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近日，从北京市住房和城乡建设委员会传出消息，北京市保障房REITs试点进入实质推进阶段。北京市已将朝阳区的5个公租房项目打包，与国投瑞银基金管理有限公司合作，申请试点发行REITs，试点共涉及2000～3000套已建成公租房。若该方案近期能获证监会批准，全国首个公租房REITs有望明年初问世。
北京试点公租房的“风光大嫁”将以何种形式亮相，地方政府有什么如意算盘，投资市场又是否做好“迎娶”准备？
意义在于是“试金石”
业内普遍认为，此次试点如能顺利落地，不仅是REITs在国内的突破性成果，也能为地方政府解决租赁性保障房的融资困境。
根据规划，我国“十二五”期间将建设约3600万套保障性住房，其中租赁性保障房约1440万套，建设资金将超过2万亿元。今年北京市计划建设收购保障房16万套，需投入资金约510亿至1000亿元。
目前，保障房建设资金主要以中央财政拨款、地方政府投入以及银行贷款为主。地方政府背负的资金压力不小。
“这几年的保障房建设是还过去几十年的‘欠账’， 单靠政府背包袱肯定不行，需要吸引社会资金的进入”， 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，REITs的“造血”力量有多大还有待检验，但是保障房建设领域需要融资方式创新。
作为国内REITs的积极“引路人”，中房集团前总裁孟晓苏就曾表示，用REITs助推保障房建设将成为楼市新突破。地方政府收储保障房的模式不具有可持续性。政府缺钱，社会资金又急需投资渠道，REITs刚好能解决这个问题。在租赁市场，REITs将是生力军。
全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波告诉记者，虽然此次试点范围较小，融资规模应该不大，其意义在于是“试金石”。他说：“如果此次试点REITs市场吸引力较强，后期物业运营的表现成熟，可为国内REITs发展提供有力借鉴。”
税收减免能否实现
业内认为，北京市能提供多大的税收让利空间，是试点成败的关键，也将具有“风向标”的意义。
国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松曾经撰文指出：我国应对REITs提供税收优惠，设计合理的税收体制是REITs发展的关键。如果按企业的标准纳税，显然不合情理。据了解，西方REITs产生与发展的一百多年里，纳税问题一直是人们争论的焦点，最后，免税成为各国房地产投资信托普遍性的做法，在REITs最为盛行的美国，享受税收优惠是其发展的保障。
对此，朱凌波也认为：“虽然北京试点的规模不大，但是创新的成果需要呵护，政府应给予最大的让利支持。”
据悉，早在2009年年底，国务院就已经批准北京、上海和天津作为REITs发行的试点城市，扩宽房地产融资渠道，但是三地一直没有实际动作。据业内人士透露，受制于重复征税等政策瓶颈，REITs发展遇阻。
此次试点的合作方国投瑞银的相关负责人也曾公开表示，如果政府适度给予一定的税收优惠、土地优惠政策，让REITs实现稳定合理的回报率，能吸引更多的投资者参与。另据消息人士透露，在税收让利方面，国投瑞银和北京市的沟通并不理想。
为此，中国房地产学会副会长陈国强认为，通过REITs的租金免税等政策支持，可以扩大公租房规模。同时，朱凌波呼吁，我国因尽快建立相关的税收减免的法律规范，让REITs进入持续发展的轨道。
“亮相”的种种猜测
由于国内REITs落地尚属首例，又是在意料之外的保障房领域，业内对其如何亮相、如何吸引投资市场有了诸多猜测。
朱凌波认为，投资市场对公租房REITs的认可度，取决于两个因素，一是投资回报水平，包括收益率和周期；二是募集对象，是选择私募还是公募的形式。
北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松曾透露，试点将保证6%的资本收益率。业内分析认为，公租房的回款期限在10年以上，虽然6%的收益率偏低，但是因为由政府运作和主导，政府信用担保风险较小，适合于对收益要求不高、对风险控制要求较高的资金。
在收益率制定上，公租房REITs需要在收益率和租金上达到平衡。“收益率定高了，公租房的租金也会提高，如果出租率不足，将起不到保障性作用；另一方面，如果收益率偏低，投资市场反应冷淡，那么项目运营也难以维持。”胡景晖认为，“这是市场和政策的平衡点，也是这个融资模式长期发展需要突破的难题。”
在募集形式上，朱凌波认为“试点应该会采取私募的形式，面向定向投资者和机构投资者，比如保险资金、养老资金等；如果是公募的话，6%的收益率对普通的投资人和民间机构的吸引力太低。”他还指出，此次试点很有可能采取面向“指定性”机构的方式。
另一方面，认为公募有利的声音也不在少数。赛富不动产基金合伙人王戈宏曾对媒体表示：“REITs只有公募才有其吸收社会资本的意义。如果还遮遮掩掩做私募REITs，可能达不到预期效果。”
业内认为，保障房REITs可能采取从私募试点到公募推行的方式。而此次北京试点，因为规模较小、市场陌生等原因，采取公募的可能性不大。
此外，购买价格和具体运作模式也仍属未知。朱凌波对REITs率先在保障房领域落地表示“惊诧”的同时，他认为，“其实公租房和商业地产类似，属于出租型的物业类型，能通过租赁实现资产的运营和增值。”
另一方面，有业内人士怀疑公租房REITs产品的盈利水平。陈国强表示，REITs的发行是依托于优质的、能够实现稳定收益的物业，而公租房不具备这样的特点，对于此次试点的成果，仍需“拭目以待”。
北京试点公租房的“风光大嫁”将以何种形式亮相，地方政府有什么如意算盘，投资市场又是否做好“迎娶”准备？
意义在于是“试金石”
业内普遍认为，此次试点如能顺利落地，不仅是REITs在国内的突破性成果，也能为地方政府解决租赁性保障房的融资困境。
根据规划，我国“十二五”期间将建设约3600万套保障性住房，其中租赁性保障房约1440万套，建设资金将超过2万亿元。今年北京市计划建设收购保障房16万套，需投入资金约510亿至1000亿元。
目前，保障房建设资金主要以中央财政拨款、地方政府投入以及银行贷款为主。地方政府背负的资金压力不小。
“这几年的保障房建设是还过去几十年的‘欠账’， 单靠政府背包袱肯定不行，需要吸引社会资金的进入”， 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，REITs的“造血”力量有多大还有待检验，但是保障房建设领域需要融资方式创新。
作为国内REITs的积极“引路人”，中房集团前总裁孟晓苏就曾表示，用REITs助推保障房建设将成为楼市新突破。地方政府收储保障房的模式不具有可持续性。政府缺钱，社会资金又急需投资渠道，REITs刚好能解决这个问题。在租赁市场，REITs将是生力军。
全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波告诉记者，虽然此次试点范围较小，融资规模应该不大，其意义在于是“试金石”。他说：“如果此次试点REITs市场吸引力较强，后期物业运营的表现成熟，可为国内REITs发展提供有力借鉴。”
税收减免能否实现
业内认为，北京市能提供多大的税收让利空间，是试点成败的关键，也将具有“风向标”的意义。
国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松曾经撰文指出：我国应对REITs提供税收优惠，设计合理的税收体制是REITs发展的关键。如果按企业的标准纳税，显然不合情理。据了解，西方REITs产生与发展的一百多年里，纳税问题一直是人们争论的焦点，最后，免税成为各国房地产投资信托普遍性的做法，在REITs最为盛行的美国，享受税收优惠是其发展的保障。
对此，朱凌波也认为：“虽然北京试点的规模不大，但是创新的成果需要呵护，政府应给予最大的让利支持。”
据悉，早在2009年年底，国务院就已经批准北京、上海和天津作为REITs发行的试点城市，扩宽房地产融资渠道，但是三地一直没有实际动作。据业内人士透露，受制于重复征税等政策瓶颈，REITs发展遇阻。
此次试点的合作方国投瑞银的相关负责人也曾公开表示，如果政府适度给予一定的税收优惠、土地优惠政策，让REITs实现稳定合理的回报率，能吸引更多的投资者参与。另据消息人士透露，在税收让利方面，国投瑞银和北京市的沟通并不理想。
为此，中国房地产学会副会长陈国强认为，通过REITs的租金免税等政策支持，可以扩大公租房规模。同时，朱凌波呼吁，我国因尽快建立相关的税收减免的法律规范，让REITs进入持续发展的轨道。
“亮相”的种种猜测
由于国内REITs落地尚属首例，又是在意料之外的保障房领域，业内对其如何亮相、如何吸引投资市场有了诸多猜测。
朱凌波认为，投资市场对公租房REITs的认可度，取决于两个因素，一是投资回报水平，包括收益率和周期；二是募集对象，是选择私募还是公募的形式。
北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松曾透露，试点将保证6%的资本收益率。业内分析认为，公租房的回款期限在10年以上，虽然6%的收益率偏低，但是因为由政府运作和主导，政府信用担保风险较小，适合于对收益要求不高、对风险控制要求较高的资金。
在收益率制定上，公租房REITs需要在收益率和租金上达到平衡。“收益率定高了，公租房的租金也会提高，如果出租率不足，将起不到保障性作用；另一方面，如果收益率偏低，投资市场反应冷淡，那么项目运营也难以维持。”胡景晖认为，“这是市场和政策的平衡点，也是这个融资模式长期发展需要突破的难题。”
在募集形式上，朱凌波认为“试点应该会采取私募的形式，面向定向投资者和机构投资者，比如保险资金、养老资金等；如果是公募的话，6%的收益率对普通的投资人和民间机构的吸引力太低。”他还指出，此次试点很有可能采取面向“指定性”机构的方式。
另一方面，认为公募有利的声音也不在少数。赛富不动产基金合伙人王戈宏曾对媒体表示：“REITs只有公募才有其吸收社会资本的意义。如果还遮遮掩掩做私募REITs，可能达不到预期效果。”
业内认为，保障房REITs可能采取从私募试点到公募推行的方式。而此次北京试点，因为规模较小、市场陌生等原因，采取公募的可能性不大。
此外，购买价格和具体运作模式也仍属未知。朱凌波对REITs率先在保障房领域落地表示“惊诧”的同时，他认为，“其实公租房和商业地产类似，属于出租型的物业类型，能通过租赁实现资产的运营和增值。”
另一方面，有业内人士怀疑公租房REITs产品的盈利水平。陈国强表示，REITs的发行是依托于优质的、能够实现稳定收益的物业，而公租房不具备这样的特点，对于此次试点的成果，仍需“拭目以待”。