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【摘 要】物业企业会计核算的加强和完善对物业企业的稳定与发展起着非常重要的作用，本文首先提出了物业企业会计核算存在的问题，包括：会计管理制度的缺乏和不完善、营业收入会计核算不规范、专项维修资金会计核算不规范、成本和费用会计核算不规范。并针对这些问题提出了对策，包括：根据物业企业的经营特点来建立健全会计管理制度、利用物业管理软件按权责发生制来确认营业收入、在“长期应付款”科目中归集与使用专项维修资金、按服务项目及各个部门来归集成本和费用会计科目。
【关键词】会计核算；物业企业；管理制度；营业收入；专项维修资金；成本费用
从1981年3月10日中国第一家深圳物业公司成立至今，物业企业已走过了三十多个年头。如今物业管理已成为与民众生活息息相关的一种新兴产业，物业管理相关的规范条例也越来越完善和完整，但是有关物业企业会计核算与财务管理方面的规范却不多。会计核算是通过会计凭证、会计账簿、会计报表连续、系统地反映物业企业生产经营活动或预算执行的过程与结果，对于物业企业的稳定与发展是非常重要的，物业企业必须重视与加强自身的会计核算工作。
一、物业企业会计核算存在的问题
1.会计管理制度的缺乏和不完善
物业企业的发展时间不长，规范性的管理制度还不够完善，尤其是会计管理方面的制度。
物业企业有着自身的经营和行业特点，核算方法与商业和工业企业都有很大的区别，完全按照《企业会计准则》来进行会计核算是不全面的。物业企业会计核算中具体财务事项的会计处理和会计科目的设立需要更加完整的规定和办法，没有统一的规范就会导致物业企业的会计账目显得杂乱无章，也会造成会计核算存在一些漏洞，有些问题甚至会严重影响会计信息的准确性与真实性。
2.营业收入会计核算不规范
物业企业的营业收入应当按照权责发生制来确认，使当期营业收入与当期费用相配比。但现在还有很多物业企业是用收付实现制来确认收入，即当实际收到业主交来的管理费等时才交由公司财务部门进行账务处理。这样不仅违反了《企业会计准则—收入》及《物业管理企业财务管理规定》所规定的收入确认原则，而且不能真实客观地反映各会计期间的营业收入、利润总额，影响了物业企业会计核算的真实性和正确性。
3.专项维修资金会计核算不规范
专项维修资金作为物业企业代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，应当专户存储、专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。专项维修资金应在规定的会计科目中归集与使用，产生的利息净收入也应转作专项维修资金滚动使用和管理，且按规定资金要放在物业专项维修资金管理中心进行托管，分为首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金两部分。但是现在还有一些物业企业没有把专项维修资金放在资金管理中心进行托管，在账目上专项维修资金对应会计科目的归集与使用也不完善，导致无法正确的反映专项维修资金的明细使用情况和余额确认情况，物业企业总是规避接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
4.成本和费用会计核算不规范
目前，物业企业成本核算方式是通过企业的财务部门进行集中核算，这样会有利于企业控制和掌握下设管理处和职能部门的日常支出情况。但是，很多物业企业的财务部门集中核算成本和费用，却没有在此基础上按下设管理处和职能部门、按服务项目作为成本核算对象进行精细化核算管理。在实践中，物业企业可能管理几个甚至几十个小区，提供多种服务项目，企业需要掌握每个小区的经营状况。不按照成本核算对象进行精细化核算管理，就不能准确的核算下设管理处的经营成果，不能正确的反映各项财务指标的完成情况，不能正确分析出企业的优劣势状况。
二、物业企业会计核算问题的对策
1.根据物业企业的经营特点来建立健全会计管理制度
在1998年，财政部发布了《物业管理企业财务管理规定》，简单规范了物业企业财务管理的适用范围、代管基金、成本和费用、营业收入及利润会计核算的相关解释。在1999年，建设部与财政部为进一步规范和加强了物业管理企业的会计核算工作，指出物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》执行，补充规定包括了会计科目及使用说明和会计报表的编制说明。物业企业应该按照以上的制度与规定，再结合自身的经营特点和内部管理的要求，制定出一系列的内部会计管理制度，包括《会计核算办法》、《收费员管理办法》、《专项维修资金管理办法》《财产清查制度》《财务事项审批制度》《资金管理办法》《财务印章管理办法》等。有了这些制度的规范和约束，会计核算的基础工作才能有序的开展，会计核算工作的效率才能提高，物业企业的经营才能取得更好的发展。
2.利用物业管理软件按权责发生制来确认营业收入
现代化企业是处在信息化高效发展的时代，利用计算机软件系统进行企业管理是必然趋势，物业企业利用物业管理软件来开展工作，可以节约人力、提高效率及工作的正确率。会计核算按权责发生制来确认收入是符合《企业会计准则—收入》及《物业管理企业财务管理规定》相关规定的，利用物业管理软件每月编制收入信息就是按照权责发生制来进行会计核算的最好办法。具体的会计处理如下：
（1）每月初各个管理处管理员在物业软件中输入当期的应收管理费、水电费、专项维修资金、污水处理费、垃圾处理费及维修费等，按业主及房间号打印出每一份收费通知单并开具相对应的票据。之后将收费通知单、票据发票联送交到各个业主手中，将收费通知单、票据记账联、从物业管理软件中导出的当期“应收费用明细表”交由公司财务部门。会计人员核对正确后根据当期应收费用明细表，借记“应收账款-XX费-XX管理处-XX业主及房间号”科目，贷记“主营业务收入-XX费-XX管理处”科目。当公司银行账户收到业主缴纳的对应费用时，会计人员根据银行单据，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款-XX费-XX管理处-XX业主及房间号”科目，并在收费通知单上注明已收款字样，传递给各个管理处的管理员，管理员及时在物业管理软件中进行已收款核销。 （2）对于业主在各个管理处以现金方式直接缴纳的各项应收费用、停车费、维修费以及停车卡押金、装修施工押金等，管理处收费员要根据管理员出具的收费通知单及其他表单进行现金收取。之后收费员将收取的现金及时存入公司银行账户，将表单传递给管理员进行已收款核销。收费员定期编制收款明细表，先交由管理员进行审核确认，再及时将现金缴款单、收款明细表及其他票据一起交由公司财务部门。会计人员根据以上资料，缴纳的各项应收费用、停车费、维修费等，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款-XX费-XX管理处-XX业主及房间号”、“主营业务收入-XX费-XX管理处”科目；缴纳的停车卡押金、装修施工押金等，借记“银行存款”科目，贷记“其他应付款-XX押金-XX管理处-XX业主及房间号”科目，在退回押金时做相反的会计核算。
（3）每月末各个管理处管理员从物业管理软件中导出“未收欠费明细表”交由公司财务部门，会计人员及时与会计账目进行核对，保证账实相符。
3.在“长期应付款”科目中归集与使用专项维修资金
在《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》规定中增设了“代管基金”科目来核算专项维修资金，但是在实际的会计报表中没有此科目能进行归集，所以在“长期应付款”科目下设立二级科目来核算专项维修资金进行会计处理会更好。具体的会计处理如下：
（1）首期归集的专项维修资金在收到款项时，借记“银行存款”科目，贷记“长期应付款-专项维修资金-XX楼盘-XX栋-XX号”科目。之后把资金上缴到物业专项维修资金管理中心进行托管，借记“其他货币资金-专项维修资金-XX楼盘”科目，贷记“银行存款”科目。以后要使用首期归集的专项维修资金时，要招开业主大会准备好相关资料，到物业专项维修资金管理中心申请拨款，借记“银行存款”科目，贷记“其他货币资金-专项维修资金-XX楼盘”科目。使用资金支付款项时，借记“长期应付款-专项维修资金-XX楼盘-XX栋-XX号”科目，贷记“银行存款”科目。
（2）日常归集的专项维修资金与首期归集的专项维修资金确认过程基本相似，但是要建立备查簿来记录日常归集的专项维修资金。每月的收付明细要在备查簿中详细记录，以便能随时把握专项维修资金的明细使用和余额情况，随时能接受业主管理委员会或者物业产权、使用人的检查与监督。
4.按服务项目及各个部门来归集成本和费用会计科目
为了使成本费用核算明确到各个部门及负责人，实行成本费用责任制，可以根据企业管理需要对成本费用科目按服务项目及各个部门进行会计核算。物业企业的服务项目包括保洁、绿化、保安、维修、办公、水电等。物业企业的部门设置可以分为职能部门和下设管理处，职能部门包括办公室、财务部、经营部、采购部等。具体的会计处理如下：
由职能部门所负责发生业务支出时，借记“管理费用-XX项目-XX部门”科目，贷记“现金”、“银行存款”科目，下设管理处发生日常业务支出时，借记“营业成本-XX项目-XX管理处”科目，贷记“现金”、“银行存款”科目。这样确认的会计科目就把从事物业管理活动的直接支出计入了营业成本科目，把间接费用即企业管理方面的支出计入了管理费用科目，符合《物业管理企业财务管理规定》制度的要求。同时，将成本费用支出与承担的责任挂钩，准确的核算出各职能部门的支出状况、各下设管理处的支出状况和经营成果。
物业企业的会计核算规范化，会计账目和会计报表才能更加真实地反映企业的财务状况和经营成果，通过物业企业各项财务指标的对比与分析才能更好的把握、确定物业企业的经营方向和发展愿景，才能让物业管理企业更好的走向蓬勃发展之路。
参考文献：
[1]何宇峰.试论物业管理公司会计核算与财务管理[J]中国外资，2013（8）
[2]周霞.浅谈物业公司会计核算[J]金融经济，2006（12）
[3]陈秀玉.关于完善物业管理企业会计核算的探讨[J]经营管理者，2013（8）
【关键词】会计核算；物业企业；管理制度；营业收入；专项维修资金；成本费用
从1981年3月10日中国第一家深圳物业公司成立至今，物业企业已走过了三十多个年头。如今物业管理已成为与民众生活息息相关的一种新兴产业，物业管理相关的规范条例也越来越完善和完整，但是有关物业企业会计核算与财务管理方面的规范却不多。会计核算是通过会计凭证、会计账簿、会计报表连续、系统地反映物业企业生产经营活动或预算执行的过程与结果，对于物业企业的稳定与发展是非常重要的，物业企业必须重视与加强自身的会计核算工作。
一、物业企业会计核算存在的问题
1.会计管理制度的缺乏和不完善
物业企业的发展时间不长，规范性的管理制度还不够完善，尤其是会计管理方面的制度。
物业企业有着自身的经营和行业特点，核算方法与商业和工业企业都有很大的区别，完全按照《企业会计准则》来进行会计核算是不全面的。物业企业会计核算中具体财务事项的会计处理和会计科目的设立需要更加完整的规定和办法，没有统一的规范就会导致物业企业的会计账目显得杂乱无章，也会造成会计核算存在一些漏洞，有些问题甚至会严重影响会计信息的准确性与真实性。
2.营业收入会计核算不规范
物业企业的营业收入应当按照权责发生制来确认，使当期营业收入与当期费用相配比。但现在还有很多物业企业是用收付实现制来确认收入，即当实际收到业主交来的管理费等时才交由公司财务部门进行账务处理。这样不仅违反了《企业会计准则—收入》及《物业管理企业财务管理规定》所规定的收入确认原则，而且不能真实客观地反映各会计期间的营业收入、利润总额，影响了物业企业会计核算的真实性和正确性。
3.专项维修资金会计核算不规范
专项维修资金作为物业企业代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，应当专户存储、专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。专项维修资金应在规定的会计科目中归集与使用，产生的利息净收入也应转作专项维修资金滚动使用和管理，且按规定资金要放在物业专项维修资金管理中心进行托管，分为首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金两部分。但是现在还有一些物业企业没有把专项维修资金放在资金管理中心进行托管，在账目上专项维修资金对应会计科目的归集与使用也不完善，导致无法正确的反映专项维修资金的明细使用情况和余额确认情况，物业企业总是规避接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
4.成本和费用会计核算不规范
目前，物业企业成本核算方式是通过企业的财务部门进行集中核算，这样会有利于企业控制和掌握下设管理处和职能部门的日常支出情况。但是，很多物业企业的财务部门集中核算成本和费用，却没有在此基础上按下设管理处和职能部门、按服务项目作为成本核算对象进行精细化核算管理。在实践中，物业企业可能管理几个甚至几十个小区，提供多种服务项目，企业需要掌握每个小区的经营状况。不按照成本核算对象进行精细化核算管理，就不能准确的核算下设管理处的经营成果，不能正确的反映各项财务指标的完成情况，不能正确分析出企业的优劣势状况。
二、物业企业会计核算问题的对策
1.根据物业企业的经营特点来建立健全会计管理制度
在1998年，财政部发布了《物业管理企业财务管理规定》，简单规范了物业企业财务管理的适用范围、代管基金、成本和费用、营业收入及利润会计核算的相关解释。在1999年，建设部与财政部为进一步规范和加强了物业管理企业的会计核算工作，指出物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》执行，补充规定包括了会计科目及使用说明和会计报表的编制说明。物业企业应该按照以上的制度与规定，再结合自身的经营特点和内部管理的要求，制定出一系列的内部会计管理制度，包括《会计核算办法》、《收费员管理办法》、《专项维修资金管理办法》《财产清查制度》《财务事项审批制度》《资金管理办法》《财务印章管理办法》等。有了这些制度的规范和约束，会计核算的基础工作才能有序的开展，会计核算工作的效率才能提高，物业企业的经营才能取得更好的发展。
2.利用物业管理软件按权责发生制来确认营业收入
现代化企业是处在信息化高效发展的时代，利用计算机软件系统进行企业管理是必然趋势，物业企业利用物业管理软件来开展工作，可以节约人力、提高效率及工作的正确率。会计核算按权责发生制来确认收入是符合《企业会计准则—收入》及《物业管理企业财务管理规定》相关规定的，利用物业管理软件每月编制收入信息就是按照权责发生制来进行会计核算的最好办法。具体的会计处理如下：
（1）每月初各个管理处管理员在物业软件中输入当期的应收管理费、水电费、专项维修资金、污水处理费、垃圾处理费及维修费等，按业主及房间号打印出每一份收费通知单并开具相对应的票据。之后将收费通知单、票据发票联送交到各个业主手中，将收费通知单、票据记账联、从物业管理软件中导出的当期“应收费用明细表”交由公司财务部门。会计人员核对正确后根据当期应收费用明细表，借记“应收账款-XX费-XX管理处-XX业主及房间号”科目，贷记“主营业务收入-XX费-XX管理处”科目。当公司银行账户收到业主缴纳的对应费用时，会计人员根据银行单据，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款-XX费-XX管理处-XX业主及房间号”科目，并在收费通知单上注明已收款字样，传递给各个管理处的管理员，管理员及时在物业管理软件中进行已收款核销。 （2）对于业主在各个管理处以现金方式直接缴纳的各项应收费用、停车费、维修费以及停车卡押金、装修施工押金等，管理处收费员要根据管理员出具的收费通知单及其他表单进行现金收取。之后收费员将收取的现金及时存入公司银行账户，将表单传递给管理员进行已收款核销。收费员定期编制收款明细表，先交由管理员进行审核确认，再及时将现金缴款单、收款明细表及其他票据一起交由公司财务部门。会计人员根据以上资料，缴纳的各项应收费用、停车费、维修费等，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款-XX费-XX管理处-XX业主及房间号”、“主营业务收入-XX费-XX管理处”科目；缴纳的停车卡押金、装修施工押金等，借记“银行存款”科目，贷记“其他应付款-XX押金-XX管理处-XX业主及房间号”科目，在退回押金时做相反的会计核算。
（3）每月末各个管理处管理员从物业管理软件中导出“未收欠费明细表”交由公司财务部门，会计人员及时与会计账目进行核对，保证账实相符。
3.在“长期应付款”科目中归集与使用专项维修资金
在《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》规定中增设了“代管基金”科目来核算专项维修资金，但是在实际的会计报表中没有此科目能进行归集，所以在“长期应付款”科目下设立二级科目来核算专项维修资金进行会计处理会更好。具体的会计处理如下：
（1）首期归集的专项维修资金在收到款项时，借记“银行存款”科目，贷记“长期应付款-专项维修资金-XX楼盘-XX栋-XX号”科目。之后把资金上缴到物业专项维修资金管理中心进行托管，借记“其他货币资金-专项维修资金-XX楼盘”科目，贷记“银行存款”科目。以后要使用首期归集的专项维修资金时，要招开业主大会准备好相关资料，到物业专项维修资金管理中心申请拨款，借记“银行存款”科目，贷记“其他货币资金-专项维修资金-XX楼盘”科目。使用资金支付款项时，借记“长期应付款-专项维修资金-XX楼盘-XX栋-XX号”科目，贷记“银行存款”科目。
（2）日常归集的专项维修资金与首期归集的专项维修资金确认过程基本相似，但是要建立备查簿来记录日常归集的专项维修资金。每月的收付明细要在备查簿中详细记录，以便能随时把握专项维修资金的明细使用和余额情况，随时能接受业主管理委员会或者物业产权、使用人的检查与监督。
4.按服务项目及各个部门来归集成本和费用会计科目
为了使成本费用核算明确到各个部门及负责人，实行成本费用责任制，可以根据企业管理需要对成本费用科目按服务项目及各个部门进行会计核算。物业企业的服务项目包括保洁、绿化、保安、维修、办公、水电等。物业企业的部门设置可以分为职能部门和下设管理处，职能部门包括办公室、财务部、经营部、采购部等。具体的会计处理如下：
由职能部门所负责发生业务支出时，借记“管理费用-XX项目-XX部门”科目，贷记“现金”、“银行存款”科目，下设管理处发生日常业务支出时，借记“营业成本-XX项目-XX管理处”科目，贷记“现金”、“银行存款”科目。这样确认的会计科目就把从事物业管理活动的直接支出计入了营业成本科目，把间接费用即企业管理方面的支出计入了管理费用科目，符合《物业管理企业财务管理规定》制度的要求。同时，将成本费用支出与承担的责任挂钩，准确的核算出各职能部门的支出状况、各下设管理处的支出状况和经营成果。
物业企业的会计核算规范化，会计账目和会计报表才能更加真实地反映企业的财务状况和经营成果，通过物业企业各项财务指标的对比与分析才能更好的把握、确定物业企业的经营方向和发展愿景，才能让物业管理企业更好的走向蓬勃发展之路。
参考文献：
[1]何宇峰.试论物业管理公司会计核算与财务管理[J]中国外资，2013（8）
[2]周霞.浅谈物业公司会计核算[J]金融经济，2006（12）
[3]陈秀玉.关于完善物业管理企业会计核算的探讨[J]经营管理者，2013（8）