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摘要：住宅工程各阶段成本控制对整个项目工程成本控制至关重要，结合多年工作经验，先将成本控制总结如下。
关键词：住宅工程; 成本控制; 阶段
一、注重决策阶段成本控制
据统计，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5 %～10%，甚至可以达10%～20%。在市场经济下，开发商要获得一个技术先进，经济合理的优秀设计方案，除了积极配合设计单位工作以外，还必须要做好招标投标择优选择设计方案、严格设计合同条款、制定图纸会审制度。而开发项目成本的控制却是贯穿于项目建设全过程。但是，决策阶段的决策是否正确尤为重要，如果决策失误，成本控制已经失去作用。因此，要达到工程造价的合理性，就要以保证项目决策的正确性为前提。针对以上问题，应做好以下三个方面的工作。
（一）市场研究，主要是解决上马房开发项目的必要性问题。房作为特殊，其开发的大额性、固定性及建设周期长等特点，决定生产该产品有一定风险性。所以做好市场调研就显得尤为重要。市场研究包括市场调查和预测分析两个方面。市场调查包括开发区域内住宅建设分布、人均收入、住宅 建设现状。预测分析包括住宅建设未来发展趋势预测、房屋销售预测及价格分析，同时判断开发产品市场竟争能力及发展前景。
（二）技术研究，主要解决开发项目在技术上的可行性问题。技术研究包括开发条件、地址选择、规划及设计方案优选 、企业组织、 开发计划及进度要求等。在技术研究上应突出房开发的特点，既要满足居民生活、工作和生产基本要求，又要创造方便、舒适、优美的居住环境，同时体现小区独特面貌。
（三）效益研究，主要是解决开发项目在经济上的合理性问题。效益研究包括投资估算，资金筹措和经济指标评价等。投资估算含主体工程、辅助配套工程、拆遷补偿及前期工程费用估算等。通过项目费用、资金筹措等相关指标的计算，进行项目盈利能力、偿还能力等分析，得出经济评价结论。
二、加强以设计阶段为重点的人成本控制
据资料显示，设计费虽然只占工程总费用不到1%，但在决策正确条件下，他对工程造价的影响程度75%以上。显然，设计是有效控制工程成本的管件。
（一）住宅建设小区规划设计。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的合理层次关系，据此安排住宅建设建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的规模服务半径。
（二）住宅建设建筑的平面布置。在多层次建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价高低的主要原因。因此，在住宅建设建筑中往往才用墙体面积系数控制住宅建造成本，精良建设墙体面积系数。
（三）住宅建设的层高。住宅建设的层高直接影响工程造价，因为层高增加，墙体面积增大，柱体积增加，并带来基础、管线、采暖等因素增加，使成本增加。
（四）房住宅建设单元组成以每栋住宅建设单元数3-4单元较为经济，弧形要达到就是、客厅、厨房及卫生间的合理布置，单元组成及户型设计做到结构面积系数越小越好。
三、强化施工阶段成本控制
在施工阶段，工程造价人员必须加强对建设项目的工程造价管理，认真审核合同价的工程量清单、单价及有关文件，指导建设者合理优化施工组织设计，选择技术上可行、经济上合理且能够促进工作效率的施工方案。在具体施工工程中，还要经常深入现场，调查了解定额工程量与实际工程量之间的差异，获得第一手资料，为以后妥善处理经济纠纷仲裁、编制审查工程结算和竣工决算提供可靠的依据。
（一）建设工程要严格实行招标投标制度。所有房住宅建设施工项目都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发成本的一种有效的手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产管理，提高技术水平，施工企业为了在社会上赢得信誉，必然增强质量意识，严格履行合同，减短建设工期，从而加强资金周转，减少期间费用及其他开支，较好的发挥投资效益。
（二）科学管理。在施工过程中，影响工程造价指标的因素有很多，如设计变更，材料代换、生产要素价格波动、政策性价格调整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价的提高，从而加大成本。因此要采取科学的施工方法。一是要利用网络计划组织施工，编制施工网络计划要建立以工程技术负责人为主要领导小组，制定多种施工组织方案，对每种施工方案从技术上、经济上进行对比分析确定最佳方案。二是要认真编制资金使用计划，通过资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价的上升，最大限度地节约投资，提高投资效益。三是要实行工程监理，赋予监理工程师应有的权利。增加质量出效益，管理出效益的观念，真正做到保证质量、保证进度、避免索赔，有效地控制造价。四是要认真对待签证工作，不但要建立签证制度，而且要谨慎选择签证人员，要求签证人员既有良好的思想素质，又要有较高的技术水平。
（三）材料控制。工程施工中的材料费是工程项目费用的一个重要的组成部分，因此应当严格控制工程中的材料费用。这就要求施工中相关单位严格按照合同中的材料用量进行费用控制，对工程造价进行科学的管理和控制。密切注意市场行情，掌握材料用费的相关市场信息，可以做到竣工后结算阶段的有理有据。
四、认真把好竣工决算
竣工阶段是造价控制工作的最后阶段，也是真正体现工程实际造价的收尾阶段，开展工程结算审核不仅要严格，而且要准确，只有在准确意义上的严格才是合理、真实、可行的。首先，要编制好的施工组织设计，施工组织设计要于工程预算项目、工作内容和方法相符合。如果实际施工中需要改变、调整、优化施工组织设计，必须有相应的注明性文件，否则会影响结算工作的进程。其次，结算前要搜集签证齐全、有效的经济文件，为结算提供准确依据。办理竣工结算的经济文件应包括：施工图纸、图纸会审记录、设计变更、施工组织设计、隐蔽工程验收记录、竣工图纸等。在工程施工过程中，工程变更应通过设计单位同意并加盖设计单位印章后下发才能有效。否则是不能纳入结算的。第三，施工计算时要仔细斟酌施工合同的条款及用词，认真按合同办事。一旦施工方于建设方产生矛盾，应有理有据协商解决。
综上所述，由于住宅工程的建设工期较长，受到各种外部因素的影响于制约，项目的初始阶段难以确定一个正确的造价，随着工程的开展与深入，对工程的了解也更加全面，从而造价的估算也愈加合理。作为工程造价实施和管理人员在完善项目开发的基础上要加强成本意识，以实现住宅项目开发对社会效益和经济效益的最大化。
作者简介：
陆勃，营口市莲花房地产测绘有限公司。
关键词：住宅工程; 成本控制; 阶段
一、注重决策阶段成本控制
据统计，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5 %～10%，甚至可以达10%～20%。在市场经济下，开发商要获得一个技术先进，经济合理的优秀设计方案，除了积极配合设计单位工作以外，还必须要做好招标投标择优选择设计方案、严格设计合同条款、制定图纸会审制度。而开发项目成本的控制却是贯穿于项目建设全过程。但是，决策阶段的决策是否正确尤为重要，如果决策失误，成本控制已经失去作用。因此，要达到工程造价的合理性，就要以保证项目决策的正确性为前提。针对以上问题，应做好以下三个方面的工作。
（一）市场研究，主要是解决上马房开发项目的必要性问题。房作为特殊，其开发的大额性、固定性及建设周期长等特点，决定生产该产品有一定风险性。所以做好市场调研就显得尤为重要。市场研究包括市场调查和预测分析两个方面。市场调查包括开发区域内住宅建设分布、人均收入、住宅 建设现状。预测分析包括住宅建设未来发展趋势预测、房屋销售预测及价格分析，同时判断开发产品市场竟争能力及发展前景。
（二）技术研究，主要解决开发项目在技术上的可行性问题。技术研究包括开发条件、地址选择、规划及设计方案优选 、企业组织、 开发计划及进度要求等。在技术研究上应突出房开发的特点，既要满足居民生活、工作和生产基本要求，又要创造方便、舒适、优美的居住环境，同时体现小区独特面貌。
（三）效益研究，主要是解决开发项目在经济上的合理性问题。效益研究包括投资估算，资金筹措和经济指标评价等。投资估算含主体工程、辅助配套工程、拆遷补偿及前期工程费用估算等。通过项目费用、资金筹措等相关指标的计算，进行项目盈利能力、偿还能力等分析，得出经济评价结论。
二、加强以设计阶段为重点的人成本控制
据资料显示，设计费虽然只占工程总费用不到1%，但在决策正确条件下，他对工程造价的影响程度75%以上。显然，设计是有效控制工程成本的管件。
（一）住宅建设小区规划设计。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的合理层次关系，据此安排住宅建设建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的规模服务半径。
（二）住宅建设建筑的平面布置。在多层次建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价高低的主要原因。因此，在住宅建设建筑中往往才用墙体面积系数控制住宅建造成本，精良建设墙体面积系数。
（三）住宅建设的层高。住宅建设的层高直接影响工程造价，因为层高增加，墙体面积增大，柱体积增加，并带来基础、管线、采暖等因素增加，使成本增加。
（四）房住宅建设单元组成以每栋住宅建设单元数3-4单元较为经济，弧形要达到就是、客厅、厨房及卫生间的合理布置，单元组成及户型设计做到结构面积系数越小越好。
三、强化施工阶段成本控制
在施工阶段，工程造价人员必须加强对建设项目的工程造价管理，认真审核合同价的工程量清单、单价及有关文件，指导建设者合理优化施工组织设计，选择技术上可行、经济上合理且能够促进工作效率的施工方案。在具体施工工程中，还要经常深入现场，调查了解定额工程量与实际工程量之间的差异，获得第一手资料，为以后妥善处理经济纠纷仲裁、编制审查工程结算和竣工决算提供可靠的依据。
（一）建设工程要严格实行招标投标制度。所有房住宅建设施工项目都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发成本的一种有效的手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产管理，提高技术水平，施工企业为了在社会上赢得信誉，必然增强质量意识，严格履行合同，减短建设工期，从而加强资金周转，减少期间费用及其他开支，较好的发挥投资效益。
（二）科学管理。在施工过程中，影响工程造价指标的因素有很多，如设计变更，材料代换、生产要素价格波动、政策性价格调整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价的提高，从而加大成本。因此要采取科学的施工方法。一是要利用网络计划组织施工，编制施工网络计划要建立以工程技术负责人为主要领导小组，制定多种施工组织方案，对每种施工方案从技术上、经济上进行对比分析确定最佳方案。二是要认真编制资金使用计划，通过资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价的上升，最大限度地节约投资，提高投资效益。三是要实行工程监理，赋予监理工程师应有的权利。增加质量出效益，管理出效益的观念，真正做到保证质量、保证进度、避免索赔，有效地控制造价。四是要认真对待签证工作，不但要建立签证制度，而且要谨慎选择签证人员，要求签证人员既有良好的思想素质，又要有较高的技术水平。
（三）材料控制。工程施工中的材料费是工程项目费用的一个重要的组成部分，因此应当严格控制工程中的材料费用。这就要求施工中相关单位严格按照合同中的材料用量进行费用控制，对工程造价进行科学的管理和控制。密切注意市场行情，掌握材料用费的相关市场信息，可以做到竣工后结算阶段的有理有据。
四、认真把好竣工决算
竣工阶段是造价控制工作的最后阶段，也是真正体现工程实际造价的收尾阶段，开展工程结算审核不仅要严格，而且要准确，只有在准确意义上的严格才是合理、真实、可行的。首先，要编制好的施工组织设计，施工组织设计要于工程预算项目、工作内容和方法相符合。如果实际施工中需要改变、调整、优化施工组织设计，必须有相应的注明性文件，否则会影响结算工作的进程。其次，结算前要搜集签证齐全、有效的经济文件，为结算提供准确依据。办理竣工结算的经济文件应包括：施工图纸、图纸会审记录、设计变更、施工组织设计、隐蔽工程验收记录、竣工图纸等。在工程施工过程中，工程变更应通过设计单位同意并加盖设计单位印章后下发才能有效。否则是不能纳入结算的。第三，施工计算时要仔细斟酌施工合同的条款及用词，认真按合同办事。一旦施工方于建设方产生矛盾，应有理有据协商解决。
综上所述，由于住宅工程的建设工期较长，受到各种外部因素的影响于制约，项目的初始阶段难以确定一个正确的造价，随着工程的开展与深入，对工程的了解也更加全面，从而造价的估算也愈加合理。作为工程造价实施和管理人员在完善项目开发的基础上要加强成本意识，以实现住宅项目开发对社会效益和经济效益的最大化。
作者简介：
陆勃，营口市莲花房地产测绘有限公司。