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摘 要 我国一直在推行城乡一体化，实行城市化建设。在城市整体规划的情况下，城市周边，以及城中村是城市化发展需要解决的问题。而且由于城市周边以及城中村，土地是属于宅基地或者是农耕土地，因此，想要实现“以地换房”，需要多方面的配合。不仅需要相关部门的管理，也需要相关制度和法律的支持。因此，文章主要针对目前“以地换房”存在的问题进行简单的分析，并且针对这些问题，提出相关的意见，在实现城市化发展的同时，又能够满足农民的切身利益和需求。
关键词 “以地换房” 城中村 法律 补贴 价值
基金项目：课题来源：2014年陕西省教育厅科研计划项目；课题名称：城市周边及城中村在城市扩建中以地换房相关问题研究。
作者简介：马琼，榆林学院讲师，研究方向：法学。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.248
目前我国城市化进程的效果十分的明显，惠及了千万人。但是在城市化进程中，城市周边，以及城中村的存在，在一定程度上影响了城市的发展。但是合理、合法，科学的解决这一问题。在经过不断的探索，可以发现“以地换房”，是一项比较惠及农民的政策。但是在“以地换房”的过程中，一直存在很多问题。导致农民不愿意“以地换房”。因此，文章针对“以地换房”存在的问题进行分析，并且对这些存在的问题进行详细的回答，提出合理化的建议和意见。
一、 城市周边及城中村在城市扩建中以地换房存在的问题
（一） “以地换房”相关法律不完善，与现存法律存在相悖点
我国农村土地以及宅基地虽然可以让农民盖房子，但是不允许私自买卖。我国为了推动土地种植面积的扩大，在近些年逐渐放松了对农村宅基地的管理，允许了土地流转的行为，但是却与我国的《中华人民共和国农业法》以及《中华人民共和国土地管理法》的有关内容相违背，因为农村土地无论是宅基地还是耕种地，都是不允许私自交易的。而随着市场经济的快速发展，该种交易形式逐渐获得百姓和政府的支持。因此，在城市化进程规划之中，推行“以地换房”，可以加快城市化的发展，同时也可以让农民住上更好的房子。但是在这个过程中，没有明确的法律法规作为支持，只是当地政府的行为，缺少法律的承认，在一定程度上，会影响该项工作的进程和发展。所以，應该正视“以地换房”缺乏法律支持的问题。
（二） “以地换房”让部分农民失去了经济来源
民以食为天，农民的主要经济来源就是种地，但是为了城市化的发展，以及为了过上更好的生活，很多农民原意“以地换房”。在换房以后，却失去了赖以生存的土地，断绝了经济来源，在大城市，还可以打工，维持生存。而在小城市，没有足够的岗位和工作的时候，这些农民的生活是难以为继的。因此，“以地换房”存在的一个重要的弊端，就是让部分农民失去了經济来源。而且因为农民的自身文化水平以及素质等问题，想要实现“农民市民化”的发展，还存在一定的困难。因此，应该重视“以地换房”，让部分农民失去经济来源的问题，这也是城镇化发展中，一个重要的问题。
（三） “以地换房”获取的福利和补贴是短暂性的，形式单一
政府为了推动城镇化的发展，对城市周边以及城中村进行改造，实现“以地换房”的政策。因为涉及到了农村土地以及相关问题，所以，为了农民的一些损失，以及为了顺利推行“以地换房”政策，会对农民进行福利补贴，但是这种补贴一般都是一次性的，房子给了，钱发了，在一定程度上，可以满足农民的经济损失。但是这种补贴不是长久性的，也是不合理的。由于农民的生活习惯等问题所导致的，短暂性的补贴，或者是一次性的补贴，以及形式单一的补贴政策，不能满足农民的要求。因此，应该确保“以地换房”的补贴以及福利的形式多样性。这样才能推动“以地换房”政策的发展，进一步的实现了城镇化的发展和目标的达成。
（四） “以地换房”制定的换房标准不规范
城市周边以及城中村，农民的住房形式主要以独门独院为主。实际的居住面积大约70平米左右，但是家家都是有院子的，而且最重要的是，在建房子之前，这些地都是得到了审批的，因此，宅基地的面积要比实际的建房面积大很多。所以，想要实行城市化发展，推动城市的扩建，就需要把这些房子拆除。那么在实行“以地换房”的政策的过程中，是按照什么标准执行换房的，成为了重要的内容。是按照实际的居住面积，还是按照宅基地的面积进行置换，以及置换得到城市的楼房位置和面积，是一比一换，还是基于一定的补贴置换。因此在实际的“以地换房”过程中，存在着换房标注不规范的行为，所以，农民会产生一定的经济损失。
二、推动城市周边及城中村在城市扩建中以地换房的相关策略分析
（一） “以地换房”的相关法律需要完善，减少法律的相悖点
我国城市扩建，需要解决城市周边以及城中村的问题，但是由于涉及到土地以及宅基地的问题，需要妥善的处理和解决。首先，因为宅基地和土地的特殊性，我国是不允许买卖的，随着市场经济的发展，农业想要快速的发展，就需要统一土地管理的方式，因此在一定程度上，土地流转在“半合法”下进行着，这是因为目前存在的土地法是不允许土地交易的。因此，城市想要实现扩建，对城市周边以及城中村实行“以地换房”的方法，就需要有相关的法律作为支持，这样才能保证工作的顺利开展。可以利用《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，制定符合各个地区的关于“以地换房”的政策，这样可以减少与宪法的相悖之处，而且可以保证农村土地的统一规划，还可以让农民住上楼房，是一举两得的事情。
（二） “以地换房”后期，需要为换房的农民解决工作问题
有一部分农民想要到城市生活，因此支持“以地换房”政策的推行，这样加快了城市扩建的进程和效率。但是农民是以土地为主要的生活来源，因此，在推进城市化扩建的进程之中，还需要解决这一部分农民的就业问题。尤其是在中小城市，在就业岗位不足的情况下，如何解决这一部分农民的经济来源，是保证社会稳定，实现和谐社会的前提，也是顺利开展的城市扩建的重要问题。因此，相关政府可以依据城市发展过程中，需要大量的工作人员的特性，合理的安排相关的工作。甚至可以在统一化耕种的时候，让这些农民“被返聘”回去，进行种地，这样既可以解决经济来源问题，又可以让农民居住在楼房中。而且在农闲的时候，还可以让“以地换房”的农民打短工，尤其是政府的公益性岗位，虽然工资不高，但是也提供了一定的工作，可以保证该部分“以地换房”农民的正常生活。 （三） “以地换房”对农民的补贴和福利应该是多样性以及时间延长
“以地换房”虽然是双赢的局面，既可以让农民住上楼房，改善生活质量，又可以让政府实现城市扩建的目标。而且政府为了保证“以地换房”的农民能够有更好的生活条件，并且鼓励农民“以地换房”，会基于一定的补贴和福利待遇。但是这种补贴基本上就是一次性的，给与多少錢。在短时间内看，该补贴具有一定的效果，但是长时间的看，缺乏经济来源的农民，未来的生活得不到保障。所以，政府对“以地换房”的农民，应该采用多样性的补贴方式，并且在合理的范围下，制定一个补贴时间，比如最长的补贴时间为一年或者两年。而补贴的方式可以是一次性补贴，也可以是转化成工资卡的形式，月月通过工资卡的形式进行发放。并且对“以地换房”的社保，以及医保和租房等补贴也要到位，不能低于市场租房的平均价格，这是保证实现“以地换房”安稳过度的重要手段。因此，需要保证“以地换房”的补贴的形式多样化。
（四） “以地换房”需要明确的标准，保证换房的公正性
“以地换房”需要明确置换的标准，这样才能保证在置换的过程中，农民不会因为标准的不同，产生巨大的经济损失，同时可以保证换房的公正性。而且在推行“以地换房”的政策的时候，需要考虑到城市周边以及城中村的宅基地的面积以及实际的住房面积之间的差距，并且设定是按照宅基地的面积计算置换，还是按照实际住宅面积进行置换，经过长时间的观察和计算，选择一个最佳的置换方式。一般是按照宅基地的面积进行置换，有些地区则需要按照实际住房面积计算。我国《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，在實行“以地换房”的时候，可以依据各个省市的最大的宅基地的面积，建设相关符合要求的建筑楼房，如果没有符合要求的，或者是面积达到要求的楼房，则可以折换成两套楼房，其中的差价可以进行按照市场价的进行计算。这样可以有效的保证了“以地换房”的公平公正性，而且减少了农民在“以地换房”过程中的经济损失。
（五） 政府需要评估土地价值，以及房屋价值，减少农民损失
“以地换房”在一定程度上，让农民损失了土地价值，换取房产价值。农民因为是以土地为生，所以在城市扩展的过程中，为了城市的统一发展，很多农民放弃了自己的房子和土地，搬入城市生活。但是，获得的房产的价值，却无法与土地价值进行衡量。土地年年都能产出粮食，可以让农民获得更多的经济收益，这是土地的实际价值，而且在城市周边的建设的房屋的面积也要大于城市的楼房，同时还有院子。因此，实际的土地价值被置换成房产价值，造成了一定的经济损失。而这一部分的经济损失，是不可弥补的。因此，相关政府应该看到土地价值，以及未来的发展空间和增值的空间，在合理的范围内，减少农民“以地换房”产生的经济损失，这样可以确保“以地换房”的顺利实行和推行。有助城市扩建的政策的执行和发展。因此，政府需要准确的评估该快宅基地以及土地的实际价值，并且针对“以地换房”的农民进行一定的补偿。其中的差价，可以按照市场的房价进行补贴，和土地再两年内的收益进行补贴。
三、结语
文章通过详细的分析可以了解到，“以地换房”主要是为了减少农民分散居住的形式，把土地资源利用起来，增加耕地面积。同时让农民可以住上楼房，改变生活质量和状态。但是在“以地换房”的过程中，遇见的问题很多。通过分析，可以发现，首先需要确定“以地换房”的合法性，对土地流转的法律和政策需要进行明确的规定。其次，则是需要有针对性的帮扶“以地换房”的农民，解决生活问题。最后，则是需要保证“以地换房”的公平性，不能让农民产生经济损失。
参考文献：
[1]何旭.城市规划区农房更新研究——以宁波市江北区为例.宁波大学.2011（4）.
[2]王亚军、孔荣.农户集中居住意愿的影响因素分析.中国乡镇企业会计.2010（3）.
[3]孙晓中、杨凤灵.高淳县农民集中居住存在的问题与对策案例分析.现代农业科技.2010（3）.
[4]龙雨.农民集中居住区房屋流转的可行性.中国房地产.2010（7）.
[5]高超、施建刚.上海农村宅基地置换模式探析——以松江区佘山镇为例.中国房地产.2012（5）.
[6]于丽卫.天津市农户宅基地换房意愿影响因素研究.西北农林科技大学.2012（4）.
[7]林昕.论“宅基地换房”中农民权益的法律保护.福建师范大学.2015（4）.
[8]周琳.宅基地换房法律问题研究——以“天津市北辰镇北仓示范小城镇项目”为例.上海社会科学院.2013（7）.
关键词 “以地换房” 城中村 法律 补贴 价值
基金项目：课题来源：2014年陕西省教育厅科研计划项目；课题名称：城市周边及城中村在城市扩建中以地换房相关问题研究。
作者简介：马琼，榆林学院讲师，研究方向：法学。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.248
目前我国城市化进程的效果十分的明显，惠及了千万人。但是在城市化进程中，城市周边，以及城中村的存在，在一定程度上影响了城市的发展。但是合理、合法，科学的解决这一问题。在经过不断的探索，可以发现“以地换房”，是一项比较惠及农民的政策。但是在“以地换房”的过程中，一直存在很多问题。导致农民不愿意“以地换房”。因此，文章针对“以地换房”存在的问题进行分析，并且对这些存在的问题进行详细的回答，提出合理化的建议和意见。
一、 城市周边及城中村在城市扩建中以地换房存在的问题
（一） “以地换房”相关法律不完善，与现存法律存在相悖点
我国农村土地以及宅基地虽然可以让农民盖房子，但是不允许私自买卖。我国为了推动土地种植面积的扩大，在近些年逐渐放松了对农村宅基地的管理，允许了土地流转的行为，但是却与我国的《中华人民共和国农业法》以及《中华人民共和国土地管理法》的有关内容相违背，因为农村土地无论是宅基地还是耕种地，都是不允许私自交易的。而随着市场经济的快速发展，该种交易形式逐渐获得百姓和政府的支持。因此，在城市化进程规划之中，推行“以地换房”，可以加快城市化的发展，同时也可以让农民住上更好的房子。但是在这个过程中，没有明确的法律法规作为支持，只是当地政府的行为，缺少法律的承认，在一定程度上，会影响该项工作的进程和发展。所以，應该正视“以地换房”缺乏法律支持的问题。
（二） “以地换房”让部分农民失去了经济来源
民以食为天，农民的主要经济来源就是种地，但是为了城市化的发展，以及为了过上更好的生活，很多农民原意“以地换房”。在换房以后，却失去了赖以生存的土地，断绝了经济来源，在大城市，还可以打工，维持生存。而在小城市，没有足够的岗位和工作的时候，这些农民的生活是难以为继的。因此，“以地换房”存在的一个重要的弊端，就是让部分农民失去了經济来源。而且因为农民的自身文化水平以及素质等问题，想要实现“农民市民化”的发展，还存在一定的困难。因此，应该重视“以地换房”，让部分农民失去经济来源的问题，这也是城镇化发展中，一个重要的问题。
（三） “以地换房”获取的福利和补贴是短暂性的，形式单一
政府为了推动城镇化的发展，对城市周边以及城中村进行改造，实现“以地换房”的政策。因为涉及到了农村土地以及相关问题，所以，为了农民的一些损失，以及为了顺利推行“以地换房”政策，会对农民进行福利补贴，但是这种补贴一般都是一次性的，房子给了，钱发了，在一定程度上，可以满足农民的经济损失。但是这种补贴不是长久性的，也是不合理的。由于农民的生活习惯等问题所导致的，短暂性的补贴，或者是一次性的补贴，以及形式单一的补贴政策，不能满足农民的要求。因此，应该确保“以地换房”的补贴以及福利的形式多样性。这样才能推动“以地换房”政策的发展，进一步的实现了城镇化的发展和目标的达成。
（四） “以地换房”制定的换房标准不规范
城市周边以及城中村，农民的住房形式主要以独门独院为主。实际的居住面积大约70平米左右，但是家家都是有院子的，而且最重要的是，在建房子之前，这些地都是得到了审批的，因此，宅基地的面积要比实际的建房面积大很多。所以，想要实行城市化发展，推动城市的扩建，就需要把这些房子拆除。那么在实行“以地换房”的政策的过程中，是按照什么标准执行换房的，成为了重要的内容。是按照实际的居住面积，还是按照宅基地的面积进行置换，以及置换得到城市的楼房位置和面积，是一比一换，还是基于一定的补贴置换。因此在实际的“以地换房”过程中，存在着换房标注不规范的行为，所以，农民会产生一定的经济损失。
二、推动城市周边及城中村在城市扩建中以地换房的相关策略分析
（一） “以地换房”的相关法律需要完善，减少法律的相悖点
我国城市扩建，需要解决城市周边以及城中村的问题，但是由于涉及到土地以及宅基地的问题，需要妥善的处理和解决。首先，因为宅基地和土地的特殊性，我国是不允许买卖的，随着市场经济的发展，农业想要快速的发展，就需要统一土地管理的方式，因此在一定程度上，土地流转在“半合法”下进行着，这是因为目前存在的土地法是不允许土地交易的。因此，城市想要实现扩建，对城市周边以及城中村实行“以地换房”的方法，就需要有相关的法律作为支持，这样才能保证工作的顺利开展。可以利用《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，制定符合各个地区的关于“以地换房”的政策，这样可以减少与宪法的相悖之处，而且可以保证农村土地的统一规划，还可以让农民住上楼房，是一举两得的事情。
（二） “以地换房”后期，需要为换房的农民解决工作问题
有一部分农民想要到城市生活，因此支持“以地换房”政策的推行，这样加快了城市扩建的进程和效率。但是农民是以土地为主要的生活来源，因此，在推进城市化扩建的进程之中，还需要解决这一部分农民的就业问题。尤其是在中小城市，在就业岗位不足的情况下，如何解决这一部分农民的经济来源，是保证社会稳定，实现和谐社会的前提，也是顺利开展的城市扩建的重要问题。因此，相关政府可以依据城市发展过程中，需要大量的工作人员的特性，合理的安排相关的工作。甚至可以在统一化耕种的时候，让这些农民“被返聘”回去，进行种地，这样既可以解决经济来源问题，又可以让农民居住在楼房中。而且在农闲的时候，还可以让“以地换房”的农民打短工，尤其是政府的公益性岗位，虽然工资不高，但是也提供了一定的工作，可以保证该部分“以地换房”农民的正常生活。 （三） “以地换房”对农民的补贴和福利应该是多样性以及时间延长
“以地换房”虽然是双赢的局面，既可以让农民住上楼房，改善生活质量，又可以让政府实现城市扩建的目标。而且政府为了保证“以地换房”的农民能够有更好的生活条件，并且鼓励农民“以地换房”，会基于一定的补贴和福利待遇。但是这种补贴基本上就是一次性的，给与多少錢。在短时间内看，该补贴具有一定的效果，但是长时间的看，缺乏经济来源的农民，未来的生活得不到保障。所以，政府对“以地换房”的农民，应该采用多样性的补贴方式，并且在合理的范围下，制定一个补贴时间，比如最长的补贴时间为一年或者两年。而补贴的方式可以是一次性补贴，也可以是转化成工资卡的形式，月月通过工资卡的形式进行发放。并且对“以地换房”的社保，以及医保和租房等补贴也要到位，不能低于市场租房的平均价格，这是保证实现“以地换房”安稳过度的重要手段。因此，需要保证“以地换房”的补贴的形式多样化。
（四） “以地换房”需要明确的标准，保证换房的公正性
“以地换房”需要明确置换的标准，这样才能保证在置换的过程中，农民不会因为标准的不同，产生巨大的经济损失，同时可以保证换房的公正性。而且在推行“以地换房”的政策的时候，需要考虑到城市周边以及城中村的宅基地的面积以及实际的住房面积之间的差距，并且设定是按照宅基地的面积计算置换，还是按照实际住宅面积进行置换，经过长时间的观察和计算，选择一个最佳的置换方式。一般是按照宅基地的面积进行置换，有些地区则需要按照实际住房面积计算。我国《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，在實行“以地换房”的时候，可以依据各个省市的最大的宅基地的面积，建设相关符合要求的建筑楼房，如果没有符合要求的，或者是面积达到要求的楼房，则可以折换成两套楼房，其中的差价可以进行按照市场价的进行计算。这样可以有效的保证了“以地换房”的公平公正性，而且减少了农民在“以地换房”过程中的经济损失。
（五） 政府需要评估土地价值，以及房屋价值，减少农民损失
“以地换房”在一定程度上，让农民损失了土地价值，换取房产价值。农民因为是以土地为生，所以在城市扩展的过程中，为了城市的统一发展，很多农民放弃了自己的房子和土地，搬入城市生活。但是，获得的房产的价值，却无法与土地价值进行衡量。土地年年都能产出粮食，可以让农民获得更多的经济收益，这是土地的实际价值，而且在城市周边的建设的房屋的面积也要大于城市的楼房，同时还有院子。因此，实际的土地价值被置换成房产价值，造成了一定的经济损失。而这一部分的经济损失，是不可弥补的。因此，相关政府应该看到土地价值，以及未来的发展空间和增值的空间，在合理的范围内，减少农民“以地换房”产生的经济损失，这样可以确保“以地换房”的顺利实行和推行。有助城市扩建的政策的执行和发展。因此，政府需要准确的评估该快宅基地以及土地的实际价值，并且针对“以地换房”的农民进行一定的补偿。其中的差价，可以按照市场的房价进行补贴，和土地再两年内的收益进行补贴。
三、结语
文章通过详细的分析可以了解到，“以地换房”主要是为了减少农民分散居住的形式，把土地资源利用起来，增加耕地面积。同时让农民可以住上楼房，改变生活质量和状态。但是在“以地换房”的过程中，遇见的问题很多。通过分析，可以发现，首先需要确定“以地换房”的合法性，对土地流转的法律和政策需要进行明确的规定。其次，则是需要有针对性的帮扶“以地换房”的农民，解决生活问题。最后，则是需要保证“以地换房”的公平性，不能让农民产生经济损失。
参考文献：
[1]何旭.城市规划区农房更新研究——以宁波市江北区为例.宁波大学.2011（4）.
[2]王亚军、孔荣.农户集中居住意愿的影响因素分析.中国乡镇企业会计.2010（3）.
[3]孙晓中、杨凤灵.高淳县农民集中居住存在的问题与对策案例分析.现代农业科技.2010（3）.
[4]龙雨.农民集中居住区房屋流转的可行性.中国房地产.2010（7）.
[5]高超、施建刚.上海农村宅基地置换模式探析——以松江区佘山镇为例.中国房地产.2012（5）.
[6]于丽卫.天津市农户宅基地换房意愿影响因素研究.西北农林科技大学.2012（4）.
[7]林昕.论“宅基地换房”中农民权益的法律保护.福建师范大学.2015（4）.
[8]周琳.宅基地换房法律问题研究——以“天津市北辰镇北仓示范小城镇项目”为例.上海社会科学院.2013（7）.