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【摘 要】随着房地产市场的日趋成熟，人们对房屋质量和居住环境要求也在不断提高，房地产住宅项目的精装修越来越普及。但是，对于那些小业主来讲，因对精装修深入了解不够，在房地产精装修设计管理等方面还未能做到有效把控。基于此，文章对房产住宅精装修设计管理进行分析，以期能够提供一个借鉴。
【关键词】房产住宅；精装修；设计管理
1.精装修房的优缺点
1.1优点。（1）省时省力省心。很显然，精装修房的墙面、地面、楼顶等都已经粉刷或铺设了，厨房和卫生间也已经装修好了，不用业主再费心去装修，业主可以马上入住，明显优于毛坯房。（2）节能环保。精装房是开发商统一购买建材，统一规划，无论是材料的使用、能源的消耗还是对周围环境的影响来看，都比较绿色环保。（3）装修风格统一。精装修房屋是开发商委托装修设计单位对住宅进行统一装修，装修设计师可以和结构设计师进行了良好的沟通后，使房屋主体设计和装修设计完美结合，从而给住户提供高水平的设计方案和保证了整栋住宅的结构完整。更有利于业主的使用！（4）节约成本。由于精装房是开发商统一购买装修材料，由于一次性购买的量大，价格势必要优惠，且一些中间环节，如建材的运输、储存等也都统一安排，成本也减少，建设部曾做过调查发现，业主自己装修房屋和开发商统一装修相比，成本至少要高约30%左右。
1.2缺点。（1）选择模式和风格单一。在精装修模式下，发展商都是对单位进行统一设计，统一购买材料。同一户型的装修基本一致，不同户型的装修也是大同小异。这种缺乏个性的装修对一些强调个人风格、注重生活品味的消费者就显得不那么合适。（2）装修质量有风险。装修质量的好坏主要取决于由于开发商选择的装修公司，目前市面上大大小小的装修公司很多，装修质量良莠不齐，因此，若选择的装修公司装修质量不过关，则很有可能对业主以后的使用埋下隐患。例如墙皮开裂、脱落、地板翘缝、下水管漏水等这些问题一旦出现，就需要对整个房屋进行维护甚至翻新，使的业主和开发商间的矛盾加深。所以开发商在选择装修队伍时就必须抓紧质量管理。
2.精装修设计管理各阶段主要工作重点
2.1设计前的准备阶段。（1）通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料，如有条件尽量整成资料库，把各类型的设计单位及设计师资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。（2）根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。（3）考察设计单位成功案例的配合度，很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。
2.2精装修设计的监督及审定阶段。（1）设计图纸应符合各项法规。设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原建筑设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。（2）做好与各专业设计的协调、沟通工作。装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并，出具一张能反映所有管线走向图纸。（3）图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。
2.3大范围精装房施工时的配合阶段。在对实景样板房进行了可行性评定后，优化样板房中的不足，便进入大范围的精装修房的施工，这个重要环节。设计管理的主要控制方向应该放在如何为精装修设计方案有效地执行上，需要设计管理有统筹能力，对如下方面进行控制：（1）协调室内设计与建筑的相互关系，包括与外墙的整体结合、效果的呼应、环境健康住宅的创造。（2）按交房标准有效的对大范围精装修项目进行审核，有效的执行设计概念。（3）配合项目部及监理单位对施工质量进行把关，有效的精装修房严格按国家标准进行施工。（4）总结项目设计在施工中的不足。
2.4竣工后的验收阶段。在所有精装修房完工后，参与项目的竣工验收，从设计的角度对项目施工情况做客观评定，从而不断的提升设计管理的有效性。
3.关于做好房地产住宅精装修项目设计管理的探讨
3.1确定好装修设计单位。实践表明，不管是什么工程项目，要达到有效管理这项工程项目的目标，最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言，在完成其主体工程设计以后，就一定要着手落实好装修设计单位。作为设计装修单位，不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化，而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化，此外，设计装修单位还会结合住宅项目具体情况，制定出相应的最佳精装修优化方案；与此同时，房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案，通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来；在此基础上再根据精装修图纸的具体要求，来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定；尤其是对不同施工环节的衔接问题，一定要予以重点解决好，在整个房地产住宅项目实施精装修过程中，一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况，以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。
3.2做好设计前的准备工作。在进行设计之前，有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等，精装修设计人员一定要进行深入了解，特别是在确定有关卫生生间和厨房设备的空间尺寸之前，一定要先对这些设备进行排列之后方可确定，这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外，为有效确保土建施工能达到精装修的要求，在实施土建施工之前，一定要先把精装修设计方案制定出来，这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。
3.3把建筑做法标至精装修完成面上。在实际当中，就精装修施工图和土建施工图而言，它们的设计是由不同设计院来完成的，故许多土建建筑做法不同于精装修要求，因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注，这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。
参考文献：
[1]李振华.面向楼盘住宅精装修的多项目管理信息系统研究与开发[D].浙江大学，2014.
[2]冯朝阳.房地产企业全装修住宅集成管理研究[D].重庆大学，2014.
[3]刘海峰.建筑与装修一体化在住宅建设中的应用[J].住宅产业，2014，04：48-50.
[4]张秀香.浅析精装修商品房各环节的管控[J].福建建材，2014，03：79-81.
【关键词】房产住宅；精装修；设计管理
1.精装修房的优缺点
1.1优点。（1）省时省力省心。很显然，精装修房的墙面、地面、楼顶等都已经粉刷或铺设了，厨房和卫生间也已经装修好了，不用业主再费心去装修，业主可以马上入住，明显优于毛坯房。（2）节能环保。精装房是开发商统一购买建材，统一规划，无论是材料的使用、能源的消耗还是对周围环境的影响来看，都比较绿色环保。（3）装修风格统一。精装修房屋是开发商委托装修设计单位对住宅进行统一装修，装修设计师可以和结构设计师进行了良好的沟通后，使房屋主体设计和装修设计完美结合，从而给住户提供高水平的设计方案和保证了整栋住宅的结构完整。更有利于业主的使用！（4）节约成本。由于精装房是开发商统一购买装修材料，由于一次性购买的量大，价格势必要优惠，且一些中间环节，如建材的运输、储存等也都统一安排，成本也减少，建设部曾做过调查发现，业主自己装修房屋和开发商统一装修相比，成本至少要高约30%左右。
1.2缺点。（1）选择模式和风格单一。在精装修模式下，发展商都是对单位进行统一设计，统一购买材料。同一户型的装修基本一致，不同户型的装修也是大同小异。这种缺乏个性的装修对一些强调个人风格、注重生活品味的消费者就显得不那么合适。（2）装修质量有风险。装修质量的好坏主要取决于由于开发商选择的装修公司，目前市面上大大小小的装修公司很多，装修质量良莠不齐，因此，若选择的装修公司装修质量不过关，则很有可能对业主以后的使用埋下隐患。例如墙皮开裂、脱落、地板翘缝、下水管漏水等这些问题一旦出现，就需要对整个房屋进行维护甚至翻新，使的业主和开发商间的矛盾加深。所以开发商在选择装修队伍时就必须抓紧质量管理。
2.精装修设计管理各阶段主要工作重点
2.1设计前的准备阶段。（1）通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料，如有条件尽量整成资料库，把各类型的设计单位及设计师资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。（2）根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。（3）考察设计单位成功案例的配合度，很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。
2.2精装修设计的监督及审定阶段。（1）设计图纸应符合各项法规。设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原建筑设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。（2）做好与各专业设计的协调、沟通工作。装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并，出具一张能反映所有管线走向图纸。（3）图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。
2.3大范围精装房施工时的配合阶段。在对实景样板房进行了可行性评定后，优化样板房中的不足，便进入大范围的精装修房的施工，这个重要环节。设计管理的主要控制方向应该放在如何为精装修设计方案有效地执行上，需要设计管理有统筹能力，对如下方面进行控制：（1）协调室内设计与建筑的相互关系，包括与外墙的整体结合、效果的呼应、环境健康住宅的创造。（2）按交房标准有效的对大范围精装修项目进行审核，有效的执行设计概念。（3）配合项目部及监理单位对施工质量进行把关，有效的精装修房严格按国家标准进行施工。（4）总结项目设计在施工中的不足。
2.4竣工后的验收阶段。在所有精装修房完工后，参与项目的竣工验收，从设计的角度对项目施工情况做客观评定，从而不断的提升设计管理的有效性。
3.关于做好房地产住宅精装修项目设计管理的探讨
3.1确定好装修设计单位。实践表明，不管是什么工程项目，要达到有效管理这项工程项目的目标，最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言，在完成其主体工程设计以后，就一定要着手落实好装修设计单位。作为设计装修单位，不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化，而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化，此外，设计装修单位还会结合住宅项目具体情况，制定出相应的最佳精装修优化方案；与此同时，房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案，通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来；在此基础上再根据精装修图纸的具体要求，来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定；尤其是对不同施工环节的衔接问题，一定要予以重点解决好，在整个房地产住宅项目实施精装修过程中，一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况，以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。
3.2做好设计前的准备工作。在进行设计之前，有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等，精装修设计人员一定要进行深入了解，特别是在确定有关卫生生间和厨房设备的空间尺寸之前，一定要先对这些设备进行排列之后方可确定，这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外，为有效确保土建施工能达到精装修的要求，在实施土建施工之前，一定要先把精装修设计方案制定出来，这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。
3.3把建筑做法标至精装修完成面上。在实际当中，就精装修施工图和土建施工图而言，它们的设计是由不同设计院来完成的，故许多土建建筑做法不同于精装修要求，因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注，这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。
参考文献：
[1]李振华.面向楼盘住宅精装修的多项目管理信息系统研究与开发[D].浙江大学，2014.
[2]冯朝阳.房地产企业全装修住宅集成管理研究[D].重庆大学，2014.
[3]刘海峰.建筑与装修一体化在住宅建设中的应用[J].住宅产业，2014，04：48-50.
[4]张秀香.浅析精装修商品房各环节的管控[J].福建建材，2014，03：79-81.