楼市“冬天”来了，购房“春天”还远吗？
　　房地产调控的历史告诉我们，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利。尽管温总理一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑。而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻……
　　
　　目前，中国房地产市场已经进入异常“严寒”的季节。近期上海出现房价下跌所导致的业主聚众闹事，引起媒体广泛“熱议”，一股“退房热”气氛开始笼罩在这个曾经房价“狂热”的现代大都市。今年9月29日，国务院常务会议就曾特别强调“坚定不移地搞好房地产调控”，而且，在正式文件中首次用到“促进房价合理调整”等更加明确的政策表述。如今，可以说史上最严的房地产宏观调控政策终于出现明显硕果。房地产交易从今年下半年就已进入冰冻期，大多数一线城市的交易量创下了近三年来的新低，“金九银十”惨淡收场。房地产商在成交量持续下跌的情况下，终于面对残酷现实，开始“忍痛割肉”，并纷纷采取降价促销手段，个别地方或个别楼盘跌幅已经达到两三成。加上在欧债危机影响下，很多开发商对于政策最终松动抱有很大期望，因而使得最近两月房价胶着。
　　
　　近期，北京、上海等地一些新房源出现较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，有的还用暴力方式要求给予补偿甚至退房。对于业主此种行为，各界看法不一，有的认为业主不遵守契约精神，有的认为开发商缺乏诚信，有的则指责炒房者无理取闹……
　　事实上，当年房价大涨已为此番降价风波埋下了种子。就个人情感而言，购房人买房后遭遇房价下跌，资产缩水数十万甚至上百万，很值得同情。但从法律和市场契约的角度分析，无论是购房者还是开发商，都应按照合同约定的内容履行责任，只有符合法定退房理由或约定的退房条件成立时，才可以退房。依法办事是市场经济中公平、公正、有效解决问题的方式。
　　眼下这场退房风波几乎是在重演三年前全球金融危机爆发时的故事：2008年地产龙头万科在长三角地区全面降价，部分楼盘打七折叫卖，顿时形成热销；而一些已购房业主不满资产缩水，纷纷要求退房，甚至冲砸了万科售楼处。
　　有因必有果，房价的非理性暴涨，必然带来市场的理性回归。但应清醒认识到，此番退房现象的出现主要源于限购、限贷等行政干预，与几年前因预期房价下跌所导致的“恐慌性退房”大相径庭。
　　当下，退房行为给市场带来的示范效应值得高度关注，因为这让部分扛不住调控并酝酿降价的开发商颇为尴尬。有房企高管就对媒体表示，“在目前的行情下，房企更加注重现金流，不降价肯定卖不动；但一想到降价后可能引发纠纷，我们也是不得不慎重。”开发商的这种“困扰”，无疑会对楼市调控产生直接干扰、影响。更需警惕的是，要防止“退房潮”成为要挟调控政策放宽的幌子，令刚刚出现房价松动曙光的调控效果毁于一旦。
　　这种担忧绝非杞人忧天。目前楼市调控正处于敏感期，力量博弈进入白热化。尤其是，调控对地方土地财政和房地产税收的巨大冲击使得地方政府存在冲破“紧箍咒”的冲动，不排除一些城市从地方政府利益出发，放宽此前所出台的调控政策，最近发生的“佛山放宽限购朝令夕改”和二三线城市限购应者寥寥就是例证。
　　在国内通胀居高、输入性通胀压力仍大的环境下，遏制房价并非易事；对小微企业等实施“定向宽松”会否带动楼市调控政策的局部松动，也有待观察。虽然面临诸多不确定性，但应清醒认识到，房地产市场调控任重道远，必须不断发力，否则渐入理性的楼市将故态复萌。
　　与此同时，针对楼市调控过程中出现的新情况、新问题，有关部门应及时做好协调、疏导工作，引导当事人理性表达诉求，避免事态扩大化，对调控产生负面影响。（作者系著名财经评论员）