发展，国家政府的政策实施，社会经济的发展趋势都使得万科企业面临着更为严峻的融资问题。
二、万科房地产的融资环境分析
（一）SWOT分析法是一种态势分析法，采用这种方式将万科公司的内外部环境列举出来，通过对优势、劣势、机会、威胁方面入手，用系统的方法将各种因素结合起来进行深入的分析。
1.优势
优势分析主要用来分析企业内部条件。万科公司将规范性，整体性，合理性和标准性作为公司工作理念并在工作中始终贯穿，同样，这些原则也是万科公司能发展壮大、不断扩展全国范围内的业务的硬性保障。
2.劣势
劣势分析主要用来分析企业内部条件。万科企业储备的大量土地中存在不少无法进行正常开发的土地，这样不仅让很多有用的资金被占无法进行有益的周转，同时，又浪费了土地资源并增加企业成本。另一方面，虽说从多个方面进军市场是好的同样是保险的，但旅游地产商用物业等丰富的产品线削弱了其核心产品的竞争力，使得企业有些力不从心不能更好的控制众多的产品线。
3.机会
机会分析主要针对企业外部环境。先进科技的发展，社会的进步，随之而来的我国居民消费水平的升高，这些种种的客观条件对于我国房地产市场都是绝佳的机会。我国的房地产市场具有无限的发展潜力以及良好的发展前景
4.威胁
威胁分析主要针对企业外部环境。万科企业所迎接的威胁主要是指新型的竞争对手，替代品的大量增加使得市场范围的不断减小。万科企业所面临的威胁如下：
第一、紧缩的货币政策带来的影响。因为房地产行业是资金密集型的行业，所以企业拥有的融资水平与发展状况有着密不可分的联系。
第二、购房者对楼房的发展趋势会进行自己的分析，这也就无形的约束了楼房态势的发展。
第三、万科企业储备了大量的土地，同时，政府对企业的持有土地的态度也愈加强硬。政府近年来对企业拥有的闲置土地保持着强硬态度，这也就让万科企业的土地存在着很大的可能性将会被强制收回。
（二） 万科房地产融资现状分析
1.外部融资现状
●银行贷款
万科企业最主要、最核心的融资方法之一就是银行贷款。银行贷款是指万科企业直接向银行或者其他一些金融机构确定一定的利率进行贷款的融资行为。
●股票融资
通过股票等金融工具进行融资的方法是许多上市企业的融资手段，关键是发行股票不仅帮助企业拥有一个稳定融资通道还创造更多的融资机会削减融资成本。
●企业债券
企业发行债券是我国房地产行业最受重用的方法，企业债券很灵活，操控性强。
●信托融资
信托融资方法本质上是通过银行等金融机构充当委托人，信托融资具有高效性和较强的可控制性，但缺点是融资范围和规模较小。我国许多公司正在转变为信托融资模式。
2.内部融资现状
●企业自有资金
万科企业自有资金包含的范围很广泛，都对企业的发展壮大和管理经营起着不容小觑的影响。但是，在现实中企业会面临各种问题使得企业的资金资源无法全部按计划有效的使用。
●预收账款
预收账款是指企业向购房者预先收的定金或者一部分货款。在我国，源于维护消费者的个人利益，在房地产行业中，政府对房屋预收款等相关规定都加大了监管力度。
三、万科房地产融资存在的问题及分析
（一） 万科房地产存在的问题
融资成本过高
银行贷款的平均利率大约为6.755%，股市融资的利率合计为12.62%，关于海外发行的企业债券5年期的利率为13%，房地产信托的平均利率大约为9.49%，这些数据都相对较高。同时，政府要求房地产行业在进行贷款时升高基准利率，这也促使万科企业面临着融资成本更高的问题。
●企业融资能力不强
万科企业通过外部和内部两种途径进行融资。自我融资可以有效解决融资成本过高和融资过程受约束太多的问题。提高自我融资能力是十分重要的，同时，在某种程度上也降低了企业风险和融资成本。
（二）万科房地产存在问题的原因分析
1.外部原因
●银行贷款占比较大
房地产行业是一个资金密集型的行业，对于资金的需求也很大。万科企业对银行贷款的依赖也越来越明显，出现这种过分依赖是银行贷款的特点所致，因为银行贷款的融资效率高，并且企业可使用资金的期限也较长。但是，我们不容忽视的是银行贷款过多会增加企业的负债率，如果企業不能很好的进行有效的运营，那么就有可能使得资金链断裂导致企业无法持续经营。
●企业融资结构不合理
不同的融资方式所得到的资金，这些资金之间的占比关系共同构成了融资结构。首先银行贷款依次是股票融，企业债券融资最后是房地产信托融资。这4种融资方式都属于外部融资，然而我国企业非常需要内部融资。
2.内部原因
我们可以通过企业的资产负债率对企业的负债程度进行考察，也可以通过资产负债率了解企业的经营状况和资金流动等情况。如果资产负债率太高会影响企业的经营状况，给企业带来不积极的影响。万科企业在融资的过程中还得偿还较多的其他费用像各种利息等，这又表现出万科的融资困难，缺乏资金支持。 四、万科房地产融资问题的解决对策
（一）多元化的融资渠道
基于我国目前的房地产行业银行贷款占比较大，社会经济的发展也面临着一些困难，政府又实施一些系列的紧缩的币政策等，这些种种都加剧了房地产行业快速发展的困难。所以，对于企业自身来讲，拓展多元化的融资渠道是迫在眉睫的，这对于企业的发展也是很有意义的。
1.海外融资
企业建立多元化融资的同时，也要考虑行业发展趋势，目前我国房地产行业不断有公司加入，市场也日益成熟起来，那么在未来，房地产行业的发展也势必会延伸到海外市场，这就使然企业需要提出海外融资策略。
2.融资租赁
融资租赁是指出租人对出租物持有所有权，承租人向出租人支付款项以获取出租物的使用权。这是国际上非常普遍的除去银行贷款之外的一种融资方式。这种方式既可以提供万科企业融资资金来源也可以使得企业的销售数量增加。促使企业的资金快速回笼，增加企业资金的流动性和运转效率。
3.优化企业资金结构
如果坚持股权融资会使得企业的投资者和原有股东的控制权不稳定，这也无形的影响了企业的稳定发展。如果坚持债券融资又会使得企业的负债率增高，带来经营风险的同时还不利于企业的良好形象。基于此，不能一味地追求单一的股权融资或者是债券融资，企业有必要拥有一个科学的融资方式从而建立一个良好的资金结构。
4.提高自身议价能力
万科企业在房地产行业中需要快速壮大发展并且建立一个良好的形象，走在行業的前沿，这样才可以拥有较强的实力，较高的话语权以及足够的议价资本。如果拥有了较高的话语权，就具有了较强的议价能力。
5.提高企业的风险管理
●全面参与到风险管控体系中
需要将风险管控做到从上而下层层参与，只有拥有良好的风险管控体系作为基础才可能形成一个适应企业积极发展的融资策略。在一个企业中员工众多，每个人的工作职能和责任范围不同，彼此之间存在差异。尽管如此，每一个员工都需要将自己可以参与到的风险管控环节认真完成，并对上级提出有建设性的意见，这些都共同促进了良好风险管控体系的建立形成。，
●加强内控制度，监管制度以及奖励机制
一个公司仅仅有良好的风险控制体系还是不够的，仍然需要内控制度，监管机制以及奖励机制等的协调合作，只有这样做才能加强企业的竞争能力。
五、结语
在现在的大环境下，万科企业需要对政府实施的一系列政策以及经济趋势等客观因素进行综合考虑，结合自身的优点，客观看待自身的不足，最终科学有效的提出最优的方案。文章对所研究的对象：万科房地产企业进行了更深刻的分析，对万科企业的融资环境通过SWOT分析法从四个角度进行了较为全面的分析，并针对融资现状从内部和外部融资状况展开具体说明，最后针对融资状况出现的问题进行了明确指出以及相应的原因分析，最终对融资问题提出了解决对策，促使万科房地产企业的持续发展。
（作者单位：西安财经大学）