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春节刚过，杭州就打响了楼市“马上降价”的第一枪。
记者在对所谓的“降价潮”进行调查时发现，外界称在杭州有8个楼盘降价，但真正降价的只有在杭州城东的德信·北海公园、天鸿·香榭里两个项目，德信·北海公园还是尾盘的促销活动。而万科、保利城东的项目，并没有随之跟风降价。
真正降价的楼盘只有两个
杭州楼盘真的在大范围降价吗？
2月18日，位于杭州城东的德信·北海公园宣布，将以1.58万元/平方米的价格销售。与降价前1.9万元/平方米的均价相比，该项目每平方米的销售均价下降了3200元。
此后市场传出消息，在德信·北海公园打出首个降价招牌后，周边共有8个楼盘马上做出降价反应，地产大佬保利、万科的楼盘，也做出了不同程度的价格调整。然而记者在采访中了解到，杭州2月份真正降价的只有德信·北海公园和天鸿·香榭里两个楼盘，而非外界所传的8个，万科和保利的楼盘并没有跟风降价。
德信和天鸿的降价行动，一石激起了千层浪。宣布降价后，开发商迎来了要求“维权”的老业主。
天鸿·香榭里的售楼处，几十名穿着白色短袖T恤的业主堵在售楼处门口，T恤上写着“拒绝辐射，欺诈售房”的字样。在售楼处现场，几个沙盘已被推倒。在德信·北海公园打出杭州第一面降价大旗后，天鸿·香榭里是这一区域第二个降价的项目，号称“直降6000元”，起价1.18万元/平方米，均价1.38万元/平方米。
有人前来维权，也有人想趁机抄底。因降价引来的不仅有维权业主，还有购房人。
在售楼处现场，有不少前来咨询的购房人，并表示出了较强的购房意向。“我觉得从1.9万降到1.4万元/平方米，这个价格降得已经比较到位，不会再下跌了。”一位在天鸿·香榭里售楼处咨询的刘先生表示，他准备出手购房。
记者在采访中了解到，上述两个楼盘位于杭州的城东板块，是杭州新房供应量较大的区域，距杭州商业居住配套成熟的主城区有相当远的距离。有购房人表示，在降价楼盘周边，有十几个在售的项目，供应量非常大。
在德信·北海公园所在的石祥路、祥园路上，周边有不少在建的新楼盘，但路上往来的行人并不多。“这里原来就是农田，新房盖了没几年，所以人气还不是很旺。”当地一位居民表示。
那么德信和天鸿两个楼盘的降价，是否真的已经引来了这一板块的降价潮？
同在这一区域的还有万科和保利的项目。此前市场传出消息称，万科·北宸之光从之前的1.68万元/平方米降至1.3万元，保利梧桐雨从1.62万元/平方米降至1.28万元/平方米。然而记者了解到，这两个项目是误传为“被降价”了。
保利梧桐雨的售楼人员告诉记者，他们并没有跟风降价。这位售楼人员表示，德信·北海公园降价是因为要处理尾盘，这次拿出来的只有二十多套房源，而这些房子楼层和户型并不是最好的。“我们目前并没有降。销售的确是有一些压力，以后是不是降我们不清楚。”万科·北宸之光销售人员说。
降价原因：换仓、买地
虽然杭州此番真正降价的楼盘只有两个，但这两个楼盘的降价举动却引来了满城风雨。对于降价原因外界传出各种说法，银行暂停贷款，房企因信托融资到期需要回笼资金。
降价始作俑者德信地产相关负责人告诉记者，公司降价并不是因为资金紧张。
“就北海公园单个项目来说，不存在运营和资金压力问题。降价所卖的房源，是尾盘销售，这也是开发商比较常用的促销手段。一些媒体所说的为还清信托融资而降价回款的说法，并不符合事实。我们目前没有需要到期偿还的信托融资，信托公司方面也没有提出提前兑付偿还的要求。”德信地产营销总监杜盛向记者表示，他们降价是想快速回笼资金后，在杭州再拿新的土地。
在2月18日宣布北海公园降价后，德信地产当天就在杭州以17亿拿了一块地。
据克而瑞的数据，德信地产2013年销售金额39亿元，2013年初至今拿地金额约22亿元（不含收购）。“这次德信降价不是因为种种原因资金链紧张，而是想通过回笼资金进行换仓，在今年土地价格下降后，购入更便宜的土地。”克而瑞杭州总经理刘晨光表示。
业界人士指出，杭州楼市降价压力的一个重要原因不是信贷，而是供应量过大。据了解，2013年末杭州存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增加41.05%。
“杭州一些土地供应量较大的区域，今年的确面临不小的销售压力。像这次引发降价的城东板块，经过前几年集中拍地后，今年陆续会上市，有一些项目可能会集中上市。其实，从去年11月份开始，城东板块已经有一些楼盘通过送面积等方式在暗降了。”杭州双赢置业总经理章惠芳指出，由于这些楼盘所在的区域在交通、生活配套方面还不够成熟，而销售价格却相当高，因此杭州城东区域未来可能还会有项目对价格做出调整。
世邦魏理仕研究部董事谢晨告诉记者，“业界普遍预期今年楼市有很多不确定因素，对开发商来说，这种情况下肯定会先回笼资金。手中有现金，可以买地，也可以保命。”
大范围大幅降价几无可能
对投资者来说，当有楼盘大幅降价的时候，是否要出手买房？
世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢认为，对杭州及一线城市的刚需族来说，“该出手时就出手。”
据克而瑞统计，2009年至2013年这五年，杭州主城区住宅地块成交均价一直维持在高水平。2013年地价达到了1.13万元/平方米，加上建安成本、前期及配套费用、财务及各项税费，综合成本已上升至1.7万元/平方米。
“目前杭州主城区的均价约2.1万元/平方米。对比一下，下降的空间有多大，大家其实看得很明白了。对开发商来说，他们虽然看淡今年楼市，调整价格扩大销售是主流，但是突破价格底线、大幅降价的可能性几乎没有。”刘晨光表示。
分析人士指出，杭州此次降价，与往年有很大的不同，不要冀望大幅跳水。
从全国范围看，今年降价的项目优惠力度都较温和，没有像2011年那样形成较强的冲击。除了常州雅居乐星河湾项目单价直降5000元/平方米，让利低至6折左右，全国其他降价项目的优惠力度普遍在9折左右。即使拉开降价序幕的北海公园项目，其折扣力度也不过在8.8折，天鸿·香榭里给予的优惠也只有8.1折。
“2011年降价是由龙湖、中海等大型龙头房企带头，之后引发了全国范围的降价潮。这些开发商当年降价，是因为资金紧张需资金回笼。”谢晨告诉记者，这次降价行为，并没有大型房企真正参与进来，一定程度上是开发商加速去库存化的营销手段。因此，向一线城市扩散的可能性较小。
记者在对所谓的“降价潮”进行调查时发现，外界称在杭州有8个楼盘降价，但真正降价的只有在杭州城东的德信·北海公园、天鸿·香榭里两个项目，德信·北海公园还是尾盘的促销活动。而万科、保利城东的项目，并没有随之跟风降价。
真正降价的楼盘只有两个
杭州楼盘真的在大范围降价吗？
2月18日，位于杭州城东的德信·北海公园宣布，将以1.58万元/平方米的价格销售。与降价前1.9万元/平方米的均价相比，该项目每平方米的销售均价下降了3200元。
此后市场传出消息，在德信·北海公园打出首个降价招牌后，周边共有8个楼盘马上做出降价反应，地产大佬保利、万科的楼盘，也做出了不同程度的价格调整。然而记者在采访中了解到，杭州2月份真正降价的只有德信·北海公园和天鸿·香榭里两个楼盘，而非外界所传的8个，万科和保利的楼盘并没有跟风降价。
德信和天鸿的降价行动，一石激起了千层浪。宣布降价后，开发商迎来了要求“维权”的老业主。
天鸿·香榭里的售楼处，几十名穿着白色短袖T恤的业主堵在售楼处门口，T恤上写着“拒绝辐射，欺诈售房”的字样。在售楼处现场，几个沙盘已被推倒。在德信·北海公园打出杭州第一面降价大旗后，天鸿·香榭里是这一区域第二个降价的项目，号称“直降6000元”，起价1.18万元/平方米，均价1.38万元/平方米。
有人前来维权，也有人想趁机抄底。因降价引来的不仅有维权业主，还有购房人。
在售楼处现场，有不少前来咨询的购房人，并表示出了较强的购房意向。“我觉得从1.9万降到1.4万元/平方米，这个价格降得已经比较到位，不会再下跌了。”一位在天鸿·香榭里售楼处咨询的刘先生表示，他准备出手购房。
记者在采访中了解到，上述两个楼盘位于杭州的城东板块，是杭州新房供应量较大的区域，距杭州商业居住配套成熟的主城区有相当远的距离。有购房人表示，在降价楼盘周边，有十几个在售的项目，供应量非常大。
在德信·北海公园所在的石祥路、祥园路上，周边有不少在建的新楼盘，但路上往来的行人并不多。“这里原来就是农田，新房盖了没几年，所以人气还不是很旺。”当地一位居民表示。
那么德信和天鸿两个楼盘的降价，是否真的已经引来了这一板块的降价潮？
同在这一区域的还有万科和保利的项目。此前市场传出消息称，万科·北宸之光从之前的1.68万元/平方米降至1.3万元，保利梧桐雨从1.62万元/平方米降至1.28万元/平方米。然而记者了解到，这两个项目是误传为“被降价”了。
保利梧桐雨的售楼人员告诉记者，他们并没有跟风降价。这位售楼人员表示，德信·北海公园降价是因为要处理尾盘，这次拿出来的只有二十多套房源，而这些房子楼层和户型并不是最好的。“我们目前并没有降。销售的确是有一些压力，以后是不是降我们不清楚。”万科·北宸之光销售人员说。
降价原因：换仓、买地
虽然杭州此番真正降价的楼盘只有两个，但这两个楼盘的降价举动却引来了满城风雨。对于降价原因外界传出各种说法，银行暂停贷款，房企因信托融资到期需要回笼资金。
降价始作俑者德信地产相关负责人告诉记者，公司降价并不是因为资金紧张。
“就北海公园单个项目来说，不存在运营和资金压力问题。降价所卖的房源，是尾盘销售，这也是开发商比较常用的促销手段。一些媒体所说的为还清信托融资而降价回款的说法，并不符合事实。我们目前没有需要到期偿还的信托融资，信托公司方面也没有提出提前兑付偿还的要求。”德信地产营销总监杜盛向记者表示，他们降价是想快速回笼资金后，在杭州再拿新的土地。
在2月18日宣布北海公园降价后，德信地产当天就在杭州以17亿拿了一块地。
据克而瑞的数据，德信地产2013年销售金额39亿元，2013年初至今拿地金额约22亿元（不含收购）。“这次德信降价不是因为种种原因资金链紧张，而是想通过回笼资金进行换仓，在今年土地价格下降后，购入更便宜的土地。”克而瑞杭州总经理刘晨光表示。
业界人士指出，杭州楼市降价压力的一个重要原因不是信贷，而是供应量过大。据了解，2013年末杭州存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增加41.05%。
“杭州一些土地供应量较大的区域，今年的确面临不小的销售压力。像这次引发降价的城东板块，经过前几年集中拍地后，今年陆续会上市，有一些项目可能会集中上市。其实，从去年11月份开始，城东板块已经有一些楼盘通过送面积等方式在暗降了。”杭州双赢置业总经理章惠芳指出，由于这些楼盘所在的区域在交通、生活配套方面还不够成熟，而销售价格却相当高，因此杭州城东区域未来可能还会有项目对价格做出调整。
世邦魏理仕研究部董事谢晨告诉记者，“业界普遍预期今年楼市有很多不确定因素，对开发商来说，这种情况下肯定会先回笼资金。手中有现金，可以买地，也可以保命。”
大范围大幅降价几无可能
对投资者来说，当有楼盘大幅降价的时候，是否要出手买房？
世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢认为，对杭州及一线城市的刚需族来说，“该出手时就出手。”
据克而瑞统计，2009年至2013年这五年，杭州主城区住宅地块成交均价一直维持在高水平。2013年地价达到了1.13万元/平方米，加上建安成本、前期及配套费用、财务及各项税费，综合成本已上升至1.7万元/平方米。
“目前杭州主城区的均价约2.1万元/平方米。对比一下，下降的空间有多大，大家其实看得很明白了。对开发商来说，他们虽然看淡今年楼市，调整价格扩大销售是主流，但是突破价格底线、大幅降价的可能性几乎没有。”刘晨光表示。
分析人士指出，杭州此次降价，与往年有很大的不同，不要冀望大幅跳水。
从全国范围看，今年降价的项目优惠力度都较温和，没有像2011年那样形成较强的冲击。除了常州雅居乐星河湾项目单价直降5000元/平方米，让利低至6折左右，全国其他降价项目的优惠力度普遍在9折左右。即使拉开降价序幕的北海公园项目，其折扣力度也不过在8.8折，天鸿·香榭里给予的优惠也只有8.1折。
“2011年降价是由龙湖、中海等大型龙头房企带头，之后引发了全国范围的降价潮。这些开发商当年降价，是因为资金紧张需资金回笼。”谢晨告诉记者，这次降价行为，并没有大型房企真正参与进来，一定程度上是开发商加速去库存化的营销手段。因此，向一线城市扩散的可能性较小。