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摘要：随着房地产市场的迅猛发展，国家宏观政策的影响，以及近两年出现的楼市回冷，市民的观望态度，都使得房地产业之间的生存与竞争日趋激烈。做好房地产开发项目成本的时时评价及控制，是目前房地产业维持生存和发展的基本保障。本文以房地产项目全过程为出发点，分析房地产项目不同阶段影响成本增大的各种因素，基于分析因素建立评价指标体系，并引入可拓物元模型，通过关联度和等级度的计算，客观而全面地给出房地产项目成本的综合评价结果，旨为给房地产企业在控制成本上做出指引，并提出一些控制成本的措施。
关键字：房地产；项目成本；可拓物元理论；评价因素
1引言
自改革开放以来，随着经济持续快速发展，城镇化进程的不断推进，进入城市的人口越来越多，致使房地产业火热发展，自2007年房地产业就达到发展的最高点，从2008年开始房地产的楼市逐步进入调整阶段，无论从成交价格来看，还是成交量来看都或多或少的萎缩。然而房地产业的发展，已经成为拉动国家GDP快速增长的重要因素之一[1]，更是成为政府和金融部门关注的重点，因此近两年政府不断出台各式各样的房地产调控政策，从房地产的萎靡开始，各大省市逐步从原来的房屋限购到现在的取消限购，贷款利率的降低等等方面来刺激房地产市场，但这些举动都没怎么影响市场的回暖。做好房地产本身的评价及控制对于目前房地产企业的生存就显得格外重要，一个房地产企业想要度过这几年的萎靡市场，想要在这样的环境下生存，就只能从自身出发，在开发满足消费者需求项目的基础上，不断把控自己的成本关，将成本降至最低，并时时对成本进行评价分析，找出一个状态点影响成本加大的因素，及时调整成本管理力度，本文就是在房地产项目开发基础上，分析影响房地产成本加大的主要因素，旨为给房地产企业一个指引，使得其能够在这如此的房地产市场环境更好的发展。
2房地产项目成本评价指标的建立
2.1评价指标体系的建立原则
为了建立一套科学的、客观的、全面的房地产项目成本项目综合评价指标体系，本文总结以往影响房地产成本的特点，以项目的全生命周期展开分析，并遵循以下原则：
（1）全面性、科学性原则。影响房地产项目成本增大的因素很多，只有建立一个全面而科学的综合评价指标体系才能正确、客观的评价房地产项目成本的现状，找到减少成本的控制措施。
（2）差异性原则。我国土地区域面积广泛，不同的地方，经济发展不一样，房地产项目所产生的成本也不一样，因此，我们要能根据不同地方的不能的成本差异灵活设置分析指标。
（3）层次性原则[2]。房地产项目的成本评价类似于一个复杂的系统，它可以分解为多个子系统，在不同层次上采用不同的指标，有利于房地产企业能够直观的对影响较大的因素进行调控。
（4）动态性原则。设计指标体系时应充分考虑系统的动态变化，要能够综合反映房地产项目成本的时时变化，便于房地产企业能够时时进行预测和管理。
2.2评价指标体系的建立
评价指标体系是建立房地产项目成本评价的载体，房地产项目成本控制是一个全生命周期的动态成本控制，涉及房地产项目开发的各个阶段，因此，必须依靠上述原则，通过对待评房地产项目认真研究，客观而公正选择评价指标，本文通过对西安曲江某房地产公司商品住宅项目进行成本研究，得出下列评价指标体系见表1。
3 可拓物元模型的构建
3.1可拓评价方法的原理[4]
可拓学理论是蔡文于1983年提出的新理论方法，该理论定量地描述了事物特征的变换，以关联函数值表示事物之间所具有得某种特征程度，从定性和定量两个角度分析研究和解决不相容问题，能摆脱因主观因素而产生的不必要麻烦，在处理实际问题时具有很强的科学性和适用性。
3.2可拓评价方法的基本步骤[5]
可拓评价方法是根据事物关于特征值来判断其属于某一集合的程度，通过可拓关联函数的计算使评价结果定量化、精确化。
3.2.1确定经典域。
设房地产项目成本评价的影响因素有m个评价等级Nj=（j=1，2，…，m），则经典域就定义为各个影响因素Ci关于各个等级Nj的各个特征值Xji的取值范围，则经典域物元矩阵表示为：
其中，Rj为经典域物元矩阵，Nj=（1，2，…m）为第j个等级，Xji为Nj关于事物特征Ci的量值范围，即各个等级关于对应事物特征Ci的量值为（aji，bji）。
3.2.2确定节域
节域为Cp的各个特征关于全部等级的值域，则节域物元矩阵表示为：
其中Rp为节域物元矩阵，Np为事物等级的全体，Cp为全体特征因素，Xpi为Np关于事物特征Cp的节域，且有Xji∈Xpi（i=1，2，…m）。
3.2.3确定待评物元
将影响房地产项目成本评价的等级因子作为参数用物元来表示，称为房地产项目成本评价的待评物元，则待评物元矩阵表示为：
其中Roj为待评物元矩阵，P0j表示待评房地产项目成本评价等级，Ci为P0j的事物特征参数，Xi=（i=1，2，…n）表示事物特征参数Ci具体的取值，它的取值是通过专家调查及计算房地产项目成本指标而来。
3.2.4确定权系数
确定事物特征Ci的权系数αi且 。每个事物特征因素的权重，一般都是由专家打分并结合以往类似研究案例，运用属性层次模型求得。
3.2.5确定待评事物关于各等级的关联度
根据可拓学理论的关联函数定义，关联函数表示为物元的量取值为实轴上一点，符合要求的范围程度。即表示待评物元P0j关于事物特征参数具体值Xi属于房地产项目成本评价等级Nj的程度。令有界区间Xji=[aji，bji]的模定义为 ，根据上述的可拓物元理论，可以得出关联函数如下所示： 其中 表示待评物元P0关于事物特征参数的具体值Xi的房地产项目成本评价等级Nj的关联程度， 为点xi在区间Xji上的距离，同理可得 ， 。 的计算公式如下：
3.2.6计算待评事物P关于等级j的关联度
3.2.7等级评定
，从而确定房地产项目成本评价结果，其中Kj为综合关联度。
4房地产项目成本评价的实例研究
以陕西省西安市曲江某商品住宅项目为例研究。
4.1指标等级的选取
就本文而言，选取成本控制优，成本控制较优，成本控制一般，成本无控制四个评价等级，通过专家调查及走访多个房地产项目，比较得出评价指标等级区间及指标参数值如表2所示。
4.2 参数指标量纲化
为了使各个指标具有可比性，方便分析计算，必须把有量纲的指标进行量纲化处理，统一化为无量纲，处理方法如下[5]：
其中：（1）为越大越好的因素；（2）为越小越好的因素。qti为t类别第i因素的评价标准值； 为量纲化后的t类别第i因素的评价标准值； 为第i因素的最大评价标准值； 为第 因素的最小评价标准值。对表2 中量纲指标进行无量纲化处理，结果如下表所示：
4.3确定物元经典域、节域以及待评物元矩阵
根据表3，取各参评指标取值范围作为经典域。节域由参评指标等级的取值范围而定，一般是优劣等级的全体，待评物元为参数指标值。结果如下：
通过查阅大量参考文献资料、走访各个房地产项目成本和咨询相关专家，选择房地产项目评价指标权重为规划选址、市场定位、砌体类型、钢筋含量、混凝土含量、设计变更、施工单位选择、报价水平、合同管理、项目部人员管理水平、不可避免的现场签证、设备及材料采购控制、造价人员水平分别为：0.05、0.1、0.1、0.22、0.17、0.08、0.05、0.05、0.05、0.05、0.01、0.02、0.05。
4.4计算房地产项目成本评价因子的关联度[5]
根据关联度公式，具体结果详见表4。
4.5 计算待评物元综合关联度及评定等级
根据上述各个指标权重系数结合评价因子关联度表计算房地产项目成本评价等级的综合关联度，计算结果如下：
由上述计算分析可知，房地产项目成本的评价结果属于成本控制一般的状态。说明房地产企业对于成本的控制状态没有达到最优，还需要很大的力度去控制。
5控制措施
通过上述分析研究可知，影响成本优劣的重要指标是设计阶段及招标及合约阶段、施工阶段。
（1）设计阶段
在设计单位选择上加大力度，从优选择；严格执行限额设计标准，对于本项目而言，没有过多的重视限额设计，导致一部分成本加大；重视施工图纸审查。
（2）招标及合约阶段
选择有经验的施工单位以合理低价的选择原则，可以大大减少我们的成本和后期的施工管理。推行集中采购招标的方式，降低采购价格。注重合约规划及管理，严密制定合同条款，谨防后期变更与签证索赔。
（3）施工阶段
项目部应该时时编制调整动态的资金需求计价，与成本部的目标动态成本控制相结合，做到一月一检查，一季一分析，半年一总结。施工过程中严格控制现场签证。
6结论
本文通过对房地产项目成本研究，以决策阶段、设计阶段、招标及合约阶段、施工阶段、竣工结算阶段来选择成本评价指标体系，引入可拓方法论对房地产项目成本进行评价，得出目前成本可控的状态，更深一步的找出影响成本增大的主要因素，并对其提出一定解决方案的控制措施。
参考文献：
[1]廖文贤.论房地产开发中的成本控制[J].广东建材，2009，（6）：327-329.
[2]李馨，石培基.城市土地利用与经济协调发展评价研究——以天水市为例[J].干旱区资源与环境，2011，（3）：33-36.
[3]周志珺.房地产企业全过程成本管理研究——以恒大地产为例[D].天津：天津大学，2012，61.
[4]李屹.基于可拓评价方法的工程项目方案选择[J].山西建筑，2011，（12）：240-241.
作者简介：1.苗倩娜： 中铁二十一局集团德盛和置业有限公司2.（1）出生年月：1987-07-09；（2）性别：女；（3）籍贯：汉；（4）学位：硕士；（5）专业：工程经济与管理；（6）研究方向：建设工程项目管理。
关键字：房地产；项目成本；可拓物元理论；评价因素
1引言
自改革开放以来，随着经济持续快速发展，城镇化进程的不断推进，进入城市的人口越来越多，致使房地产业火热发展，自2007年房地产业就达到发展的最高点，从2008年开始房地产的楼市逐步进入调整阶段，无论从成交价格来看，还是成交量来看都或多或少的萎缩。然而房地产业的发展，已经成为拉动国家GDP快速增长的重要因素之一[1]，更是成为政府和金融部门关注的重点，因此近两年政府不断出台各式各样的房地产调控政策，从房地产的萎靡开始，各大省市逐步从原来的房屋限购到现在的取消限购，贷款利率的降低等等方面来刺激房地产市场，但这些举动都没怎么影响市场的回暖。做好房地产本身的评价及控制对于目前房地产企业的生存就显得格外重要，一个房地产企业想要度过这几年的萎靡市场，想要在这样的环境下生存，就只能从自身出发，在开发满足消费者需求项目的基础上，不断把控自己的成本关，将成本降至最低，并时时对成本进行评价分析，找出一个状态点影响成本加大的因素，及时调整成本管理力度，本文就是在房地产项目开发基础上，分析影响房地产成本加大的主要因素，旨为给房地产企业一个指引，使得其能够在这如此的房地产市场环境更好的发展。
2房地产项目成本评价指标的建立
2.1评价指标体系的建立原则
为了建立一套科学的、客观的、全面的房地产项目成本项目综合评价指标体系，本文总结以往影响房地产成本的特点，以项目的全生命周期展开分析，并遵循以下原则：
（1）全面性、科学性原则。影响房地产项目成本增大的因素很多，只有建立一个全面而科学的综合评价指标体系才能正确、客观的评价房地产项目成本的现状，找到减少成本的控制措施。
（2）差异性原则。我国土地区域面积广泛，不同的地方，经济发展不一样，房地产项目所产生的成本也不一样，因此，我们要能根据不同地方的不能的成本差异灵活设置分析指标。
（3）层次性原则[2]。房地产项目的成本评价类似于一个复杂的系统，它可以分解为多个子系统，在不同层次上采用不同的指标，有利于房地产企业能够直观的对影响较大的因素进行调控。
（4）动态性原则。设计指标体系时应充分考虑系统的动态变化，要能够综合反映房地产项目成本的时时变化，便于房地产企业能够时时进行预测和管理。
2.2评价指标体系的建立
评价指标体系是建立房地产项目成本评价的载体，房地产项目成本控制是一个全生命周期的动态成本控制，涉及房地产项目开发的各个阶段，因此，必须依靠上述原则，通过对待评房地产项目认真研究，客观而公正选择评价指标，本文通过对西安曲江某房地产公司商品住宅项目进行成本研究，得出下列评价指标体系见表1。
3 可拓物元模型的构建
3.1可拓评价方法的原理[4]
可拓学理论是蔡文于1983年提出的新理论方法，该理论定量地描述了事物特征的变换，以关联函数值表示事物之间所具有得某种特征程度，从定性和定量两个角度分析研究和解决不相容问题，能摆脱因主观因素而产生的不必要麻烦，在处理实际问题时具有很强的科学性和适用性。
3.2可拓评价方法的基本步骤[5]
可拓评价方法是根据事物关于特征值来判断其属于某一集合的程度，通过可拓关联函数的计算使评价结果定量化、精确化。
3.2.1确定经典域。
设房地产项目成本评价的影响因素有m个评价等级Nj=（j=1，2，…，m），则经典域就定义为各个影响因素Ci关于各个等级Nj的各个特征值Xji的取值范围，则经典域物元矩阵表示为：
其中，Rj为经典域物元矩阵，Nj=（1，2，…m）为第j个等级，Xji为Nj关于事物特征Ci的量值范围，即各个等级关于对应事物特征Ci的量值为（aji，bji）。
3.2.2确定节域
节域为Cp的各个特征关于全部等级的值域，则节域物元矩阵表示为：
其中Rp为节域物元矩阵，Np为事物等级的全体，Cp为全体特征因素，Xpi为Np关于事物特征Cp的节域，且有Xji∈Xpi（i=1，2，…m）。
3.2.3确定待评物元
将影响房地产项目成本评价的等级因子作为参数用物元来表示，称为房地产项目成本评价的待评物元，则待评物元矩阵表示为：
其中Roj为待评物元矩阵，P0j表示待评房地产项目成本评价等级，Ci为P0j的事物特征参数，Xi=（i=1，2，…n）表示事物特征参数Ci具体的取值，它的取值是通过专家调查及计算房地产项目成本指标而来。
3.2.4确定权系数
确定事物特征Ci的权系数αi且 。每个事物特征因素的权重，一般都是由专家打分并结合以往类似研究案例，运用属性层次模型求得。
3.2.5确定待评事物关于各等级的关联度
根据可拓学理论的关联函数定义，关联函数表示为物元的量取值为实轴上一点，符合要求的范围程度。即表示待评物元P0j关于事物特征参数具体值Xi属于房地产项目成本评价等级Nj的程度。令有界区间Xji=[aji，bji]的模定义为 ，根据上述的可拓物元理论，可以得出关联函数如下所示： 其中 表示待评物元P0关于事物特征参数的具体值Xi的房地产项目成本评价等级Nj的关联程度， 为点xi在区间Xji上的距离，同理可得 ， 。 的计算公式如下：
3.2.6计算待评事物P关于等级j的关联度
3.2.7等级评定
，从而确定房地产项目成本评价结果，其中Kj为综合关联度。
4房地产项目成本评价的实例研究
以陕西省西安市曲江某商品住宅项目为例研究。
4.1指标等级的选取
就本文而言，选取成本控制优，成本控制较优，成本控制一般，成本无控制四个评价等级，通过专家调查及走访多个房地产项目，比较得出评价指标等级区间及指标参数值如表2所示。
4.2 参数指标量纲化
为了使各个指标具有可比性，方便分析计算，必须把有量纲的指标进行量纲化处理，统一化为无量纲，处理方法如下[5]：
其中：（1）为越大越好的因素；（2）为越小越好的因素。qti为t类别第i因素的评价标准值； 为量纲化后的t类别第i因素的评价标准值； 为第i因素的最大评价标准值； 为第 因素的最小评价标准值。对表2 中量纲指标进行无量纲化处理，结果如下表所示：
4.3确定物元经典域、节域以及待评物元矩阵
根据表3，取各参评指标取值范围作为经典域。节域由参评指标等级的取值范围而定，一般是优劣等级的全体，待评物元为参数指标值。结果如下：
通过查阅大量参考文献资料、走访各个房地产项目成本和咨询相关专家，选择房地产项目评价指标权重为规划选址、市场定位、砌体类型、钢筋含量、混凝土含量、设计变更、施工单位选择、报价水平、合同管理、项目部人员管理水平、不可避免的现场签证、设备及材料采购控制、造价人员水平分别为：0.05、0.1、0.1、0.22、0.17、0.08、0.05、0.05、0.05、0.05、0.01、0.02、0.05。
4.4计算房地产项目成本评价因子的关联度[5]
根据关联度公式，具体结果详见表4。
4.5 计算待评物元综合关联度及评定等级
根据上述各个指标权重系数结合评价因子关联度表计算房地产项目成本评价等级的综合关联度，计算结果如下：
由上述计算分析可知，房地产项目成本的评价结果属于成本控制一般的状态。说明房地产企业对于成本的控制状态没有达到最优，还需要很大的力度去控制。
5控制措施
通过上述分析研究可知，影响成本优劣的重要指标是设计阶段及招标及合约阶段、施工阶段。
（1）设计阶段
在设计单位选择上加大力度，从优选择；严格执行限额设计标准，对于本项目而言，没有过多的重视限额设计，导致一部分成本加大；重视施工图纸审查。
（2）招标及合约阶段
选择有经验的施工单位以合理低价的选择原则，可以大大减少我们的成本和后期的施工管理。推行集中采购招标的方式，降低采购价格。注重合约规划及管理，严密制定合同条款，谨防后期变更与签证索赔。
（3）施工阶段
项目部应该时时编制调整动态的资金需求计价，与成本部的目标动态成本控制相结合，做到一月一检查，一季一分析，半年一总结。施工过程中严格控制现场签证。
6结论
本文通过对房地产项目成本研究，以决策阶段、设计阶段、招标及合约阶段、施工阶段、竣工结算阶段来选择成本评价指标体系，引入可拓方法论对房地产项目成本进行评价，得出目前成本可控的状态，更深一步的找出影响成本增大的主要因素，并对其提出一定解决方案的控制措施。
参考文献：
[1]廖文贤.论房地产开发中的成本控制[J].广东建材，2009，（6）：327-329.
[2]李馨，石培基.城市土地利用与经济协调发展评价研究——以天水市为例[J].干旱区资源与环境，2011，（3）：33-36.
[3]周志珺.房地产企业全过程成本管理研究——以恒大地产为例[D].天津：天津大学，2012，61.
[4]李屹.基于可拓评价方法的工程项目方案选择[J].山西建筑，2011，（12）：240-241.
作者简介：1.苗倩娜： 中铁二十一局集团德盛和置业有限公司2.（1）出生年月：1987-07-09；（2）性别：女；（3）籍贯：汉；（4）学位：硕士；（5）专业：工程经济与管理；（6）研究方向：建设工程项目管理。