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摘要：因为实体经济的持续增长，房地产即使作为一种拥有可持续发展性的经济行业，也同样在发展中不断出现一些开发管理方面的问题，这些问题可能会导致房地产行业出现市场低迷的状况，而指出这些问题并去处理解决它们才是确保房地产经营持续发展的实际策略。本文分析了房地产开发管理中存在的问题以及如何在后续过程中的处理解决这些问题，列出了房地产开发时持续存在的管理问题，突出了房地产在市场管理成本控制方面的实际问题，强调了在房地产行业中更有效地开发管理的重要性。
关键词：房地产;开发管理;问题
中国市场经济发展态势良好，在经济社会的推动下，房屋开发项目的类别和数目也在不断地扩大。但是没有好的开发管理策略与方法，会导致房地产项目混乱等一系列问题，最终影响房屋建设工程的高效性与质量安全性。提高房屋建设项目管理水平，不仅避免了这些瑕疵不足，而且还可以加速建设进程，保证建设工程的质量，提高了房地产公司的实际效益，保证了本企业的经济收入和社会口碑的同步增长。除此以外，还要大力推进建筑工程系统监督工作，开展对建设工程分阶段监督管理，以确保建筑工程的安全，从而推动房地产行业的持续发展。
一、房地产开发市场现状
1.开发商的资本状况出现虚假登记
目前，房地产领域的主要问题是房地产开发商的股分资产空虚却仍进行资本注册。主要还是是由于房地产工程建设需要大量的投資金额，一些企业由于自身资金条件不足会进行虚假注册。在工程建设的早期阶段企业还可以提供足够的资金支持，但到了后期工程项目建设阶段虚假登记的开发商往往会无法持续保证资本链的供应，最终会导致建设工程项目的烂尾。烂尾工程的出现不仅浪费了公共建设资源，也造成消费者的经济损失，因此，为了避免出现开发商进行虚假登记而引发的后续结果，相关部门要加强对企业工程监管和资金查实，以解决开发商的假资本登记所导致的问题。
2.房地产开发时贷款不合理使用
开发商为了避免出现工程建设过程中出现资金投入的不足而导致工程中止，会选择去向银行申请贷款来支持工程的持续推进，但在贷款的申请与投入使用方面也会出现有各种问题，在此其中对贷款的使用方面所出现的问题较多，主要表现有两种情况，一种是用冒名贷款，另一种是随意支配贷款资金。第一种情况是冒名替用另一家公司的贷款资格从银行或政府申请贷款，这种行为是违法的。第二种情况是挪用企业工程建设贷款，将其用于其他项目方面的资金投入使用，将本项目信贷转让给其他项目。企业的这一做法破坏了市场规则，主管部门应制止并严厉惩处此种行为。
3.楼盘房屋抵押资金情况
基于房地产承包商的一系列违规行为导致了资金短缺与不足，引发后续收尾工作中出现棘手问题，开发商有财务方面的问题，政府与银行等贷款都无法去给予支持的情况下，他们会采取其他途径去解决资金周转问题，楼房房屋抵押现金是现在主要解决这个问题发展趋势，这一趋势继续发展下去可能会导致更多的社会上问题，比如风险转移、贷款债务转手等带来法律层面的问题，以及用这种方式拖欠工人的实际劳动工资，这也意味着楼盘房屋抵押现金并不是解决资金短缺的好办法。
二、房地产工程建设中的管理困难
1.资金不能合理周转
房地产项目的实施需要持续大量的资金投入，因为资金数额很高，一旦出现资金填补不足等情况，会严重影响建筑工程的建设进程，有的开发商为了阻止建设出烂尾工程，可能会做出出违反法律规定的行为，使得开发商无法去合格的完成建设项目，进而无法保障建设楼房的质量与建筑的使用年限。
2.建设资源分配不合理
对于经济上处于上升趋势的房地产行业，开发商往往同时进行几个建设项目，然而经手的每个项目的情况都不尽相同，因此在建设资源方面也会存在分配不合理的问题。有些项目建设周期短或处于建设最后阶段，这种情况下意味着项目仅仅需要少量人力和建筑材料就可以完成任务，也就是说可以将其多余资源转移到其他工程或用于未来的建设项目中。然而，分配资源过程受到各种因素的影响，包括地理位置和转移方式等制约因素，无法较为合理的分配建设资源。为了更好的进行房地产开发管理，需要安排更详细的分工措施，对劳动资源进行细致化的分配管理，这种方式对工程实施质量有很大程度的提升作用。
3、劳动工资的差异
不同地区的房地产项目拥有不一样的劳动薪酬标准，举例来说，河南相比于北上广，我们就可以很清晰的看到工资差距。因为工人工资的差距会导致房地产项目发展过程中劳动力价格的浮动，如果无法合理的解决这个问题，可能会导致项目交工时间的延迟。根据建设地区当地的薪酬标准、市场需求和供给方面等状况，通过适当的科学和统一的市场调查来确定工人工资，以免出现劳动力不足影响建设工程的完成与使用情况。
三、完善房地产市场调控的管理方针
1.加大对开发商企业资本的审查力度
当开发商进行注册资产时，需要有关部门对其进行严苛的审查，通过这种手段，才能在源头上消除来自开发商的不正当竞争，对于不符合注册标准的企业，有关部门也要严格防止其进行未经审核的违规施工建设。与此同时，对错误的逃避资本注册登记的开发商，要予以一定的处罚，从这个方面去对房地产市场的进行约束规范，以确保本行业的可持续的推进发展。
2.将个人贷款纳入信用系统
滥用贷款的原因主要是个人信用数据缺乏透明度，如果贷款人员的个人诚信数据能够实现全网互联，以便相关贷款银行与政府部门能够看到贷款人的诚信记录，那么对冒名贷款和滥用贷款的行为可能起到一定限制作用。从目前的市场情况来看，已经有一些应用可以实现个人贷款信息的查询，这项技术有望在将来的房地产行业中得到实际的应用。
四、房地产开发管理的问题解决
1.创建和改进项目管理人员部门
项目开发需要一位优秀的规划、管理领导者，其中项目负责人在其中发挥着统领全局的作用。在此基础上，项目经理挑选资金投入、项目建设规划、实际合同、营销策略、物资采买等方面各自的负责人来担任项目组织人员，进而组建以项目经理为重点的管理团队，以确保房地产项目进度。
2.进行进度监测
工程进度的持续推进有利于提高整体质量，监测工程进度，并按进度规划逐步实施建设，有利于该企业的后续发展。第一，要把握好完成建设工程的每个阶段的工作所安排的时间，制定建设工程完成时间表，检查节点时间表继而合理地安排行动时间表。第二，通过细致化管理、严格执行，把握好进行可行性建设、规划图纸、规划许可实施证明、建筑许可证、建筑施工、建筑物预售、建筑竣工等基础项目的落实。仔细计划好主要工作方案和工程建设最短路程，去保证工程的每个主要节点都能在计划或计划安排时间之前完成并实现项目交接的目标。
3. 把握好建筑质量
项目的优劣程度最后将在建筑质量方面得到体现。加强进行工程质量监控，从现场测控、图纸设计的制作、建筑材料的选择、工程实施等过程，一步一步地实现对整个工程的掌握度，以确保对全过程的质量监测管理，确实落实质量保证工作。
4、把握好资金投入
掌握好投资资金对房地产产业具有非常重要的作用。工程建设的各个方面的都应顾及到，包括降低地区、建筑工程、广告策划和其他环节的资金投入，以便实现资金的最佳利用率，最后确保投资资金的优化使用。
五、总结语
有关部门要加大对房地产公司注册资本的严格核实检查，同时将个人贷款信息纳入信用管理体系网络。房地产企业要建立健全项目主要管理部门，把握好工程进程的控制，严格进行质量把控、投资方面资金分配等工作，以及完善房地产开发管理工作，进而提高房地产开发商在市场上的竞争性，实现经济利益和社会口碑的相互促进发展，最终促进房地产开发产业的良好发展。
参考文献
[1]孙毓宏.浅谈成本核算方法对房地产开发企业利润的影响及对策[J].中国外资，2011（15）.
[2]侯纪刚.论房地产企业项目成本管理[J].企业研究，2011（20）.
[3]张勇.浅析房地产开发企业资金风险及其控制[J].财政监督，2011（20）
关键词：房地产;开发管理;问题
中国市场经济发展态势良好，在经济社会的推动下，房屋开发项目的类别和数目也在不断地扩大。但是没有好的开发管理策略与方法，会导致房地产项目混乱等一系列问题，最终影响房屋建设工程的高效性与质量安全性。提高房屋建设项目管理水平，不仅避免了这些瑕疵不足，而且还可以加速建设进程，保证建设工程的质量，提高了房地产公司的实际效益，保证了本企业的经济收入和社会口碑的同步增长。除此以外，还要大力推进建筑工程系统监督工作，开展对建设工程分阶段监督管理，以确保建筑工程的安全，从而推动房地产行业的持续发展。
一、房地产开发市场现状
1.开发商的资本状况出现虚假登记
目前，房地产领域的主要问题是房地产开发商的股分资产空虚却仍进行资本注册。主要还是是由于房地产工程建设需要大量的投資金额，一些企业由于自身资金条件不足会进行虚假注册。在工程建设的早期阶段企业还可以提供足够的资金支持，但到了后期工程项目建设阶段虚假登记的开发商往往会无法持续保证资本链的供应，最终会导致建设工程项目的烂尾。烂尾工程的出现不仅浪费了公共建设资源，也造成消费者的经济损失，因此，为了避免出现开发商进行虚假登记而引发的后续结果，相关部门要加强对企业工程监管和资金查实，以解决开发商的假资本登记所导致的问题。
2.房地产开发时贷款不合理使用
开发商为了避免出现工程建设过程中出现资金投入的不足而导致工程中止，会选择去向银行申请贷款来支持工程的持续推进，但在贷款的申请与投入使用方面也会出现有各种问题，在此其中对贷款的使用方面所出现的问题较多，主要表现有两种情况，一种是用冒名贷款，另一种是随意支配贷款资金。第一种情况是冒名替用另一家公司的贷款资格从银行或政府申请贷款，这种行为是违法的。第二种情况是挪用企业工程建设贷款，将其用于其他项目方面的资金投入使用，将本项目信贷转让给其他项目。企业的这一做法破坏了市场规则，主管部门应制止并严厉惩处此种行为。
3.楼盘房屋抵押资金情况
基于房地产承包商的一系列违规行为导致了资金短缺与不足，引发后续收尾工作中出现棘手问题，开发商有财务方面的问题，政府与银行等贷款都无法去给予支持的情况下，他们会采取其他途径去解决资金周转问题，楼房房屋抵押现金是现在主要解决这个问题发展趋势，这一趋势继续发展下去可能会导致更多的社会上问题，比如风险转移、贷款债务转手等带来法律层面的问题，以及用这种方式拖欠工人的实际劳动工资，这也意味着楼盘房屋抵押现金并不是解决资金短缺的好办法。
二、房地产工程建设中的管理困难
1.资金不能合理周转
房地产项目的实施需要持续大量的资金投入，因为资金数额很高，一旦出现资金填补不足等情况，会严重影响建筑工程的建设进程，有的开发商为了阻止建设出烂尾工程，可能会做出出违反法律规定的行为，使得开发商无法去合格的完成建设项目，进而无法保障建设楼房的质量与建筑的使用年限。
2.建设资源分配不合理
对于经济上处于上升趋势的房地产行业，开发商往往同时进行几个建设项目，然而经手的每个项目的情况都不尽相同，因此在建设资源方面也会存在分配不合理的问题。有些项目建设周期短或处于建设最后阶段，这种情况下意味着项目仅仅需要少量人力和建筑材料就可以完成任务，也就是说可以将其多余资源转移到其他工程或用于未来的建设项目中。然而，分配资源过程受到各种因素的影响，包括地理位置和转移方式等制约因素，无法较为合理的分配建设资源。为了更好的进行房地产开发管理，需要安排更详细的分工措施，对劳动资源进行细致化的分配管理，这种方式对工程实施质量有很大程度的提升作用。
3、劳动工资的差异
不同地区的房地产项目拥有不一样的劳动薪酬标准，举例来说，河南相比于北上广，我们就可以很清晰的看到工资差距。因为工人工资的差距会导致房地产项目发展过程中劳动力价格的浮动，如果无法合理的解决这个问题，可能会导致项目交工时间的延迟。根据建设地区当地的薪酬标准、市场需求和供给方面等状况，通过适当的科学和统一的市场调查来确定工人工资，以免出现劳动力不足影响建设工程的完成与使用情况。
三、完善房地产市场调控的管理方针
1.加大对开发商企业资本的审查力度
当开发商进行注册资产时，需要有关部门对其进行严苛的审查，通过这种手段，才能在源头上消除来自开发商的不正当竞争，对于不符合注册标准的企业，有关部门也要严格防止其进行未经审核的违规施工建设。与此同时，对错误的逃避资本注册登记的开发商，要予以一定的处罚，从这个方面去对房地产市场的进行约束规范，以确保本行业的可持续的推进发展。
2.将个人贷款纳入信用系统
滥用贷款的原因主要是个人信用数据缺乏透明度，如果贷款人员的个人诚信数据能够实现全网互联，以便相关贷款银行与政府部门能够看到贷款人的诚信记录，那么对冒名贷款和滥用贷款的行为可能起到一定限制作用。从目前的市场情况来看，已经有一些应用可以实现个人贷款信息的查询，这项技术有望在将来的房地产行业中得到实际的应用。
四、房地产开发管理的问题解决
1.创建和改进项目管理人员部门
项目开发需要一位优秀的规划、管理领导者，其中项目负责人在其中发挥着统领全局的作用。在此基础上，项目经理挑选资金投入、项目建设规划、实际合同、营销策略、物资采买等方面各自的负责人来担任项目组织人员，进而组建以项目经理为重点的管理团队，以确保房地产项目进度。
2.进行进度监测
工程进度的持续推进有利于提高整体质量，监测工程进度，并按进度规划逐步实施建设，有利于该企业的后续发展。第一，要把握好完成建设工程的每个阶段的工作所安排的时间，制定建设工程完成时间表，检查节点时间表继而合理地安排行动时间表。第二，通过细致化管理、严格执行，把握好进行可行性建设、规划图纸、规划许可实施证明、建筑许可证、建筑施工、建筑物预售、建筑竣工等基础项目的落实。仔细计划好主要工作方案和工程建设最短路程，去保证工程的每个主要节点都能在计划或计划安排时间之前完成并实现项目交接的目标。
3. 把握好建筑质量
项目的优劣程度最后将在建筑质量方面得到体现。加强进行工程质量监控，从现场测控、图纸设计的制作、建筑材料的选择、工程实施等过程，一步一步地实现对整个工程的掌握度，以确保对全过程的质量监测管理，确实落实质量保证工作。
4、把握好资金投入
掌握好投资资金对房地产产业具有非常重要的作用。工程建设的各个方面的都应顾及到，包括降低地区、建筑工程、广告策划和其他环节的资金投入，以便实现资金的最佳利用率，最后确保投资资金的优化使用。
五、总结语
有关部门要加大对房地产公司注册资本的严格核实检查，同时将个人贷款信息纳入信用管理体系网络。房地产企业要建立健全项目主要管理部门，把握好工程进程的控制，严格进行质量把控、投资方面资金分配等工作，以及完善房地产开发管理工作，进而提高房地产开发商在市场上的竞争性，实现经济利益和社会口碑的相互促进发展，最终促进房地产开发产业的良好发展。
参考文献
[1]孙毓宏.浅谈成本核算方法对房地产开发企业利润的影响及对策[J].中国外资，2011（15）.
[2]侯纪刚.论房地产企业项目成本管理[J].企业研究，2011（20）.
[3]张勇.浅析房地产开发企业资金风险及其控制[J].财政监督，2011（20）