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近日，万达、复星债券被抛售引起市场巨大关注！让人警惕的是，房地产行业在资金端口全线收紧的背景下，房企融资环境进一步恶化，部分房企资产负债率超过80%的红线！
有业内人士称，一旦房企周转能力受阻，销售回款率难以维持高位，偿债能力将失控。届时，过高的负债率就将成为压倒房企的一根稻草。
有关专家指出，在不断从严的房地产调控政策下，房地产资金链全线收紧，房企债台高筑。房企如何突出重围，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括资产证券化在内的新型融资渠道。
房企融资环境在恶化
中原地产研究中心数据显示，2017年国内房企融资明显收紧，2016年1-5月房企融资数据高达5514.8亿元，而2017年截至目前，合计房企融资资金只有1232.4亿元，同比跌幅高达77.7%。
在过去两年的加杠杆周期之后，房企融资大潮正在退去。包括房地产开发贷、公司债、企业债、IPO、上市公司股权融资、房地产信托等受到限制，甚至是表外融资的地产基金和资管计划等房企“输血”管道均受限制。
在不少银行人士看来，房企贷款的特点是“收益高、不良低”，不过在楼市调控大背景下，银行房地产信贷投放速度有所放缓。
在防风险、去杠杆的大背景之下，监管层盯紧了房地产风险。银监会—季度经济金融形势分析会明确指出，将严禁银行资金违规流入房地产领域。
今年4月底，银行大幅收紧开发贷，监管部门也加大对银行理财资金违规流入房地产的排查力度。银行业人士称，目前在股份制银行，开发贷审批权限上交总行很普遍，个别股份制银行大幅收缩房地产贷款业务甚至停止新增业务。
近日，银监会开展“三违反、三套利、四不当”专项治理工作，也将银行资金是否违规流入房企作为检查重点，这在一定程度上对房企从银行渠道融资产生影响。
与此同时，房企通过境内债券融资规模在今年也迅速下滑。境内债市方面，Wind数据显示，2017年1月至6月13日，房企债券发行规模1474.31亿元，同比2016年同期的6098.07亿元，减少了近76%。
过去两年，公司债是房企境内发债的绝对主力。但从2016年g月底楼市全面调控以来，房企公司债骤然收紧。2017年1月至6月13日，房企公司债仅发行4只，规模43亿元，较去年同期的101只和1882.3亿元骤减。
境内融资全面收紧，迫使房企将目光投向海外。不过，目前海外渠道也呈现关闭迹象。Wind数据显示，201 7年二季度以来，房企海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期最低。
今年一季度，国内房企在香港发债规模并不低，但进入到第二季度，这一情形已经发生明显变化。一季度房企在境外市场发债，多使用的是去年在发改委备案的额度，但是在国内房地产行业调控的大基调下，有关部门发债审批的节奏第二季度已经放缓。因此，整个房企境外融资发债的规模整体出现了一个比较明显的下滑。
在股权融资方面，今年以来A股上市房企通过定增再融资的家数只有3家，融资金额66.95亿元，较去年同期的10家、429.57亿元，均出现了七成以上的降幅。
值得注意的是，过去被不少房企所采用的、通过私募基金融资的道路也被封堵。另外，从最近的监管动向看，房地产信托目前也已被监管层高度关注。
据称，信托融资是房企除银行贷款外的主要融资方式，随着房地产主要融资渠道纷纷被限，房地产信托业务悄然升温。
近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。这意味着房企通过信托公司融资这一重要渠道也遭遇收紧。
而房企资金的一大来源销售回款也有下行趋势。CRIC研究中心监测统计的数据显示，今年5月，包括万科、碧桂园、恒大、保利等房地产企业销售金额呈现不同程度下滑。其中，碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%：阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%；万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超过50%。
分析人士表示，在融资渠道全面紧缩趋势下，前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的房企，将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。预计未来6-9个月，房企很可能会面临越来越大的资金问题。
房企负债率超越红线
2017年上半年已经结束，大型房企销售业绩全线飘红，7家房企销售额已经突破千亿元，碧桂园和万科销售额更是超过2500亿元。
然而，销售额增长的背后是房企“增收不增利”的现实。例如，某销售规模跨过千亿元的大型房企，2016年归属于母公司股东的净利润仅比2015年多1亿元，净利润率同比增长不足1个百分点。
数据显示，2016年房地产行业平均净利率为10.43%，虽然较2015年的10.04%略有回升。但是，净利率并没有因为行业上行而大幅上涨。从趋势来看，房地产行业的净利率已由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。
同时，从市场预期来看，今年下半年和明年上半年，核心一二线城市楼市即将进入调整周期。届时，降价促销措施将在所难免，这将导致房企获利能力继续下降，利润率再度走低。
据预计，2017年房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%，销售规模达千亿元的房企，净利润可能仅为几十亿元，同时还背负80%左右的资产负债率。
对于房企而言，一方面是融资端口紧缩，另一方面是债务高企。据Wind统计，107家上市房企2015-2016年这两年新增有息债务规模高达8520亿元，而2010-2014年五年间的新增有息債务总和为8200亿元。
在前两年楼市回暖资金快速回笼的背景下，2016年上市房企杠杆水平小幅改善，凈负债率由2015年的102%小幅下行至96%。然而，2017年第一季度上市房企净负债率又上升至106%。 据统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，增长幅度达25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企负债高达362亿元。
在资金链全线收紧的背景下，房企净负债率高企尤为需要关注。据测算，405家发行人样本中，有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。
具体来看，截至2016年底，广西城建净负债率高达1340%，华融置业净负债率高达640%，东骏置业净负债率568%，滨海发展净负债率562%，云南城投净负债率518%。
而万科、绿地和保利地产负债均超过3000亿元，分别为6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。据计算，超过1000亿元以上的12家房企总负债2.87万亿元，占136家上市房企总负债的58%。
从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。根据统计数据测算，截至2016年底，资产负债率大于80%房企占24%，在70%-80%之间占比为23%，60%-70%之间的占比为20%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达98.7%。
值得一提的是，2015年以来鉴于公司债成本较低，房企大规模发行，这些债务还未进入集中还款期。而明后年房企即将迎来偿债高峰，房企偿债压力较大。
Wind资讯5月初统计显示，房企待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已渐进偿还周期。Wind资讯统计数据显示，房企目前待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。
未来一年，房企需到期偿还的债券数量达302只，债券累计到期规模1055.86亿元。其中，今年8、9月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿，相继刷新单月历史新高。
分析人士表示，预计未来房企偿债能力恶化，企业分化加剧，收入将受销量下滑拖累，经营现金流净额或将再度转负，致房企偿债能力明显弱化。因此，要警惕债务偿还高峰的来临。
截至2016年10月份，存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018年到2019年，具体来看，2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期，中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期，本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。
有业内人士称，一旦房企周转能力受阻，销售回款率难以维持高位，偿债能力将失控。届时，过高的负债率就将成为压倒房企的一根稻草。
资产证券化融资趋势
有关专家指出，在不断从严的房地产调控政策下，房地产资金链全线收紧，房企债台高筑。房企如何突出重围，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括资产证券化在内的新型融资渠道。
数据显示，从201 6年房地产开发资金来源来看，定金及预收款、个人按揭贷款、自有资金、银行贷款、债券、信托资金及私募资管计划在整体资金来源中占比较高，分别为29.1%、76.9%、74.2%、72.6%、7.8%.4.6%、4.2%。
宏观调控政策及金融信贷的收紧，对于房企资金链的影响不言而喻。尽管融资渠道受阻，但是房地产销售、投资、拿地、新开工仍超预期，投资和融资需求韧性强劲。
分析人士认为，除了提升自身回款能力，房企应积极探索如何获得更高融资权限、创新融资渠道。虽然资产证券化目前在国内才刚刚起步，但其有望成为房企和资产持有人的主要融资选择之一。
何谓资产证券化？通俗来讲，就是房企需要资金，请来信托/银行/证券公司把自己的债权和股权进行证券化，把稳定的现金流变成了一张张欠条，发给投资人，日后赚钱了，就会还钱。
作为一種地产金融的创新模式，资产证券化逐渐成为房企眼中的香饽饽。目前，与中国房企相关性最高的资产证券化包括：商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）和资产担保证券（ABS），其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。
此外，还有蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。与CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。
自2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金试点后，房地产资产证券化的进程明显加快。此后，房地产资产证券化逐渐破冰，龙头房企金融运作手段让人眼花缭乱。
2015年7月，由世贸牵头的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在上交所获批，填补了国内物业费资产证券化项目的空白。时隔两个月后，金科成为第二家试水的房企。
2016年8月，光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作，在中国推出首款ABS产品。交易总额为16亿元，其中13亿元优先级A类债券的利率为3.8%，3亿元优先级B类债券的利率为4.3%。
伴随着逐渐加快的资产证券化进程，雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托等均在试水。
进入2017年，包括金融街、世茂集团等房企均在资产证券化方面有动作。6月7日泰禾集团发布公告称计划发行泰禾物业（一期）委贷资产支持专项计划资产支持证券。
据称，泰禾集团拟开展物业费资产证券化，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资，拟发行的资产支持证券规模不超过5亿元，主要用于公司补充营运资金。
对此，泰禾集团表示，作为公司正常的融资手段，以长期收益的物业资产融资，有利于开拓融资渠道，提高资产的流动性，增强现金流的稳定性。
尽管房企经营特别需要资产证券化的支持，但目前这种融资方式受到基础资产是否优质、投资者信任度、政策环境和市场利率水平等多重因素的影响。
仲量联行研究报告显示，受制于投资者难理解、投资门槛高企，缺乏风险评估机构、公募资金指引以及交易所等二级市场，目前国内资产证券化尚处在发展阶段，金融体系尚待成熟。
万得数据显示，截至去年6月，与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元。未来3-5年将是国内资产证券化市场发育成熟的黄金时期。目前大部分国企手握大量优质资产，一旦这些资产进行证券化，将会是非常庞大的规模。
分析人士表示，在房企融資渠道越来越狭窄的当下，资产证券化有望成为房企劈开的一道新窗口。只是谁能尽快搭上这趟列车，对房企的转向速度和资产价值是一大考验。
有业内人士称，一旦房企周转能力受阻，销售回款率难以维持高位，偿债能力将失控。届时，过高的负债率就将成为压倒房企的一根稻草。
有关专家指出，在不断从严的房地产调控政策下，房地产资金链全线收紧，房企债台高筑。房企如何突出重围，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括资产证券化在内的新型融资渠道。
房企融资环境在恶化
中原地产研究中心数据显示，2017年国内房企融资明显收紧，2016年1-5月房企融资数据高达5514.8亿元，而2017年截至目前，合计房企融资资金只有1232.4亿元，同比跌幅高达77.7%。
在过去两年的加杠杆周期之后，房企融资大潮正在退去。包括房地产开发贷、公司债、企业债、IPO、上市公司股权融资、房地产信托等受到限制，甚至是表外融资的地产基金和资管计划等房企“输血”管道均受限制。
在不少银行人士看来，房企贷款的特点是“收益高、不良低”，不过在楼市调控大背景下，银行房地产信贷投放速度有所放缓。
在防风险、去杠杆的大背景之下，监管层盯紧了房地产风险。银监会—季度经济金融形势分析会明确指出，将严禁银行资金违规流入房地产领域。
今年4月底，银行大幅收紧开发贷，监管部门也加大对银行理财资金违规流入房地产的排查力度。银行业人士称，目前在股份制银行，开发贷审批权限上交总行很普遍，个别股份制银行大幅收缩房地产贷款业务甚至停止新增业务。
近日，银监会开展“三违反、三套利、四不当”专项治理工作，也将银行资金是否违规流入房企作为检查重点，这在一定程度上对房企从银行渠道融资产生影响。
与此同时，房企通过境内债券融资规模在今年也迅速下滑。境内债市方面，Wind数据显示，2017年1月至6月13日，房企债券发行规模1474.31亿元，同比2016年同期的6098.07亿元，减少了近76%。
过去两年，公司债是房企境内发债的绝对主力。但从2016年g月底楼市全面调控以来，房企公司债骤然收紧。2017年1月至6月13日，房企公司债仅发行4只，规模43亿元，较去年同期的101只和1882.3亿元骤减。
境内融资全面收紧，迫使房企将目光投向海外。不过，目前海外渠道也呈现关闭迹象。Wind数据显示，201 7年二季度以来，房企海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期最低。
今年一季度，国内房企在香港发债规模并不低，但进入到第二季度，这一情形已经发生明显变化。一季度房企在境外市场发债，多使用的是去年在发改委备案的额度，但是在国内房地产行业调控的大基调下，有关部门发债审批的节奏第二季度已经放缓。因此，整个房企境外融资发债的规模整体出现了一个比较明显的下滑。
在股权融资方面，今年以来A股上市房企通过定增再融资的家数只有3家，融资金额66.95亿元，较去年同期的10家、429.57亿元，均出现了七成以上的降幅。
值得注意的是，过去被不少房企所采用的、通过私募基金融资的道路也被封堵。另外，从最近的监管动向看，房地产信托目前也已被监管层高度关注。
据称，信托融资是房企除银行贷款外的主要融资方式，随着房地产主要融资渠道纷纷被限，房地产信托业务悄然升温。
近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。这意味着房企通过信托公司融资这一重要渠道也遭遇收紧。
而房企资金的一大来源销售回款也有下行趋势。CRIC研究中心监测统计的数据显示，今年5月，包括万科、碧桂园、恒大、保利等房地产企业销售金额呈现不同程度下滑。其中，碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%：阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%；万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超过50%。
分析人士表示，在融资渠道全面紧缩趋势下，前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的房企，将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。预计未来6-9个月，房企很可能会面临越来越大的资金问题。
房企负债率超越红线
2017年上半年已经结束，大型房企销售业绩全线飘红，7家房企销售额已经突破千亿元，碧桂园和万科销售额更是超过2500亿元。
然而，销售额增长的背后是房企“增收不增利”的现实。例如，某销售规模跨过千亿元的大型房企，2016年归属于母公司股东的净利润仅比2015年多1亿元，净利润率同比增长不足1个百分点。
数据显示，2016年房地产行业平均净利率为10.43%，虽然较2015年的10.04%略有回升。但是，净利率并没有因为行业上行而大幅上涨。从趋势来看，房地产行业的净利率已由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。
同时，从市场预期来看，今年下半年和明年上半年，核心一二线城市楼市即将进入调整周期。届时，降价促销措施将在所难免，这将导致房企获利能力继续下降，利润率再度走低。
据预计，2017年房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%，销售规模达千亿元的房企，净利润可能仅为几十亿元，同时还背负80%左右的资产负债率。
对于房企而言，一方面是融资端口紧缩，另一方面是债务高企。据Wind统计，107家上市房企2015-2016年这两年新增有息债务规模高达8520亿元，而2010-2014年五年间的新增有息債务总和为8200亿元。
在前两年楼市回暖资金快速回笼的背景下，2016年上市房企杠杆水平小幅改善，凈负债率由2015年的102%小幅下行至96%。然而，2017年第一季度上市房企净负债率又上升至106%。 据统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，增长幅度达25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企负债高达362亿元。
在资金链全线收紧的背景下，房企净负债率高企尤为需要关注。据测算，405家发行人样本中，有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。
具体来看，截至2016年底，广西城建净负债率高达1340%，华融置业净负债率高达640%，东骏置业净负债率568%，滨海发展净负债率562%，云南城投净负债率518%。
而万科、绿地和保利地产负债均超过3000亿元，分别为6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。据计算，超过1000亿元以上的12家房企总负债2.87万亿元，占136家上市房企总负债的58%。
从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。根据统计数据测算，截至2016年底，资产负债率大于80%房企占24%，在70%-80%之间占比为23%，60%-70%之间的占比为20%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达98.7%。
值得一提的是，2015年以来鉴于公司债成本较低，房企大规模发行，这些债务还未进入集中还款期。而明后年房企即将迎来偿债高峰，房企偿债压力较大。
Wind资讯5月初统计显示，房企待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已渐进偿还周期。Wind资讯统计数据显示，房企目前待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。
未来一年，房企需到期偿还的债券数量达302只，债券累计到期规模1055.86亿元。其中，今年8、9月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿，相继刷新单月历史新高。
分析人士表示，预计未来房企偿债能力恶化，企业分化加剧，收入将受销量下滑拖累，经营现金流净额或将再度转负，致房企偿债能力明显弱化。因此，要警惕债务偿还高峰的来临。
截至2016年10月份，存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018年到2019年，具体来看，2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期，中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期，本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。
有业内人士称，一旦房企周转能力受阻，销售回款率难以维持高位，偿债能力将失控。届时，过高的负债率就将成为压倒房企的一根稻草。
资产证券化融资趋势
有关专家指出，在不断从严的房地产调控政策下，房地产资金链全线收紧，房企债台高筑。房企如何突出重围，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括资产证券化在内的新型融资渠道。
数据显示，从201 6年房地产开发资金来源来看，定金及预收款、个人按揭贷款、自有资金、银行贷款、债券、信托资金及私募资管计划在整体资金来源中占比较高，分别为29.1%、76.9%、74.2%、72.6%、7.8%.4.6%、4.2%。
宏观调控政策及金融信贷的收紧，对于房企资金链的影响不言而喻。尽管融资渠道受阻，但是房地产销售、投资、拿地、新开工仍超预期，投资和融资需求韧性强劲。
分析人士认为，除了提升自身回款能力，房企应积极探索如何获得更高融资权限、创新融资渠道。虽然资产证券化目前在国内才刚刚起步，但其有望成为房企和资产持有人的主要融资选择之一。
何谓资产证券化？通俗来讲，就是房企需要资金，请来信托/银行/证券公司把自己的债权和股权进行证券化，把稳定的现金流变成了一张张欠条，发给投资人，日后赚钱了，就会还钱。
作为一種地产金融的创新模式，资产证券化逐渐成为房企眼中的香饽饽。目前，与中国房企相关性最高的资产证券化包括：商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）和资产担保证券（ABS），其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。
此外，还有蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。与CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。
自2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金试点后，房地产资产证券化的进程明显加快。此后，房地产资产证券化逐渐破冰，龙头房企金融运作手段让人眼花缭乱。
2015年7月，由世贸牵头的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在上交所获批，填补了国内物业费资产证券化项目的空白。时隔两个月后，金科成为第二家试水的房企。
2016年8月，光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作，在中国推出首款ABS产品。交易总额为16亿元，其中13亿元优先级A类债券的利率为3.8%，3亿元优先级B类债券的利率为4.3%。
伴随着逐渐加快的资产证券化进程，雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托等均在试水。
进入2017年，包括金融街、世茂集团等房企均在资产证券化方面有动作。6月7日泰禾集团发布公告称计划发行泰禾物业（一期）委贷资产支持专项计划资产支持证券。
据称，泰禾集团拟开展物业费资产证券化，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资，拟发行的资产支持证券规模不超过5亿元，主要用于公司补充营运资金。
对此，泰禾集团表示，作为公司正常的融资手段，以长期收益的物业资产融资，有利于开拓融资渠道，提高资产的流动性，增强现金流的稳定性。
尽管房企经营特别需要资产证券化的支持，但目前这种融资方式受到基础资产是否优质、投资者信任度、政策环境和市场利率水平等多重因素的影响。
仲量联行研究报告显示，受制于投资者难理解、投资门槛高企，缺乏风险评估机构、公募资金指引以及交易所等二级市场，目前国内资产证券化尚处在发展阶段，金融体系尚待成熟。
万得数据显示，截至去年6月，与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元。未来3-5年将是国内资产证券化市场发育成熟的黄金时期。目前大部分国企手握大量优质资产，一旦这些资产进行证券化，将会是非常庞大的规模。
分析人士表示，在房企融資渠道越来越狭窄的当下，资产证券化有望成为房企劈开的一道新窗口。只是谁能尽快搭上这趟列车，对房企的转向速度和资产价值是一大考验。