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后发的南城，起始于2009年启动的“南城计划”，从政策设计层面到市场自发层面，都在支持着南城的迈进、追赶。五年之后的2014年，“南城计划”已经进入第二阶段，南北差距虽然不可能完全消弭，但南北的差距在逐渐缩小。对很多居住在这里的人来说，这几年的变化还不仅仅是交通、环境改善这么简单，随之而来的是人群、产业的聚集，经济的发展，区域的繁荣。
商业商务谋升级
商业商务板块发展相对滞后，一直是南城的短板，现今，越来越多的南城商圈板块，正在谋求升级再造。比如，因众多服装批发市场、家居建材市场而长期给人“低端印象”的丰台区大红门、木樨园等区域，在谋求商业再造和产业升级：将低端落后产业迁出，培育发展中高端商业商务市场。
根据政府规划，丰台区未来将着力建设丽泽、南中轴、总部基地三个多体综合商业中心。作为首都第二机场建设的一部分，南中轴沿线的改造打出了“国际化商业、商务聚集区”的定位，未来南中轴将临街建设不少于50万平米的高端商业设施，提供进口商品、奢侈品、高端商品等。
在中高端商业市场上，据高力国际的市场报告显示，预计今年北京入市的中高端购物中心数量为四个，位于大兴区西红门的英特宜家购物中心占据一席。该购物中心的建筑面积达到21万平米，是今年内入市四个项目中体量最大，也是唯一一个位于新兴子市场的购物中心。
“项目已经达到城市级别商业中心的规模，超过一般社区级别的购物中心，将进一步拉升西红门板块的商业地位。”高力国际分析师认为，作为新兴子市场的大兴区西红门板块，去年以来已经有诸多商业物业集中入市，西红门区域未来或能成为一个城市型级别的中高端新型商圈，辐射范围能超过京南。
据了解，去年入市的宜家家居购物中心，是北京第二家宜家商场，号称“亚洲最大的宜家”，成为西红门区域引爆了北京商业市场的“先发炮”，甚至出现罕见的北部客群往南迁移的现象。此外，该区域内还在建有鸿坤地产和上海正大合作开发的正大购物广场，体量也超数十万平米。
“大兴线沿线的传统商圈数量不多，有的还存在业态老化、定位不高的问题。在更南段的生物医药基地内也有多个大体量的购物中心在建。未来两三年内，南部轨道沿线将可能形成多点新商圈分布。”高力国分析师说。
楼市刚需的后起之秀
“老南城”商业商务板块的转换、再造、升级过程，不过是整个“南城追赶”的一个缩影。在2009—2012年实行的“南城计划”到期之后，一份“新南城计划”接过接力棒。旧城南行动计划更注重基础设施和生态环境建设，而新南城计划将着重于政府投资的倾斜、社会资源的引导和集聚，为南城地产发展装上了“新引擎”。
“旧南城计划的上千亿元，大部分都用来修路了。”业内人士认为，第一个南城计划的着眼点在道路、轨道交通等基础设施的建设。也正是南城在交通方面的跃进式发展，打破了区域发展的瓶颈，南城楼市走上了快车道。
如今，穿越南城的大兴线、亦庄线、房山线、10号线二期都已经和城区网络相连接，形成四条南北贯通的大动脉。路网畅通之后，南城楼市迅速发展，如果仅依靠本地的购房需求，可能很难带动南城楼市的发展，都是“地铁拉来的”刚需。
2009年之后，南部出现了多个土地供应集中、在售项目聚集的热点区域，诸如大兴亦庄、天宫院、西红门以及房山长阳等多个新兴板块，使得南城跃升成为北京楼市的供应大户。
在此之前，南城的楼市热点主要在丰台区。2004年左右，凭借超级大盘万年花城的持续发力，跃升为南城第一热区的丰台花乡板块，至今仍然是京西南活跃度最高的典型板块。几乎同时，马家堡进入“大盘开发”时代，板块内的星河城项目一度成为南城楼市的代名词。
此后，凭借经济开发区的多重规划利好，亦庄板块迅速腾飞。如今的亦庄板块集中了远洋、和裕、合生、金融街、融科等多家知名房企，日渐成熟。
在2009年之后，南五六环上的房山长阳板块、大兴天宫院板块等先后进入住宅开发周期，同样的，这两个以刚需闻名的板块，已经形成了知名房企项目扎堆的新面貌。
高端市场仍有差距
长期以来，北京南北房价有较大价差，同环不同价，北部明显高于南部。然而，随着地铁开通和新城建设的持续推进，越来越多的刚需被导入南部市场，在一定程度上推高了南城的房价。目前，五六环线上的一些楼盘已经呈现“同环同价”的局面。
比如，南六环附近的房山长阳和大兴天宫院板块，集中了首开、保利、金融街、龙湖、中水电等诸多知名开发商的项目，板块价值逐渐提升，如今已经在2万-3万元/平米的单价区间之内。与其相位置相仿的六环外昌平南邵板块等，成交均价所差无几。
然而，常常被用作“房价标杆”的中高端住宅方面，南北的差距依然明显。相较于北部成熟的中高端居住气氛，北京南部的豪宅板块出现时间更晚、培育时间更长、市场影响力也更小。目前，南部仅有大兴亦庄、丰台区的总部基地等地，出现放量较大的豪宅项目，价格在5万元/平米左右，而在外置更南的环线上，别墅产品和刚需价格几乎趋同。
“南城的价值感还是不如北部，这是多年形成的固有印象。”南部某豪宅业内人士坦言，“比如说项目在‘南四环’，就觉得不太好，有的项目就愿意说‘西南四环’、‘东南四环’这样，把方位往‘东富西贵’的老传统上靠一靠。”
“机场作为重要城市配套，必将极大地促进南城基础设施建设、商务商业相关配套的跟进，这对于南城楼市，不论是商务还是普宅、刚需还是中高端，都将产生持续的拉升作用。”和裕地产营销总经理王骞如此说道。
近期关于南城楼市最重大的利好，非“新机场”莫属，围绕着这个重大工程项目，由此所触发的一系列基础建设、交通规划、产业投资、房地产开发等都会给“追赶的南城”带来持续的原动力。
商业商务谋升级
商业商务板块发展相对滞后，一直是南城的短板，现今，越来越多的南城商圈板块，正在谋求升级再造。比如，因众多服装批发市场、家居建材市场而长期给人“低端印象”的丰台区大红门、木樨园等区域，在谋求商业再造和产业升级：将低端落后产业迁出，培育发展中高端商业商务市场。
根据政府规划，丰台区未来将着力建设丽泽、南中轴、总部基地三个多体综合商业中心。作为首都第二机场建设的一部分，南中轴沿线的改造打出了“国际化商业、商务聚集区”的定位，未来南中轴将临街建设不少于50万平米的高端商业设施，提供进口商品、奢侈品、高端商品等。
在中高端商业市场上，据高力国际的市场报告显示，预计今年北京入市的中高端购物中心数量为四个，位于大兴区西红门的英特宜家购物中心占据一席。该购物中心的建筑面积达到21万平米，是今年内入市四个项目中体量最大，也是唯一一个位于新兴子市场的购物中心。
“项目已经达到城市级别商业中心的规模，超过一般社区级别的购物中心，将进一步拉升西红门板块的商业地位。”高力国际分析师认为，作为新兴子市场的大兴区西红门板块，去年以来已经有诸多商业物业集中入市，西红门区域未来或能成为一个城市型级别的中高端新型商圈，辐射范围能超过京南。
据了解，去年入市的宜家家居购物中心，是北京第二家宜家商场，号称“亚洲最大的宜家”，成为西红门区域引爆了北京商业市场的“先发炮”，甚至出现罕见的北部客群往南迁移的现象。此外，该区域内还在建有鸿坤地产和上海正大合作开发的正大购物广场，体量也超数十万平米。
“大兴线沿线的传统商圈数量不多，有的还存在业态老化、定位不高的问题。在更南段的生物医药基地内也有多个大体量的购物中心在建。未来两三年内，南部轨道沿线将可能形成多点新商圈分布。”高力国分析师说。
楼市刚需的后起之秀
“老南城”商业商务板块的转换、再造、升级过程，不过是整个“南城追赶”的一个缩影。在2009—2012年实行的“南城计划”到期之后，一份“新南城计划”接过接力棒。旧城南行动计划更注重基础设施和生态环境建设，而新南城计划将着重于政府投资的倾斜、社会资源的引导和集聚，为南城地产发展装上了“新引擎”。
“旧南城计划的上千亿元，大部分都用来修路了。”业内人士认为，第一个南城计划的着眼点在道路、轨道交通等基础设施的建设。也正是南城在交通方面的跃进式发展，打破了区域发展的瓶颈，南城楼市走上了快车道。
如今，穿越南城的大兴线、亦庄线、房山线、10号线二期都已经和城区网络相连接，形成四条南北贯通的大动脉。路网畅通之后，南城楼市迅速发展，如果仅依靠本地的购房需求，可能很难带动南城楼市的发展，都是“地铁拉来的”刚需。
2009年之后，南部出现了多个土地供应集中、在售项目聚集的热点区域，诸如大兴亦庄、天宫院、西红门以及房山长阳等多个新兴板块，使得南城跃升成为北京楼市的供应大户。
在此之前，南城的楼市热点主要在丰台区。2004年左右，凭借超级大盘万年花城的持续发力，跃升为南城第一热区的丰台花乡板块，至今仍然是京西南活跃度最高的典型板块。几乎同时，马家堡进入“大盘开发”时代，板块内的星河城项目一度成为南城楼市的代名词。
此后，凭借经济开发区的多重规划利好，亦庄板块迅速腾飞。如今的亦庄板块集中了远洋、和裕、合生、金融街、融科等多家知名房企，日渐成熟。
在2009年之后，南五六环上的房山长阳板块、大兴天宫院板块等先后进入住宅开发周期，同样的，这两个以刚需闻名的板块，已经形成了知名房企项目扎堆的新面貌。
高端市场仍有差距
长期以来，北京南北房价有较大价差，同环不同价，北部明显高于南部。然而，随着地铁开通和新城建设的持续推进，越来越多的刚需被导入南部市场，在一定程度上推高了南城的房价。目前，五六环线上的一些楼盘已经呈现“同环同价”的局面。
比如，南六环附近的房山长阳和大兴天宫院板块，集中了首开、保利、金融街、龙湖、中水电等诸多知名开发商的项目，板块价值逐渐提升，如今已经在2万-3万元/平米的单价区间之内。与其相位置相仿的六环外昌平南邵板块等，成交均价所差无几。
然而，常常被用作“房价标杆”的中高端住宅方面，南北的差距依然明显。相较于北部成熟的中高端居住气氛，北京南部的豪宅板块出现时间更晚、培育时间更长、市场影响力也更小。目前，南部仅有大兴亦庄、丰台区的总部基地等地，出现放量较大的豪宅项目，价格在5万元/平米左右，而在外置更南的环线上，别墅产品和刚需价格几乎趋同。
“南城的价值感还是不如北部，这是多年形成的固有印象。”南部某豪宅业内人士坦言，“比如说项目在‘南四环’，就觉得不太好，有的项目就愿意说‘西南四环’、‘东南四环’这样，把方位往‘东富西贵’的老传统上靠一靠。”
“机场作为重要城市配套，必将极大地促进南城基础设施建设、商务商业相关配套的跟进，这对于南城楼市，不论是商务还是普宅、刚需还是中高端，都将产生持续的拉升作用。”和裕地产营销总经理王骞如此说道。
近期关于南城楼市最重大的利好，非“新机场”莫属，围绕着这个重大工程项目，由此所触发的一系列基础建设、交通规划、产业投资、房地产开发等都会给“追赶的南城”带来持续的原动力。