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摘要：通过综述国内外保障性住房社区后期运营管理的情况，分析我国保障性住房社区管理运营现状和保障性住房社区特点，提出在政府指导下的社区自组织管理模式是保障性住房社区后期运行管理的新视域。
关键词：保障性住房管理模式 探索
Abstract: Reviewing the later operation management of subsidized housing management at home and abroad,and analyzing the current situation and communities’characteristics of subsidized housing，then found that community self-organization and management model with government guidance is a new field of subsidized housing communities’ later operation management.
Key words: Subsidized Housing，Management model，Exploration
中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A文章编号：
1.前言
目前，我国正在大力构建多层次的城镇住房保障体系，“十二五”末，全国保障性住房覆盖面将达到20%左右，但大量的保障性住房社区的后期运营管理却没有形成有效的模式，并且较早投入使用的保障性住房小区的后期运营管理问题已初现端倪，所以保障性住房社区后期运营管理模式很值得探索，这对改善居民生活品质、促进社会稳定、社会公平和完善社会保障体系具有重要意义。
本文研究对象是竣工交付、分配入住后的保障性住房社区的运营管理模式，着眼于对保障性住房社区特点及居民诉求等软件的分析，涉及物业服务企业、政府相关部门、居委会、非政府等组织的合理定位等。
2.国内外保障性住房社区后期运行模式研究综述
住房保障问题是各国政府关心的问题。马泽发指出：在实践中，美国形成了以地方住房局（PHA）为主体、私营管理选择和居民团体参与为辅的管理体系[1]。对于住房补贴，美国在1998年国会通过的《高质量住房和工作责任法》在为居住在政府房的市民提供了一些优惠保证的同时也规定，所有居住在政府房内的18到62岁的居民，如果没有工作或者不是全时在大学深造，每个月必须至少参加8个小时的社区服务。
国内各地住房保障安居工程的推进速度不一，保障性住房社区后期运营模式处在探索阶段。吴鸿根提出：如何按照“政府主导、法律支撑、资金保证、税收减免、市场运作、社会参与、住户满意”的原则，探索保障性住房物业管理的组织形式、管理方式和运行模式，对“十二五”期间物业管理行业的发展有着极其重要的作用[2]。马万里指出：廉租房社区物业管理新模式在具体的实施过程中可以考虑汗水入股、阶梯定价与爱心互助等模式要素[3]。此外，保障房建设走在前列的成都市房管局探索出“公共服务进小区、基层社区进小区和社会组织进小区”的“三进”模式，引导多元力量加入保障房小区的管理体系。
3.我国保障性住房社区后期运营现状及构成要素特点分析
3.1我国保障性住房社区后期运营现状
目前，我国保障性住房社区后期运营管理大多沿用传统商业社区物业管理模式：开发建设完成后引入物业公司，按行政区域划分纳入街道—居委会的管辖，同时居委会也在引导组建业主委员会。但通过对宁波市部分保障性住房社区的调研，发现在这种模式下存在诸多问题，例如：（1）物业方面：业主（对物业满意度低，物业费难以收缴、物业公司亏本经营以致物业公司弃管小区、物业公司频繁更换；（2）居民（业主）方面：居民认知程度较低，社区公共活动和公共事务参与度较低，业主委员会组建难度大；（3）居委会方面：工作面广量大，但人少，以至只能侧重行政职能的发挥；（4）其他方面：政府、开发建设企业对社区基本公共设施投入不足，非政府组织参与度较低等问题也加大社区管理的难度。究其原因主要是目前保障性住房社区没有形成系统的、相互监督制衡的管理模式，经济上没有形成一定的保障和监督链，管理服务方面相关机构定位不明确、权责关系模糊，组建过程没有处理好市场调节与政府主导的关系等。
3.2我国保障性住房社区构成要素特点分析
3.2.1保障性住房社区产权复杂
我国保障性住房规划、建设情况决定了目前我国同一个保障性住房社区内经济适用房、公共租赁住房、拆迁安置房等多种类型的产品共存，在商品房竞配保障性住房的开发模式下，商品房和保障性住房也会共存于同一个小区。产权方面，经济适用房、拆迁安置房归业主所有，公共租赁住房产权归国家所有，并且还存在同一套房屋，部分产权归业主所有，部分产权归国家所有的情况。保障产品的多样性和产权的复杂性增大了保障性住房社区后期运营管理的复杂性。
3.2.2保障性住房社区被保障对象群体构成复杂
从申请保障性住房的条件来看，保障对象包括城市个人或家庭年收入、财产总额低于限额的低收入、中等偏下收入阶层和住不上“公租房”，没资格买“经适房”，更买不起“商品房”的夹心层群体。根据访谈了解的实际情况是入住群体失业人员多、残疾人多、归正人员多、低收入无收入者多、孤寡老人多。现阶段被保障群体不仅仅是中低收入阶层，更多的是需要关怀的群体。他们对社会比较敏感，自我约束能力普遍较差，对居住环境没概念，甚至当生活不顺时还聚众闹事。这就要求保障性住房后期运营管理要考虑到居民的收入、消费水平、消费观念及价值重塑等问题。
3.3.3保障性住房社区居民生存能力较低、依赖性强
目前保障性住房社区的居民学历一般较低，其较低的文化水平及综合素质使其生存能力较低，很多居民无稳定的收入来源，这将导致后期运营中出现无法交物管费和房租等情况，影响社区正常用转。还有可能有些居民由于生活所迫将房屋出租或转租来降低生活成本，而二次租赁者又不参与社区事物和活动，这也将使保障对象的服务管理逐步走向边缘化。另一方面，部分居民心理上认为他们是弱势群体，本来就应得到政府的保障和照顾，集中入住保障性住房后对政府的依赖性更强了，并且他们个体诉求量的累加会引起是质的变化。这就要求在保障性住房社区后期运营管理中要引导居民及时表达需求，提供其需要的服务。目前来看，社区自组织管理在引导居民积极参与社区运营管理方面具有一定的优势。
4.保障性住房后期运营模式的新探索
保障性住房社区运营管理现状和其构成要素的特殊性要求保障房社区不能像商业社区完全市场化运作，也不能让政府一管到底，结合国内外社区治理经验及教训，认为政府以顾问团体的身份及早介入的社区自组织管理模式是保障性住房社区后期运行管理的新视域。
4.1保障性住房社区自组织运营管理基本模式
社区后期运营管理不仅包括物业管理、还包括设施管理，它是对一定范围内于人和物以及相关资源的运用和整合，参与社区管理的各利益相关方不仅要权责明确，合作共赢，还需要相互监督、权利制衡。保障性住房社区自组织运营管理主要参与机构的主要工作内容和相互间的关系详见图1。
此模式下，首先政府要通过行政力量配备社区工作顾问团体。顾问团体可定性为政府派出的服务机构。他一方面要引导居民合理使用物业，负责小区物业设施管理，特别是公租房物业，直接向政府保障性住房管理中心负责；另一方面，要指导业委会开展工作，可兼做作为业委会的值班人员。此外，顾问团体还要利用政府派出的身份，对内了解居民生活困难和需求，利用专业知识调节社区矛盾，对外做好与政府、非政府组织的沟通、充分利用政府、社会资源，组织开展各种就业促进、心理咨詢、义务家教等特色活动。
此模式下，业委会和物业服务企业是社区自组织运营管理的中坚力量。由于我国目前业委会运行机制在一般社区尚未成熟，但考虑保障性住房社区居民群体的共性和特性，其更适合在顾问团体的指导下组建业委会，利用社区资源开展特色服务。业委会的群众性和自治性更利于充分利用社区资源、政策扶持等去平衡收入、费用和服务质量，更利于团结业主表达需求、履行义务，积极参与社区管理，降低社区治理的难度和社会事件发生概率。
物业服务质量和企业利润是业委会和物业公司的博弈之一，保障性住房社区自组织管理质量和利润的平衡可以考虑如下市场和行政相结合的方式：一方面，业委会通过业主代表大会公开招标选聘物业服务企业，同时可以要求物業服务企业反聘本小区居民从事如清洁、绿化等工作，并在合同中明确聘用与反聘关系、双方权利和义务等相关事宜。另一方面，为保证物业服务企业积极投标参与社区物业服务，就要保障物业企业的利润，这里可以考虑物业服务质量与税收减免相结合，政府可设计累进税率减免政策，还可考虑服务质量与企业资质评审管理相挂钩，甚至可以要求相应等级的企业必须参与保障性住房社区物业服务。
业委会的另一重要职能是负责小区财务收支管理。业委会可在银行设立基本存款账户加强小区财务管理，更重要的是要拓展收入来源，明确费用支出。一般小区收入来源有商业店铺租金收入、业主停车收入、小区内商业广告收入、物业费收缴，对于保障性住房社区，业委会可利用业主空闲时间组建有偿家政服务、废品回收、卫生清洁等服务组织，与邻进社区开展合作，既增加居民收入，提高物业费收缴率，又能为小区增收做努力；另一方面要控制支出，要充分利用房屋保修金和房屋专项维修基金，合理利用政府补贴，考虑税率减免，测算物业费用，争取减少物业收费，减轻居民负担。
此模式下，顾问团体、业委会、居委会、非营利组织既要定位合理、权责明确，还要加强相互间的协作沟通。居委会除发挥相关职能，开展上述工作外，要协调各方正常高效运转，居委会要组织各方引导居民积极参与社区活动和志愿服务，进行社区自治。
4.2保障性住房社区自组织运营管理可行性分析
保障性住房社区新组建，居民希望能为自己的生活做主，期待革新，并且有时间、有资源参与社区事物和活动，这奠定了自组织管理基础；此外，政府重视并支持保障性住房社区后期运营管理，在人员配备上可与大学生进村进社区服务相契合，在政策上能联合财税部门、物业协会共同促进社区自组织；此外，顾问团体由政府派出的自治组织，与居民会的独立与业委会的联合更有助于获得居民的支持和配合，与政府之间的信息沟通更准确高效，并且他具有一定的灵活性，可随社区规模和复杂程度变化，并且当特定社区形成稳定的自组织运行管理模式可考虑退出，循环进入其他新建保障性住房社区。另外，考虑保障房社区物业产权后期可能由租赁转为自有，社区性质会逐渐接近商业社区，顾问团体和居委会共存的自组织管理模式更能解决在产权转变中出现的问题和管理职能的承接。
从整体系统分析，此模式考虑了政府力量和市场效率，各利益相关方定位准确，制衡关系明确。居民是自组织管理的主体，业委会和物业服务企业是社区自组织管理的中坚力量，居委会沿用传统体制，发挥既定职能，顾问团体是促进自组织发展的关键力量。各机构相互监督，同时又和政府、社区团体、非政府组织协作，有效利用了保障性住房社区的人力、物力、财力，提高了社区整体品质和稳定安全性。
小结
城市居民购买、租赁物业，不仅获得对房产实物的使用权，还享有相应权益。社区自组织管理模式在尊重业主权利，满足业主与时俱进的需求方面具有独特优势。在保障性住房的后期运营管理中实行社区自组织管理模式更具有探索和尝试的价值。本文理论结合实践，构建了一种保障性住房社区后期运营管理的新模式，要正真促进保障性住房社区居民的生活质量还需要专家学者的进一步探索和政府部门在政策、法律方面的支持，物业服务企业、社会团体及居民的支持。
参考文献：
[1]马泽发.美国公共住房的发展及经验借鉴[J]..中国房地产,2012.1上半月刊·综合版:77-79
[2]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地，2010，第8期：38-39页.
[3]马万里.城市廉租房社区物业管理模式研究—以杭州为例[J].商业研究,2008 /02 总第370期: 88
第一作者简介：张丽娟 (1990出生），女，甘肃酒泉人,研究方向：项目投资与造价管理
关键词：保障性住房管理模式 探索
Abstract: Reviewing the later operation management of subsidized housing management at home and abroad,and analyzing the current situation and communities’characteristics of subsidized housing，then found that community self-organization and management model with government guidance is a new field of subsidized housing communities’ later operation management.
Key words: Subsidized Housing，Management model，Exploration
中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A文章编号：
1.前言
目前，我国正在大力构建多层次的城镇住房保障体系，“十二五”末，全国保障性住房覆盖面将达到20%左右，但大量的保障性住房社区的后期运营管理却没有形成有效的模式，并且较早投入使用的保障性住房小区的后期运营管理问题已初现端倪，所以保障性住房社区后期运营管理模式很值得探索，这对改善居民生活品质、促进社会稳定、社会公平和完善社会保障体系具有重要意义。
本文研究对象是竣工交付、分配入住后的保障性住房社区的运营管理模式，着眼于对保障性住房社区特点及居民诉求等软件的分析，涉及物业服务企业、政府相关部门、居委会、非政府等组织的合理定位等。
2.国内外保障性住房社区后期运行模式研究综述
住房保障问题是各国政府关心的问题。马泽发指出：在实践中，美国形成了以地方住房局（PHA）为主体、私营管理选择和居民团体参与为辅的管理体系[1]。对于住房补贴，美国在1998年国会通过的《高质量住房和工作责任法》在为居住在政府房的市民提供了一些优惠保证的同时也规定，所有居住在政府房内的18到62岁的居民，如果没有工作或者不是全时在大学深造，每个月必须至少参加8个小时的社区服务。
国内各地住房保障安居工程的推进速度不一，保障性住房社区后期运营模式处在探索阶段。吴鸿根提出：如何按照“政府主导、法律支撑、资金保证、税收减免、市场运作、社会参与、住户满意”的原则，探索保障性住房物业管理的组织形式、管理方式和运行模式，对“十二五”期间物业管理行业的发展有着极其重要的作用[2]。马万里指出：廉租房社区物业管理新模式在具体的实施过程中可以考虑汗水入股、阶梯定价与爱心互助等模式要素[3]。此外，保障房建设走在前列的成都市房管局探索出“公共服务进小区、基层社区进小区和社会组织进小区”的“三进”模式，引导多元力量加入保障房小区的管理体系。
3.我国保障性住房社区后期运营现状及构成要素特点分析
3.1我国保障性住房社区后期运营现状
目前，我国保障性住房社区后期运营管理大多沿用传统商业社区物业管理模式：开发建设完成后引入物业公司，按行政区域划分纳入街道—居委会的管辖，同时居委会也在引导组建业主委员会。但通过对宁波市部分保障性住房社区的调研，发现在这种模式下存在诸多问题，例如：（1）物业方面：业主（对物业满意度低，物业费难以收缴、物业公司亏本经营以致物业公司弃管小区、物业公司频繁更换；（2）居民（业主）方面：居民认知程度较低，社区公共活动和公共事务参与度较低，业主委员会组建难度大；（3）居委会方面：工作面广量大，但人少，以至只能侧重行政职能的发挥；（4）其他方面：政府、开发建设企业对社区基本公共设施投入不足，非政府组织参与度较低等问题也加大社区管理的难度。究其原因主要是目前保障性住房社区没有形成系统的、相互监督制衡的管理模式，经济上没有形成一定的保障和监督链，管理服务方面相关机构定位不明确、权责关系模糊，组建过程没有处理好市场调节与政府主导的关系等。
3.2我国保障性住房社区构成要素特点分析
3.2.1保障性住房社区产权复杂
我国保障性住房规划、建设情况决定了目前我国同一个保障性住房社区内经济适用房、公共租赁住房、拆迁安置房等多种类型的产品共存，在商品房竞配保障性住房的开发模式下，商品房和保障性住房也会共存于同一个小区。产权方面，经济适用房、拆迁安置房归业主所有，公共租赁住房产权归国家所有，并且还存在同一套房屋，部分产权归业主所有，部分产权归国家所有的情况。保障产品的多样性和产权的复杂性增大了保障性住房社区后期运营管理的复杂性。
3.2.2保障性住房社区被保障对象群体构成复杂
从申请保障性住房的条件来看，保障对象包括城市个人或家庭年收入、财产总额低于限额的低收入、中等偏下收入阶层和住不上“公租房”，没资格买“经适房”，更买不起“商品房”的夹心层群体。根据访谈了解的实际情况是入住群体失业人员多、残疾人多、归正人员多、低收入无收入者多、孤寡老人多。现阶段被保障群体不仅仅是中低收入阶层，更多的是需要关怀的群体。他们对社会比较敏感，自我约束能力普遍较差，对居住环境没概念，甚至当生活不顺时还聚众闹事。这就要求保障性住房后期运营管理要考虑到居民的收入、消费水平、消费观念及价值重塑等问题。
3.3.3保障性住房社区居民生存能力较低、依赖性强
目前保障性住房社区的居民学历一般较低，其较低的文化水平及综合素质使其生存能力较低，很多居民无稳定的收入来源，这将导致后期运营中出现无法交物管费和房租等情况，影响社区正常用转。还有可能有些居民由于生活所迫将房屋出租或转租来降低生活成本，而二次租赁者又不参与社区事物和活动，这也将使保障对象的服务管理逐步走向边缘化。另一方面，部分居民心理上认为他们是弱势群体，本来就应得到政府的保障和照顾，集中入住保障性住房后对政府的依赖性更强了，并且他们个体诉求量的累加会引起是质的变化。这就要求在保障性住房社区后期运营管理中要引导居民及时表达需求，提供其需要的服务。目前来看，社区自组织管理在引导居民积极参与社区运营管理方面具有一定的优势。
4.保障性住房后期运营模式的新探索
保障性住房社区运营管理现状和其构成要素的特殊性要求保障房社区不能像商业社区完全市场化运作，也不能让政府一管到底，结合国内外社区治理经验及教训，认为政府以顾问团体的身份及早介入的社区自组织管理模式是保障性住房社区后期运行管理的新视域。
4.1保障性住房社区自组织运营管理基本模式
社区后期运营管理不仅包括物业管理、还包括设施管理，它是对一定范围内于人和物以及相关资源的运用和整合，参与社区管理的各利益相关方不仅要权责明确，合作共赢，还需要相互监督、权利制衡。保障性住房社区自组织运营管理主要参与机构的主要工作内容和相互间的关系详见图1。
此模式下，首先政府要通过行政力量配备社区工作顾问团体。顾问团体可定性为政府派出的服务机构。他一方面要引导居民合理使用物业，负责小区物业设施管理，特别是公租房物业，直接向政府保障性住房管理中心负责；另一方面，要指导业委会开展工作，可兼做作为业委会的值班人员。此外，顾问团体还要利用政府派出的身份，对内了解居民生活困难和需求，利用专业知识调节社区矛盾，对外做好与政府、非政府组织的沟通、充分利用政府、社会资源，组织开展各种就业促进、心理咨詢、义务家教等特色活动。
此模式下，业委会和物业服务企业是社区自组织运营管理的中坚力量。由于我国目前业委会运行机制在一般社区尚未成熟，但考虑保障性住房社区居民群体的共性和特性，其更适合在顾问团体的指导下组建业委会，利用社区资源开展特色服务。业委会的群众性和自治性更利于充分利用社区资源、政策扶持等去平衡收入、费用和服务质量，更利于团结业主表达需求、履行义务，积极参与社区管理，降低社区治理的难度和社会事件发生概率。
物业服务质量和企业利润是业委会和物业公司的博弈之一，保障性住房社区自组织管理质量和利润的平衡可以考虑如下市场和行政相结合的方式：一方面，业委会通过业主代表大会公开招标选聘物业服务企业，同时可以要求物業服务企业反聘本小区居民从事如清洁、绿化等工作，并在合同中明确聘用与反聘关系、双方权利和义务等相关事宜。另一方面，为保证物业服务企业积极投标参与社区物业服务，就要保障物业企业的利润，这里可以考虑物业服务质量与税收减免相结合，政府可设计累进税率减免政策，还可考虑服务质量与企业资质评审管理相挂钩，甚至可以要求相应等级的企业必须参与保障性住房社区物业服务。
业委会的另一重要职能是负责小区财务收支管理。业委会可在银行设立基本存款账户加强小区财务管理，更重要的是要拓展收入来源，明确费用支出。一般小区收入来源有商业店铺租金收入、业主停车收入、小区内商业广告收入、物业费收缴，对于保障性住房社区，业委会可利用业主空闲时间组建有偿家政服务、废品回收、卫生清洁等服务组织，与邻进社区开展合作，既增加居民收入，提高物业费收缴率，又能为小区增收做努力；另一方面要控制支出，要充分利用房屋保修金和房屋专项维修基金，合理利用政府补贴，考虑税率减免，测算物业费用，争取减少物业收费，减轻居民负担。
此模式下，顾问团体、业委会、居委会、非营利组织既要定位合理、权责明确，还要加强相互间的协作沟通。居委会除发挥相关职能，开展上述工作外，要协调各方正常高效运转，居委会要组织各方引导居民积极参与社区活动和志愿服务，进行社区自治。
4.2保障性住房社区自组织运营管理可行性分析
保障性住房社区新组建，居民希望能为自己的生活做主，期待革新，并且有时间、有资源参与社区事物和活动，这奠定了自组织管理基础；此外，政府重视并支持保障性住房社区后期运营管理，在人员配备上可与大学生进村进社区服务相契合，在政策上能联合财税部门、物业协会共同促进社区自组织；此外，顾问团体由政府派出的自治组织，与居民会的独立与业委会的联合更有助于获得居民的支持和配合，与政府之间的信息沟通更准确高效，并且他具有一定的灵活性，可随社区规模和复杂程度变化，并且当特定社区形成稳定的自组织运行管理模式可考虑退出，循环进入其他新建保障性住房社区。另外，考虑保障房社区物业产权后期可能由租赁转为自有，社区性质会逐渐接近商业社区，顾问团体和居委会共存的自组织管理模式更能解决在产权转变中出现的问题和管理职能的承接。
从整体系统分析，此模式考虑了政府力量和市场效率，各利益相关方定位准确，制衡关系明确。居民是自组织管理的主体，业委会和物业服务企业是社区自组织管理的中坚力量，居委会沿用传统体制，发挥既定职能，顾问团体是促进自组织发展的关键力量。各机构相互监督，同时又和政府、社区团体、非政府组织协作，有效利用了保障性住房社区的人力、物力、财力，提高了社区整体品质和稳定安全性。
小结
城市居民购买、租赁物业，不仅获得对房产实物的使用权，还享有相应权益。社区自组织管理模式在尊重业主权利，满足业主与时俱进的需求方面具有独特优势。在保障性住房的后期运营管理中实行社区自组织管理模式更具有探索和尝试的价值。本文理论结合实践，构建了一种保障性住房社区后期运营管理的新模式，要正真促进保障性住房社区居民的生活质量还需要专家学者的进一步探索和政府部门在政策、法律方面的支持，物业服务企业、社会团体及居民的支持。
参考文献：
[1]马泽发.美国公共住房的发展及经验借鉴[J]..中国房地产,2012.1上半月刊·综合版:77-79
[2]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地，2010，第8期：38-39页.
[3]马万里.城市廉租房社区物业管理模式研究—以杭州为例[J].商业研究,2008 /02 总第370期: 88
第一作者简介：张丽娟 (1990出生），女，甘肃酒泉人,研究方向：项目投资与造价管理