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【摘 要】城区是“客厅”,是“窗口”,是一个地方综合实力的展示区,是经济社会发展的平台和载体。居住品质又是城区的基本构成要素。在居住品质提升工程中,规范居住区建设、完善住房供给体系、实施危旧房改造、推进居住小区综合整治等,直接影响着人们的生活水平。因此,如何规划提升重庆市綦江县居住品质工程是一个十分重要的课题。
【关键词】规划提升;綦江县;居住品质
Discussions on how to planning and enhance the city Residential quality of Chongqing Qijiang
Zhao Dai-yuan,Chen Yi-yi,Wang Pei-jian
(Chongqing Urban Planning and Information Services Center Chongqing 400020)
【Abstract】As a “parlon” and “window”, city is a exhibition area about the local comprehensive strength, meanwhile it is platform and carrier about the social and economic development. The residental quality is a basic constituent element of the urban area. Among the residential quality advanced project, the residential construction should be standardizing, the housing supply system should be completed, the dangerous old house should be reformed, the residential quarter should be renovated comprehensively, and these factors influence the living level of people directly. Thus, how to planning and enhance the residential quality engineering of Chongqing Qijiang becomes an significant project.
【Key words】Planning and enhance;Qijiang County;Residential quality
1. 規范居住区建设
居住用地布局除老城区原有居住组团外,新区分置九龙片区、桥河片区、通惠片区等三个片区。
(1)新区居住用地以居住区——小区——组团三级结构和街坊结构为主,老区以街坊结构为主。
(2)贯彻新区建设与老区改造相结合的方针。新区建设规模化,综合开发,配套建设,并与旧区改造采用不同的技术经济指标。
(3)住宅建设适应从经济适用型向小康型和生态型过渡的居住标准和居住环境要求,提高住宅的舒适性和安全性,远期应当增强住宅的多样化、可选择性和可持续发展性。住宅开发用地应有一定规模,严禁“见缝插针”,提高住宅成套标准,住宅按国家规范标准配置相应的公共服务设施,各社区应有集中绿地和儿童游乐场所,小区内人均公园绿地不少于2平方米,必须按规定设置停车场、库,车道应尽量通过每栋住宅。
(4)居住区建设应以社区模式进行,把社区作为组织居民生活的基本单位,社区建设的标准必须与全县经济发展水平和社会发展目标相适应,必须严格按照现代化标准进行配套建设,适当建设部分高档小区,所有建设区内必须考虑老年人、儿童和残疾人的特殊需要。
(5)严格实施城市规划及各类规划技术标准,实行开发建设强度分区控制制度,有效控制城市建筑高度和密度,降低容积率,逐步形成疏密有致的城市空间,为市民营造舒适、开敞的生活环境。
2. 完善住房供给体系
有序推进房屋开发建设,逐步形成高档住房、普通商品住房、廉租住房、经济适用住房协调发展、结构合理、互为补充的住房供应体系,满足不同收入阶层的居住需求。
2.1 住房建设需求。
根据《綦江县城城市总体规划》,城市规划建成区25.3平方公里。2008年现状綦江县常住人口为16.7万人,随着城镇化进程加快,预测到2012年末,綦江县城城镇人口为达到23万人;到2017年末将达到27万人。按照市政府确定的到2012年全市城镇居民人均住房建筑面积超过30平方米的目标和建设部提出的全面建设小康社会的城镇居民人均住房建筑面积为35平方米的标准,确定2012年末、2017年末綦江县城镇居民人均住房建筑面积分别达到30平方米、35平方米。因此,2012年住房总需求为690万平方米,2017年为945万平方米。
2.2 住房建设目标。
形成一个多层次、持久性的城市住房供给体系。增加普通商品房的供给,保障廉租住房和经济适用住房建设,促进房地产业的健康发展。
根据住房总需求及现状住房情况,到2017年,规划县城区城市新增或改建住房总量约为552万平方米。其中,廉租住房规划建设总量占住房规划总量的1.15%,为6.35万平方米,约需住宅用地3.53公倾(容积率按1.8计算);经济适用住房规划建设总量占住房规划总量的17.65%,为97.43万平方米,约需住宅用地48.72公倾(容积率按2.0计算);普通商品住宅规划建设总量占住房规划总量的80%,为441.60万平方米,约需住宅用地220.8公倾(容积率按2.0计算);高档住房规划建设总量占住房规划总量的1.2%,为6.62万平方米,约需住宅用地3.68公倾(容积率按2.0计算)。
2.3 住房建设实施。
2.4 住房建设资金筹措。
2.4.1 保障性住房建设:保障性住房投资按照中央、市、区县以1:1:1配套投资建设,平均建设投资1200元/平方米,其中中央投资400元/平方米。
綦江县2009年计划开工住房建设项目7个,共建1256套,62800平方米,计划安排土地30亩,总投资9000万,资金来源为中央预算内专项资金补助2512万元(每平方米400元),重庆市资金补助1884万元(每平方米300元),其中4604万元由我县自筹解决。继续完成2008年新增中央投资,位于古南新三村。共200套,10000平方米。
2010年预计修建750套,37500平方米,计划安排土地20亩,总投资5625万元,资金来源为中央预算内专项资金补助1500万元(每平方米400元),重庆市资金补助1125万元(每平方米300元),其中3000万元由县自筹解决。其中文龙街道危旧房改造1.85万平方米,370套,投资3700万元。
2.4.2 商品住房建设。
商品住房建设全部由社会投资。2009-2012年,全县商品住房建设总规模为300万平方米,按2300元/平方米的投资单价估算,约需投资69亿元。
3. 实施危旧房改造
加快危旧房改造步伐,逐步改善低收入家庭等城市住房困难群体的居住条件和部分地区过高过密的城市面貌,实现“减量”、“增绿”、“留白”、“整容”。
3.1 危旧房改造需求。
根据对县城城区调查统计,全县危旧房362幢,1214户,10.011万平方米,其中:非住宅53幢,92户,2.34万平方米;住宅309幢,1122户,7.67万平方米。
3.2 危旧房改造目标。
危旧房总量:2009年~2010年主城区范围内的危旧房屋总量为10.011万平方米.
总体目标:2009年-2012年内完成主城区10.011万平方米的危旧房改造任务。
3.3 危旧房改造实施。
危旧房改造规划的对象包括危房和旧房两大部分。其中危房是指经检测鉴定为C、D级危险房屋;旧房是指1969年12月31日前建成投入使用的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等不配套的房屋。按照“一个主体、三个捎带”的原则确定危旧房改造片区的总体规模和拆迁红线。2009年城区危旧房改造重点工程项目共4片,即火车站、半边街、新村路、法院。
3.4 危旧房改造资金筹措。
按照危旧房改造的相关部署,用3~5年时间集中完成10万平方米的危旧房拆迁改造任务,资金需求总量约3亿元。资金筹措方式如下:
(1)为保障城区危旧房改造有序推进,切实解决危旧房改造启动资金困难问题,目前,主城危旧房改造的资金来源渠道主要包括市级资金、县级资金、社会资金三种,
(2)积极探索新的融资渠道和模式,如房地产企业参与土地整治、业主自筹资金改造等方式。
来源于发行信托产品、市级储备机构企业债券及区级集合债券;
积极利用中央代地方发行的国债;
加强已拆迁地块招商力度,加大与市外有实力的投资公司对口联系,有针对性的开展招商引资,促使商业开发地块快速出让,尽快实现投资回收,滚动使用;
积极争取上级对我县危旧房改造给予专项资金或政策;
继续利用融资平台帮助做好融资工作。
4. 推进居住小区综合整治
按照“两个层面、一个重点”的总体分类,通过实施工程治理和执法整顿,达到“完善基本功能、配套基础设施、美化居住环境、规范小区管理、提升城市品质、建设宜居城市”的效果。
4.1 居住小区综合整治需求。
綦江县主城居住区主要分为直辖前建成居住区和直辖后建成居住区。通过调查分析,分别存在以下问题:
(1)直辖前建成的旧住宅,主要集中在交通路、中山路、陵园路、后山坡、摊子口、新山村等处,大多存在房屋年久失修,房屋住用功能不齐全,环境不配套等问题。据统计,人居环境较差的有30万平方米,其中住宅面积25平方米、非住宅3万平方米;违法建筑面积2平方米。
(2)直辖后居民住宅区主要集中在九龙大道沿线即开发区和北街,人居环境较直辖前有很大改善,但仍有部分房屋尚未达到家居的标准,存在小区管理不规范、配套设施不完善等问题。
(3)部分重要街区(例如城市主干、商业中心、历史文化街区等)的住宅区存在房屋破旧等问题,直接影响了城市整体景观、商业街区的购物环境和传统历史文化的风貌。
因此,居住区综合整治是改善群众居住条件、提升居住品质、美化城市形象的一项重要民生工程,是坚持“科学发展观”积极探索城市可持续发展的重要途径,对全面实现建设小康社会宏伟目标责任制具有重要意义。
4.2 居住小区综合整治目标。
对县城居住区实施全面综合整治,完善基本功能、配套工程基础设施、美化居住区环境卫生、规划小区管理、提升城市品质、建设宜居綦江。
(1)住宅品质。
实现人均住房建筑面积的小康水平,即达到人均建筑面积35平方米,住房成套率达到100%,改善住宅设施,运用新的技术手段,提高住宅舒适性和安全性,推动智能住宅、节能住宅和生态住宅建设,不断提高住宅品质。
(2)社区环境与公共设施。
以实现和谐社区为目标,建设社会各阶层混居型社区,进一步加强社区公共管理服务体系建设,维护社区安宁的生活秩序,营造优美的社区环境,促进社区服务的产业化进程。
4.3 居住小区综合整治实施。
采取“两个层面、一个重点”的分类整治实施策略。用4年时间完成综合整治任务。考虑到2009年危旧房改造任务重,今年作为试点,完成任务交通路、中山路的综合整治以及邮局电信老家属院(新华书店对面)旧住宅区和川剧团集资楼的治理工作;2010年和2011年,综合整治工作全面推开,分别完成其他地段的综合整治工作。
第一层面:直辖前旧住宅区综合防治整治——对直辖前房屋破损程度较重,部分房屋无独立厨卫,管网杂乱老化,道路破损,公用绿地少,居住环境卫生差的旧住宅区进行综合整治。主要通过实施房屋修缮、管线改造、环境整治、设施配套四类工程治理措施,结合必要的执法整顿,改善基本居住条件,优化居住环境。
第二层面:直辖后居住小区综合整治——对直辖以后存在乱搭扰建,乱摆摊点,乱设广告,管理不够规范和环境卫生不够优美的居住小区进行了综合整治。主要通过拆除违章建筑、清理乱设广告、取缔乱摆摊点、规范小区管理、环境卫生配套工程整治工程,开展综合执法,改善小区环境卫生,提升居住品质。
一个重点:重点街区综合防治整治——对城区主干道、商业街区的居住区实施综合整治。通过公开征求设计方案,实施外立面修缮、街区环境整治、景观改善等工程治理工程,使之与城市整体形象相适应。
4.4 居住小区综合整治资金筹措。
居住小区综合整治共需资金7亿元,其中对旧住宅区进行整治约需资金3亿元;对重点街区交通路、中山路、陵园路、后山坡、摊子口、新山村,约需资金4亿元。资金的筹措渠道主要包括财政资金3亿元,社会资金3亿元,居民承担1亿元。
5. 结语
綦江县居住品质提升工程是宜居重庆、宜居綦江的重要组成部分。切实规划好人们的居住品质,提高生活水平,树立健康住宅、健康城市和健康地球的理念,以人为本规划家园,为早一步实现宜居綦江打下基础。
参考文献
[1] 李兵弟.城市规划与城市居住品质.城市开发, 2004年 14期
[2] 孙启胜. 浅议如何改善城市的居住品质. 工程与建设, 2007年 06期
[3] 重庆市城乡建设委员会.宜居重庆建设总体规划.2009
[4]《中共重庆市委重庆市人民政府关于建设宜居重庆的决定》(渝委发〔2009〕11号)
[5] 重庆市规划局课题组.宜居重庆规划对策研究.科学咨询(决策管理).2009.04
[6] 綦江委发〔2009〕6号
[7] 重庆市规划局.重庆市城乡总体规划(2007年-2020年)[Z].2007:78
[8]重慶市建委大力推进建筑节能建设“宜居重庆”. 重庆建筑.2009.05
[文章编号]1006-7619(2010)09-09-816
[作者简介] 赵代圆(1985-),男,汉族,重庆九龙坡人,工程师,硕士,从事城市规划工作。
【关键词】规划提升;綦江县;居住品质
Discussions on how to planning and enhance the city Residential quality of Chongqing Qijiang
Zhao Dai-yuan,Chen Yi-yi,Wang Pei-jian
(Chongqing Urban Planning and Information Services Center Chongqing 400020)
【Abstract】As a “parlon” and “window”, city is a exhibition area about the local comprehensive strength, meanwhile it is platform and carrier about the social and economic development. The residental quality is a basic constituent element of the urban area. Among the residential quality advanced project, the residential construction should be standardizing, the housing supply system should be completed, the dangerous old house should be reformed, the residential quarter should be renovated comprehensively, and these factors influence the living level of people directly. Thus, how to planning and enhance the residential quality engineering of Chongqing Qijiang becomes an significant project.
【Key words】Planning and enhance;Qijiang County;Residential quality
1. 規范居住区建设
居住用地布局除老城区原有居住组团外,新区分置九龙片区、桥河片区、通惠片区等三个片区。
(1)新区居住用地以居住区——小区——组团三级结构和街坊结构为主,老区以街坊结构为主。
(2)贯彻新区建设与老区改造相结合的方针。新区建设规模化,综合开发,配套建设,并与旧区改造采用不同的技术经济指标。
(3)住宅建设适应从经济适用型向小康型和生态型过渡的居住标准和居住环境要求,提高住宅的舒适性和安全性,远期应当增强住宅的多样化、可选择性和可持续发展性。住宅开发用地应有一定规模,严禁“见缝插针”,提高住宅成套标准,住宅按国家规范标准配置相应的公共服务设施,各社区应有集中绿地和儿童游乐场所,小区内人均公园绿地不少于2平方米,必须按规定设置停车场、库,车道应尽量通过每栋住宅。
(4)居住区建设应以社区模式进行,把社区作为组织居民生活的基本单位,社区建设的标准必须与全县经济发展水平和社会发展目标相适应,必须严格按照现代化标准进行配套建设,适当建设部分高档小区,所有建设区内必须考虑老年人、儿童和残疾人的特殊需要。
(5)严格实施城市规划及各类规划技术标准,实行开发建设强度分区控制制度,有效控制城市建筑高度和密度,降低容积率,逐步形成疏密有致的城市空间,为市民营造舒适、开敞的生活环境。
2. 完善住房供给体系
有序推进房屋开发建设,逐步形成高档住房、普通商品住房、廉租住房、经济适用住房协调发展、结构合理、互为补充的住房供应体系,满足不同收入阶层的居住需求。
2.1 住房建设需求。
根据《綦江县城城市总体规划》,城市规划建成区25.3平方公里。2008年现状綦江县常住人口为16.7万人,随着城镇化进程加快,预测到2012年末,綦江县城城镇人口为达到23万人;到2017年末将达到27万人。按照市政府确定的到2012年全市城镇居民人均住房建筑面积超过30平方米的目标和建设部提出的全面建设小康社会的城镇居民人均住房建筑面积为35平方米的标准,确定2012年末、2017年末綦江县城镇居民人均住房建筑面积分别达到30平方米、35平方米。因此,2012年住房总需求为690万平方米,2017年为945万平方米。
2.2 住房建设目标。
形成一个多层次、持久性的城市住房供给体系。增加普通商品房的供给,保障廉租住房和经济适用住房建设,促进房地产业的健康发展。
根据住房总需求及现状住房情况,到2017年,规划县城区城市新增或改建住房总量约为552万平方米。其中,廉租住房规划建设总量占住房规划总量的1.15%,为6.35万平方米,约需住宅用地3.53公倾(容积率按1.8计算);经济适用住房规划建设总量占住房规划总量的17.65%,为97.43万平方米,约需住宅用地48.72公倾(容积率按2.0计算);普通商品住宅规划建设总量占住房规划总量的80%,为441.60万平方米,约需住宅用地220.8公倾(容积率按2.0计算);高档住房规划建设总量占住房规划总量的1.2%,为6.62万平方米,约需住宅用地3.68公倾(容积率按2.0计算)。
2.3 住房建设实施。
2.4 住房建设资金筹措。
2.4.1 保障性住房建设:保障性住房投资按照中央、市、区县以1:1:1配套投资建设,平均建设投资1200元/平方米,其中中央投资400元/平方米。
綦江县2009年计划开工住房建设项目7个,共建1256套,62800平方米,计划安排土地30亩,总投资9000万,资金来源为中央预算内专项资金补助2512万元(每平方米400元),重庆市资金补助1884万元(每平方米300元),其中4604万元由我县自筹解决。继续完成2008年新增中央投资,位于古南新三村。共200套,10000平方米。
2010年预计修建750套,37500平方米,计划安排土地20亩,总投资5625万元,资金来源为中央预算内专项资金补助1500万元(每平方米400元),重庆市资金补助1125万元(每平方米300元),其中3000万元由县自筹解决。其中文龙街道危旧房改造1.85万平方米,370套,投资3700万元。
2.4.2 商品住房建设。
商品住房建设全部由社会投资。2009-2012年,全县商品住房建设总规模为300万平方米,按2300元/平方米的投资单价估算,约需投资69亿元。
3. 实施危旧房改造
加快危旧房改造步伐,逐步改善低收入家庭等城市住房困难群体的居住条件和部分地区过高过密的城市面貌,实现“减量”、“增绿”、“留白”、“整容”。
3.1 危旧房改造需求。
根据对县城城区调查统计,全县危旧房362幢,1214户,10.011万平方米,其中:非住宅53幢,92户,2.34万平方米;住宅309幢,1122户,7.67万平方米。
3.2 危旧房改造目标。
危旧房总量:2009年~2010年主城区范围内的危旧房屋总量为10.011万平方米.
总体目标:2009年-2012年内完成主城区10.011万平方米的危旧房改造任务。
3.3 危旧房改造实施。
危旧房改造规划的对象包括危房和旧房两大部分。其中危房是指经检测鉴定为C、D级危险房屋;旧房是指1969年12月31日前建成投入使用的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等不配套的房屋。按照“一个主体、三个捎带”的原则确定危旧房改造片区的总体规模和拆迁红线。2009年城区危旧房改造重点工程项目共4片,即火车站、半边街、新村路、法院。
3.4 危旧房改造资金筹措。
按照危旧房改造的相关部署,用3~5年时间集中完成10万平方米的危旧房拆迁改造任务,资金需求总量约3亿元。资金筹措方式如下:
(1)为保障城区危旧房改造有序推进,切实解决危旧房改造启动资金困难问题,目前,主城危旧房改造的资金来源渠道主要包括市级资金、县级资金、社会资金三种,
(2)积极探索新的融资渠道和模式,如房地产企业参与土地整治、业主自筹资金改造等方式。
来源于发行信托产品、市级储备机构企业债券及区级集合债券;
积极利用中央代地方发行的国债;
加强已拆迁地块招商力度,加大与市外有实力的投资公司对口联系,有针对性的开展招商引资,促使商业开发地块快速出让,尽快实现投资回收,滚动使用;
积极争取上级对我县危旧房改造给予专项资金或政策;
继续利用融资平台帮助做好融资工作。
4. 推进居住小区综合整治
按照“两个层面、一个重点”的总体分类,通过实施工程治理和执法整顿,达到“完善基本功能、配套基础设施、美化居住环境、规范小区管理、提升城市品质、建设宜居城市”的效果。
4.1 居住小区综合整治需求。
綦江县主城居住区主要分为直辖前建成居住区和直辖后建成居住区。通过调查分析,分别存在以下问题:
(1)直辖前建成的旧住宅,主要集中在交通路、中山路、陵园路、后山坡、摊子口、新山村等处,大多存在房屋年久失修,房屋住用功能不齐全,环境不配套等问题。据统计,人居环境较差的有30万平方米,其中住宅面积25平方米、非住宅3万平方米;违法建筑面积2平方米。
(2)直辖后居民住宅区主要集中在九龙大道沿线即开发区和北街,人居环境较直辖前有很大改善,但仍有部分房屋尚未达到家居的标准,存在小区管理不规范、配套设施不完善等问题。
(3)部分重要街区(例如城市主干、商业中心、历史文化街区等)的住宅区存在房屋破旧等问题,直接影响了城市整体景观、商业街区的购物环境和传统历史文化的风貌。
因此,居住区综合整治是改善群众居住条件、提升居住品质、美化城市形象的一项重要民生工程,是坚持“科学发展观”积极探索城市可持续发展的重要途径,对全面实现建设小康社会宏伟目标责任制具有重要意义。
4.2 居住小区综合整治目标。
对县城居住区实施全面综合整治,完善基本功能、配套工程基础设施、美化居住区环境卫生、规划小区管理、提升城市品质、建设宜居綦江。
(1)住宅品质。
实现人均住房建筑面积的小康水平,即达到人均建筑面积35平方米,住房成套率达到100%,改善住宅设施,运用新的技术手段,提高住宅舒适性和安全性,推动智能住宅、节能住宅和生态住宅建设,不断提高住宅品质。
(2)社区环境与公共设施。
以实现和谐社区为目标,建设社会各阶层混居型社区,进一步加强社区公共管理服务体系建设,维护社区安宁的生活秩序,营造优美的社区环境,促进社区服务的产业化进程。
4.3 居住小区综合整治实施。
采取“两个层面、一个重点”的分类整治实施策略。用4年时间完成综合整治任务。考虑到2009年危旧房改造任务重,今年作为试点,完成任务交通路、中山路的综合整治以及邮局电信老家属院(新华书店对面)旧住宅区和川剧团集资楼的治理工作;2010年和2011年,综合整治工作全面推开,分别完成其他地段的综合整治工作。
第一层面:直辖前旧住宅区综合防治整治——对直辖前房屋破损程度较重,部分房屋无独立厨卫,管网杂乱老化,道路破损,公用绿地少,居住环境卫生差的旧住宅区进行综合整治。主要通过实施房屋修缮、管线改造、环境整治、设施配套四类工程治理措施,结合必要的执法整顿,改善基本居住条件,优化居住环境。
第二层面:直辖后居住小区综合整治——对直辖以后存在乱搭扰建,乱摆摊点,乱设广告,管理不够规范和环境卫生不够优美的居住小区进行了综合整治。主要通过拆除违章建筑、清理乱设广告、取缔乱摆摊点、规范小区管理、环境卫生配套工程整治工程,开展综合执法,改善小区环境卫生,提升居住品质。
一个重点:重点街区综合防治整治——对城区主干道、商业街区的居住区实施综合整治。通过公开征求设计方案,实施外立面修缮、街区环境整治、景观改善等工程治理工程,使之与城市整体形象相适应。
4.4 居住小区综合整治资金筹措。
居住小区综合整治共需资金7亿元,其中对旧住宅区进行整治约需资金3亿元;对重点街区交通路、中山路、陵园路、后山坡、摊子口、新山村,约需资金4亿元。资金的筹措渠道主要包括财政资金3亿元,社会资金3亿元,居民承担1亿元。
5. 结语
綦江县居住品质提升工程是宜居重庆、宜居綦江的重要组成部分。切实规划好人们的居住品质,提高生活水平,树立健康住宅、健康城市和健康地球的理念,以人为本规划家园,为早一步实现宜居綦江打下基础。
参考文献
[1] 李兵弟.城市规划与城市居住品质.城市开发, 2004年 14期
[2] 孙启胜. 浅议如何改善城市的居住品质. 工程与建设, 2007年 06期
[3] 重庆市城乡建设委员会.宜居重庆建设总体规划.2009
[4]《中共重庆市委重庆市人民政府关于建设宜居重庆的决定》(渝委发〔2009〕11号)
[5] 重庆市规划局课题组.宜居重庆规划对策研究.科学咨询(决策管理).2009.04
[6] 綦江委发〔2009〕6号
[7] 重庆市规划局.重庆市城乡总体规划(2007年-2020年)[Z].2007:78
[8]重慶市建委大力推进建筑节能建设“宜居重庆”. 重庆建筑.2009.05
[文章编号]1006-7619(2010)09-09-816
[作者简介] 赵代圆(1985-),男,汉族,重庆九龙坡人,工程师,硕士,从事城市规划工作。