论文部分内容阅读
【摘 要】住宅小区建筑工程中的质量通病不仅损坏消费者利益、影响企业的声誉，严重时还会直接危害人民的生命财产安全。文章分析了常见住宅建筑质量通病出现的原因，并对这些质量通病的防治措施进行了探讨。
【关键词】住宅小区建筑；质量通病；防治措施
Residential construction quality defects in the prevention and treatment
Zhang Yong-ping
（Lintong District real estate management Xi'an Shanxi 710600）
【Abstract】Residential construction quality defects not only damage the interests of consumers， the impact of corporate reputation， serious that directly endanger people's lives and property. This article analyzes the causes of common residential construction quality defects appear， and these control measures quality defects is discussed.
【Key words】Quality defects；Prevention measures Residential Building
1. 引言
住宅小区工程质量和百姓切身利益息息相关，一旦房屋质量或者相关的配套设施出现任何的质量问题，都会直接影响到业主的正常居住和使用，进而影响到人们的工作和生活。因此，提高住宅小区建设工程质量，不仅可以最大限度地服务于业主，满足业主的不同需求，而且能为建设单位在市场环境中赢得口碑和声誉，进而提高企业的核心竞争力。
2. 建设工程中的质量通病及预防措施
2.1 屋面渗漏。
屋面渗漏是住宅工程中极为常见的问题，而且一旦发生渗漏很难有有效的弥补措施。买房者也都清楚这类问题，因此对于顶层住宅的销售也有着很大影响。
2.1.1 屋面渗漏的主要原因。
（1）住宅设计过程中过于追求形式美观，实际的排水坡度不满足排水要求或者排水管设置不合理，造成雨水积聚而形成渗漏。
（2）钢筋混凝土屋面板防水层、屋面板预留孔洞防渗措施设计不合理，施工缝位置预留不恰当。
（3）防水卷材质量不过关，或是卷材铺设时接头位置存在空隙等。
2.1.2 屋面渗漏的预防措施。
（1）按照规范要求做好屋面坡度设计，对于斜板边界等影响使用功能的重要部位，在图纸上应体现出详细的施工大样图。
（2）严格控制好防水卷材的质量，施工中按照屋面防水细部构造要求施工，尤其是预留洞口边的板筋、板负筋、加强筋等钢筋的制作和安装等过程。
（3）做好基层处理，泛水和断面变化位置的锐角应做成圆弧，尽量减少板的连接应力，以便于铺贴防水卷材。
2.2 外墙渗水。
2.2.1 外墙渗水的主要问题。
（1）砌筑质量差，施工中用干砖砌墙，使得砂浆和干砖之间粘结性差，或因砌筑方法不当造成水平及垂直灰缝砂浆饱满度不够，一旦遇到强暴雨天气，雨水便可能渗入墙体内部。
（2）砌筑用的材料如砂浆质量差，施工单位用泥砂及建筑粉料代替中砂拌制砂浆，使得砂浆强度低、和易性差、收缩大。
（3）现浇混凝土外墙施工中固定模板用的螺杆孔处理不当或根本未作处理。
（4）外粉刷层的厚度不足或工艺错误，如本应当分层抹灰、三遍成活，实际只做了两遍，且两遍之间技术间歇时间短，底层终凝前就进行面层施工，使得实际只相当于一遍灰，使得砂浆的干缩值太大，以致外粉刷起壳开裂。
2.2.2 外墙渗水的预防措施。
（1）控制原材料质量，严禁干砖砌筑，并改善砂浆的和易性，确保灰浆饱满度和提高粘结强度。施工中采用“三一砌筑法”，填充墙砌至接近梁、板底时，应间隔2周，再将其补砌挤实，并用水泥砂浆将斜向砖缝嵌填密实。
（2）抹灰前先将基层清理干净，脚手架眼等孔洞填堵密实。混凝土墙体表面如有突出较大的地方，应先剔平刷净，并用界面剂抹砂浆进行毛化处理，喷水养护以增强砂浆和基层的粘结力。
（3）外墙抹灰必须严格监督工序，严禁一遍成活，待每层终凝后才能对下一层抹灰，每层抹灰厚度宜控制在6～10mm。各层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱的中部。
（4）夏季施工应避免阳光暴晒下抹灰，气温高或风大时施工应加强养护，防止水泥砂浆过早失水产生裂缝。窗台部位抹灰后同样应加强养护，防止水泥砂浆的收缩内力和由窗间墙及窗台下的墙身不均匀沉降出现裂缝。养护应在每层抹灰终凝后进行。
2.3 室内楼面问题。
室内楼地面常见的问题如裂缝、起砂和空鼓等，这些问题虽然多数都不涉及到结构和使用，但难免会给业主造成极大的心理影响和恐慌。
2.3.1 产生室内楼面问题的主要原因。
（1）设计刚度不足导致挠度过大产生裂缝。
（2）房屋不均匀沉降使结构产生较大的内应力，产生裂缝。
（3）工程原材料质量不合格，混凝土配合比不合理，如混凝土中水分过多，导致混凝土凝固水化时因内部多余的水分蒸发，在混凝土中形成微小空隙，而随着混凝土体积减小产生的收缩，这些空隙便连在一起形成毛细孔隙，引发楼板裂缝。 2.3.2 室内楼面问题的预防措施。
（1）严格安装施工规范和设计控制混凝土配合比，根据现场施工环境确定合理的塌落度。
（2）在混凝土浇筑前确保钢筋垫块固定牢固，避免钢筋和模板接触。清理干净模板内部的杂物，再充分润湿，防止粘连，模板接缝严密，防止露浆，并安排专人做好混凝土的振捣工作，保证振捣的密实和均匀。
（3）混凝土浇筑完成10h～12h后及时进行浇水养护，保证混凝土处在足够的湿润状态。连续养护期应超过15d，以提高混凝土楼板的抗拉强度及抗裂性。
2.4 小区外网工程问题。
对于住宅小区建设工程而言，外网工程是仅次于房屋主体的项目，而且外网工程涉及到的工种多，几乎都是隐蔽工程，相互之间标高容易冲突，因此表现出的质量问题极为复杂。
2.4.1 外网工程质量常见问题。
（1）各工种之间缺乏统一的协调和安排，施工过程中各自为战，造成工序整体混乱，沟槽被反复开挖，甚至对其它管道造成破坏。如标高在下面的燃气管道在采暖工程完成之后再开挖，造成暖气管道被挖坏，或者管道下方土层被掏空，久而久之在沉降作用下发生泄露。
（2）工程临时变更较多，给质量埋下隐患。外网工程中因涉及到工种较多，而且隐蔽工程的地下环境较为复杂，各工种往往在施工中会根据现场环境提出自己的施工意见和方案，使得实际施工和设计图纸对不上，有的甚至完全不遵循图纸要求，在施工中按照自己的思路铺设管道，导致现场临时变更问题较多，有的变更不符合施工规范，最终造成质量隐患。
（3）隐蔽工程竣工图纸不符合实际情况。外网工程施工条件复杂，而作业空间有限，经常是不大的一片区域内埋设了多种管道工程，而施工单位往往又只会干活，不会做资料，导致工程竣工之后图纸资料不全，有的施工单位以最初的设计院图纸来应付建设单位，这样在小区管理移交给物业公司之后，无疑给物业维护工作带来了极大的难度。
2.4.2 外网工程质量问题防治措施。
（1）在外网施工前建设单位出面组织设计单位和各工种，就现场环境和各施工单位的作业条件，统筹安排合理的施工工序，然后由设计单位绘制施工图纸。施工工序应在整体上遵循管道标高“由下到上”的原则，即先施工深层管道，再依次往上施工浅层管道工程。图纸设计完成之后应由各工种共同审核，并签字确认无误。
（2）施工中由建设单位负责协调各工种作业顺序，严格遵守设计图纸要求，如有与图纸不符的地方及时与设计单位沟通，在通过论证之后出具设计变更，然后再行施工。禁止私自更改设计内容的现象。
（3）外网施工中可安排物业公司技术人员跟踪施工管理，一来可以按照物业管理标准监督工程质量，二来物业人员提前介入，可以全面了解小区内的隐蔽工程状况，尤其是外网工程中的给水、排水、燃气等管道走向，对于后续的维修管理工作有着重要的价值。而且，物业人员在熟悉工程状况之后，对于施工单位提交给建设单位的隐蔽工程图纸的质量，也可以起到监督作用。
3. 结语
住宅建筑工程质量通病较多，而预防住宅建筑工程质量通病并不是很复杂的技术问题，不仅需要我们在平时施工过程中坚持“预防为主，防治结合”的原则，加强对现场各道施工工序的管理，严格按照施工图纸及规范标准进行施工，而且还需要政府相关职能部门真正负起职责从多个方面共同努力，相信大部分质量通病还是能避免或消除的，从而提高建筑质量，减少用户投诉，获得较得较高的社会效益和经济效益。
参考文献
[1] 孙列.对住宅工程质量通病防治关键因素分析[J].山西建筑，2011（05）：18～22.
[2] 厉锋龙，杨长青.住宅工程质量通病原因分析及防治措施[J].建筑技术，2009（7）：46.
[3] 吴雅君.住宅建筑窗体揭露现象的分析与防治[J].土木工程学报，2011（9）.
【关键词】住宅小区建筑；质量通病；防治措施
Residential construction quality defects in the prevention and treatment
Zhang Yong-ping
（Lintong District real estate management Xi'an Shanxi 710600）
【Abstract】Residential construction quality defects not only damage the interests of consumers， the impact of corporate reputation， serious that directly endanger people's lives and property. This article analyzes the causes of common residential construction quality defects appear， and these control measures quality defects is discussed.
【Key words】Quality defects；Prevention measures Residential Building
1. 引言
住宅小区工程质量和百姓切身利益息息相关，一旦房屋质量或者相关的配套设施出现任何的质量问题，都会直接影响到业主的正常居住和使用，进而影响到人们的工作和生活。因此，提高住宅小区建设工程质量，不仅可以最大限度地服务于业主，满足业主的不同需求，而且能为建设单位在市场环境中赢得口碑和声誉，进而提高企业的核心竞争力。
2. 建设工程中的质量通病及预防措施
2.1 屋面渗漏。
屋面渗漏是住宅工程中极为常见的问题，而且一旦发生渗漏很难有有效的弥补措施。买房者也都清楚这类问题，因此对于顶层住宅的销售也有着很大影响。
2.1.1 屋面渗漏的主要原因。
（1）住宅设计过程中过于追求形式美观，实际的排水坡度不满足排水要求或者排水管设置不合理，造成雨水积聚而形成渗漏。
（2）钢筋混凝土屋面板防水层、屋面板预留孔洞防渗措施设计不合理，施工缝位置预留不恰当。
（3）防水卷材质量不过关，或是卷材铺设时接头位置存在空隙等。
2.1.2 屋面渗漏的预防措施。
（1）按照规范要求做好屋面坡度设计，对于斜板边界等影响使用功能的重要部位，在图纸上应体现出详细的施工大样图。
（2）严格控制好防水卷材的质量，施工中按照屋面防水细部构造要求施工，尤其是预留洞口边的板筋、板负筋、加强筋等钢筋的制作和安装等过程。
（3）做好基层处理，泛水和断面变化位置的锐角应做成圆弧，尽量减少板的连接应力，以便于铺贴防水卷材。
2.2 外墙渗水。
2.2.1 外墙渗水的主要问题。
（1）砌筑质量差，施工中用干砖砌墙，使得砂浆和干砖之间粘结性差，或因砌筑方法不当造成水平及垂直灰缝砂浆饱满度不够，一旦遇到强暴雨天气，雨水便可能渗入墙体内部。
（2）砌筑用的材料如砂浆质量差，施工单位用泥砂及建筑粉料代替中砂拌制砂浆，使得砂浆强度低、和易性差、收缩大。
（3）现浇混凝土外墙施工中固定模板用的螺杆孔处理不当或根本未作处理。
（4）外粉刷层的厚度不足或工艺错误，如本应当分层抹灰、三遍成活，实际只做了两遍，且两遍之间技术间歇时间短，底层终凝前就进行面层施工，使得实际只相当于一遍灰，使得砂浆的干缩值太大，以致外粉刷起壳开裂。
2.2.2 外墙渗水的预防措施。
（1）控制原材料质量，严禁干砖砌筑，并改善砂浆的和易性，确保灰浆饱满度和提高粘结强度。施工中采用“三一砌筑法”，填充墙砌至接近梁、板底时，应间隔2周，再将其补砌挤实，并用水泥砂浆将斜向砖缝嵌填密实。
（2）抹灰前先将基层清理干净，脚手架眼等孔洞填堵密实。混凝土墙体表面如有突出较大的地方，应先剔平刷净，并用界面剂抹砂浆进行毛化处理，喷水养护以增强砂浆和基层的粘结力。
（3）外墙抹灰必须严格监督工序，严禁一遍成活，待每层终凝后才能对下一层抹灰，每层抹灰厚度宜控制在6～10mm。各层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱的中部。
（4）夏季施工应避免阳光暴晒下抹灰，气温高或风大时施工应加强养护，防止水泥砂浆过早失水产生裂缝。窗台部位抹灰后同样应加强养护，防止水泥砂浆的收缩内力和由窗间墙及窗台下的墙身不均匀沉降出现裂缝。养护应在每层抹灰终凝后进行。
2.3 室内楼面问题。
室内楼地面常见的问题如裂缝、起砂和空鼓等，这些问题虽然多数都不涉及到结构和使用，但难免会给业主造成极大的心理影响和恐慌。
2.3.1 产生室内楼面问题的主要原因。
（1）设计刚度不足导致挠度过大产生裂缝。
（2）房屋不均匀沉降使结构产生较大的内应力，产生裂缝。
（3）工程原材料质量不合格，混凝土配合比不合理，如混凝土中水分过多，导致混凝土凝固水化时因内部多余的水分蒸发，在混凝土中形成微小空隙，而随着混凝土体积减小产生的收缩，这些空隙便连在一起形成毛细孔隙，引发楼板裂缝。 2.3.2 室内楼面问题的预防措施。
（1）严格安装施工规范和设计控制混凝土配合比，根据现场施工环境确定合理的塌落度。
（2）在混凝土浇筑前确保钢筋垫块固定牢固，避免钢筋和模板接触。清理干净模板内部的杂物，再充分润湿，防止粘连，模板接缝严密，防止露浆，并安排专人做好混凝土的振捣工作，保证振捣的密实和均匀。
（3）混凝土浇筑完成10h～12h后及时进行浇水养护，保证混凝土处在足够的湿润状态。连续养护期应超过15d，以提高混凝土楼板的抗拉强度及抗裂性。
2.4 小区外网工程问题。
对于住宅小区建设工程而言，外网工程是仅次于房屋主体的项目，而且外网工程涉及到的工种多，几乎都是隐蔽工程，相互之间标高容易冲突，因此表现出的质量问题极为复杂。
2.4.1 外网工程质量常见问题。
（1）各工种之间缺乏统一的协调和安排，施工过程中各自为战，造成工序整体混乱，沟槽被反复开挖，甚至对其它管道造成破坏。如标高在下面的燃气管道在采暖工程完成之后再开挖，造成暖气管道被挖坏，或者管道下方土层被掏空，久而久之在沉降作用下发生泄露。
（2）工程临时变更较多，给质量埋下隐患。外网工程中因涉及到工种较多，而且隐蔽工程的地下环境较为复杂，各工种往往在施工中会根据现场环境提出自己的施工意见和方案，使得实际施工和设计图纸对不上，有的甚至完全不遵循图纸要求，在施工中按照自己的思路铺设管道，导致现场临时变更问题较多，有的变更不符合施工规范，最终造成质量隐患。
（3）隐蔽工程竣工图纸不符合实际情况。外网工程施工条件复杂，而作业空间有限，经常是不大的一片区域内埋设了多种管道工程，而施工单位往往又只会干活，不会做资料，导致工程竣工之后图纸资料不全，有的施工单位以最初的设计院图纸来应付建设单位，这样在小区管理移交给物业公司之后，无疑给物业维护工作带来了极大的难度。
2.4.2 外网工程质量问题防治措施。
（1）在外网施工前建设单位出面组织设计单位和各工种，就现场环境和各施工单位的作业条件，统筹安排合理的施工工序，然后由设计单位绘制施工图纸。施工工序应在整体上遵循管道标高“由下到上”的原则，即先施工深层管道，再依次往上施工浅层管道工程。图纸设计完成之后应由各工种共同审核，并签字确认无误。
（2）施工中由建设单位负责协调各工种作业顺序，严格遵守设计图纸要求，如有与图纸不符的地方及时与设计单位沟通，在通过论证之后出具设计变更，然后再行施工。禁止私自更改设计内容的现象。
（3）外网施工中可安排物业公司技术人员跟踪施工管理，一来可以按照物业管理标准监督工程质量，二来物业人员提前介入，可以全面了解小区内的隐蔽工程状况，尤其是外网工程中的给水、排水、燃气等管道走向，对于后续的维修管理工作有着重要的价值。而且，物业人员在熟悉工程状况之后，对于施工单位提交给建设单位的隐蔽工程图纸的质量，也可以起到监督作用。
3. 结语
住宅建筑工程质量通病较多，而预防住宅建筑工程质量通病并不是很复杂的技术问题，不仅需要我们在平时施工过程中坚持“预防为主，防治结合”的原则，加强对现场各道施工工序的管理，严格按照施工图纸及规范标准进行施工，而且还需要政府相关职能部门真正负起职责从多个方面共同努力，相信大部分质量通病还是能避免或消除的，从而提高建筑质量，减少用户投诉，获得较得较高的社会效益和经济效益。
参考文献
[1] 孙列.对住宅工程质量通病防治关键因素分析[J].山西建筑，2011（05）：18～22.
[2] 厉锋龙，杨长青.住宅工程质量通病原因分析及防治措施[J].建筑技术，2009（7）：46.
[3] 吴雅君.住宅建筑窗体揭露现象的分析与防治[J].土木工程学报，2011（9）.