论文部分内容阅读
目前，处于困境中的部分中小房企大多由以下几个原因导致：一是土地储备不足，现实又没有足够的资金在一级市场获得新项目；二是产品定位不准确导致销售困难；三是工程建设资金缺乏，导致项目停工；四是项目资金成本高，导致效益低。总体来看，资金问题（包括资金规模及成本）是制约中小房企的主要因素之一。
一、资金问题导致土地储备不足，制约后续发展
造成部分中小房企拿地困难，大型房企几乎以面粉贵过面包的价格疯狂拍地的局面令人瞠目，不过细究还是有原因的。一方面可以认为是在同样的预期下，大型房企在各项成本控制的能力上强于中小房企，也就是说大型房企对土地成本的承受能力高于部分中小房企；另一方面大型房企在经历三年多调控后急于补仓，为未来的发展奠定基础。
随着部分中小房企的土地储备规模逐渐减少，预计未来大型房企与部分中小房企之间的差距将进一步拉大，未来中小房企的生存压力空前。究其原因，是标杆房企与部分中小房企之间在房地产开发过程中综合能力的体现：例如产品定位设计能力、成本控制能力、工程建设控制能力、营销能力、税务筹划能力以及融资能力。
二、资金成本占比大，带来项目效益低下
从成本构成来看，房企对土地成本、房地产各项税基本是固定的（当然通过税务筹划可以相对减少一些）；管理费、营销费占比相对较小，房企在控制成本过程中主要从工程成本及资本化利息及财务费用着手，考虑房企大部分项目都是发包给施工单位，对工程成本控制主要集中在设计阶段，因此合理控制资本化利息及财务费用成为目前房企的成本控制重点。同样，在上述项目开发过程中，仅仅资本化利息及财务费用，大型房企在整个开发周期内可以大大减少甚至使得资本化利息及财务费用为负。也就是说，同样的项目，大型房企可能获得较好的效益而部分中小房企则效益低下。不难理解，大型房企在土地市场上的竞争力是中小房企则不能比拟的。
因此，中小房企需要从控制资本化利息及财务费用的角度来解决成本问题。资本化利息及财务费用的降低主要依靠降低融资成本和缩短融资时间。从融资时间上来看，必须加快项目的前期定位、产品设计，快速达到开工和可售节点，争取资金快速回笼。另外，在资金成本上主要依赖创新融资模式，获取更多的低成本资金。
三、房地产开发过程中的融资模式创新
房地产投资的资金来源主要是注册资本金、销售回款以及项目外部借款。其中注册资金及销售回款不计利息，而项目外部借款的规模和时间影响了项目的资金成本。由于中小房企一般在资本市场难以发行较低成本的企业债券，难以获得较低成本的银行授信贷款，也难以在海外募集低成本的资金，因此中小房企在融资方面比较困难。但对于一些母公司实力较强或具有国资背景或信誉较好的中小房企可以在土地获取阶段、项目开发阶段以及销售阶段进行融资创新。
土地获取阶段：在土地获取阶段，由于中小房企土地购置款一般较少，难以单独竞买土地。但若是在土地获取阶段便利用合作拿地方式，在项目前期引入投资方便可以达到以小搏大的目的。例如，甲房企选定两个控股（或全资）子公司共同参加土地招拍挂报名（其中A公司占股51%以上、B公司占股49%以下，B公司为甲房企下属全资无资产公司），中标后共同出资成立C公司（C公司为开发该地块的项目公司）。甲房企与融资方就项目融资合作达成合作意向，签订投资框架协议，融资方同意土地中标后收购甲房企持有的B公司股权，双方约定甲房企在约定的时间、约定的金额回购融资方持有的B公司全部股权，约定的金额参照“原股权转让款+根据股权转让款占用资金的时间×约定利率计算的利息”确定。甲房企转让B公司股权后仍拥有C公司51%以上股权，仍然具有控制权。
项目建设阶段：对于已获得土地并付清土地款，但在取得四证前仍缺乏资金的中小房企，通过引入基金或转让部分股权（保留控股）形式取得溢价，盘活待开发物业不失为一种灵活的融资方式。此种做法已有成功案例，例如嘉凯城集团股份有限公司已通过设立长三角嘉瑞优势发展基金转让49%股权给基金的形式取得了8亿元的投资，并且通过股权转让方式取得了溢价，且通过购买基金的劣后部分，仍将保留已转让股权的未来收益。
项目销售阶段：对于产品定位存在问题或者当前受到调控影响较大的项目，中小房企可以通过对已建成项目的整体转让或者通过与基金公司发起一只基金，中小房企购买劣后份额。待产品受调控营销较小或者经过几年的培育后，项目再在市场上销售。通过对产品的整体打包转让给基金可以快速实现销售收入，补充现金流；通过认购基金劣后级份额分享未来资产升值大部分增值收益；通过其控股子公司发行基金收购资产，从而仍保有资产的经营控制权及一定程度上的处置权利。
四、利用各种方法降低资金成本
由于我国宏观政策一直变化，金融市场上的利率经常波动。尤其是房地产市场的融资利率，受政府调控政策影响很大，例如2010年和2011年国家实行紧缩政策，对房地产市场贷款政策及贷款规模严加限制，导致不少房企融资成本高达18%甚至更高；而随着金融政策的逐步紧缩以及市场资金供求关系的改善，2012、2013年房地产行业融资成本逐渐降低，目前房地产普通信托成本在10%-12%之间。但由于2010年以及2011年的借款利率高达18%，可以通过借入低成本的资金换取高成本的资金，降低房企的资金成本。
房地产开发企业可以在土地储备阶段、项目建设阶段以及项目销售阶段通过各种创新型的融资来达到解决当前资金困难、土地储备不足、项目去化难的处境，也可以通过不同成本之间的资金置换来达到降低资金成本的目的。
李求军/责任编辑
一、资金问题导致土地储备不足，制约后续发展
造成部分中小房企拿地困难，大型房企几乎以面粉贵过面包的价格疯狂拍地的局面令人瞠目，不过细究还是有原因的。一方面可以认为是在同样的预期下，大型房企在各项成本控制的能力上强于中小房企，也就是说大型房企对土地成本的承受能力高于部分中小房企；另一方面大型房企在经历三年多调控后急于补仓，为未来的发展奠定基础。
随着部分中小房企的土地储备规模逐渐减少，预计未来大型房企与部分中小房企之间的差距将进一步拉大，未来中小房企的生存压力空前。究其原因，是标杆房企与部分中小房企之间在房地产开发过程中综合能力的体现：例如产品定位设计能力、成本控制能力、工程建设控制能力、营销能力、税务筹划能力以及融资能力。
二、资金成本占比大，带来项目效益低下
从成本构成来看，房企对土地成本、房地产各项税基本是固定的（当然通过税务筹划可以相对减少一些）；管理费、营销费占比相对较小，房企在控制成本过程中主要从工程成本及资本化利息及财务费用着手，考虑房企大部分项目都是发包给施工单位，对工程成本控制主要集中在设计阶段，因此合理控制资本化利息及财务费用成为目前房企的成本控制重点。同样，在上述项目开发过程中，仅仅资本化利息及财务费用，大型房企在整个开发周期内可以大大减少甚至使得资本化利息及财务费用为负。也就是说，同样的项目，大型房企可能获得较好的效益而部分中小房企则效益低下。不难理解，大型房企在土地市场上的竞争力是中小房企则不能比拟的。
因此，中小房企需要从控制资本化利息及财务费用的角度来解决成本问题。资本化利息及财务费用的降低主要依靠降低融资成本和缩短融资时间。从融资时间上来看，必须加快项目的前期定位、产品设计，快速达到开工和可售节点，争取资金快速回笼。另外，在资金成本上主要依赖创新融资模式，获取更多的低成本资金。
三、房地产开发过程中的融资模式创新
房地产投资的资金来源主要是注册资本金、销售回款以及项目外部借款。其中注册资金及销售回款不计利息，而项目外部借款的规模和时间影响了项目的资金成本。由于中小房企一般在资本市场难以发行较低成本的企业债券，难以获得较低成本的银行授信贷款，也难以在海外募集低成本的资金，因此中小房企在融资方面比较困难。但对于一些母公司实力较强或具有国资背景或信誉较好的中小房企可以在土地获取阶段、项目开发阶段以及销售阶段进行融资创新。
土地获取阶段：在土地获取阶段，由于中小房企土地购置款一般较少，难以单独竞买土地。但若是在土地获取阶段便利用合作拿地方式，在项目前期引入投资方便可以达到以小搏大的目的。例如，甲房企选定两个控股（或全资）子公司共同参加土地招拍挂报名（其中A公司占股51%以上、B公司占股49%以下，B公司为甲房企下属全资无资产公司），中标后共同出资成立C公司（C公司为开发该地块的项目公司）。甲房企与融资方就项目融资合作达成合作意向，签订投资框架协议，融资方同意土地中标后收购甲房企持有的B公司股权，双方约定甲房企在约定的时间、约定的金额回购融资方持有的B公司全部股权，约定的金额参照“原股权转让款+根据股权转让款占用资金的时间×约定利率计算的利息”确定。甲房企转让B公司股权后仍拥有C公司51%以上股权，仍然具有控制权。
项目建设阶段：对于已获得土地并付清土地款，但在取得四证前仍缺乏资金的中小房企，通过引入基金或转让部分股权（保留控股）形式取得溢价，盘活待开发物业不失为一种灵活的融资方式。此种做法已有成功案例，例如嘉凯城集团股份有限公司已通过设立长三角嘉瑞优势发展基金转让49%股权给基金的形式取得了8亿元的投资，并且通过股权转让方式取得了溢价，且通过购买基金的劣后部分，仍将保留已转让股权的未来收益。
项目销售阶段：对于产品定位存在问题或者当前受到调控影响较大的项目，中小房企可以通过对已建成项目的整体转让或者通过与基金公司发起一只基金，中小房企购买劣后份额。待产品受调控营销较小或者经过几年的培育后，项目再在市场上销售。通过对产品的整体打包转让给基金可以快速实现销售收入，补充现金流；通过认购基金劣后级份额分享未来资产升值大部分增值收益；通过其控股子公司发行基金收购资产，从而仍保有资产的经营控制权及一定程度上的处置权利。
四、利用各种方法降低资金成本
由于我国宏观政策一直变化，金融市场上的利率经常波动。尤其是房地产市场的融资利率，受政府调控政策影响很大，例如2010年和2011年国家实行紧缩政策，对房地产市场贷款政策及贷款规模严加限制，导致不少房企融资成本高达18%甚至更高；而随着金融政策的逐步紧缩以及市场资金供求关系的改善，2012、2013年房地产行业融资成本逐渐降低，目前房地产普通信托成本在10%-12%之间。但由于2010年以及2011年的借款利率高达18%，可以通过借入低成本的资金换取高成本的资金，降低房企的资金成本。
房地产开发企业可以在土地储备阶段、项目建设阶段以及项目销售阶段通过各种创新型的融资来达到解决当前资金困难、土地储备不足、项目去化难的处境，也可以通过不同成本之间的资金置换来达到降低资金成本的目的。
李求军/责任编辑