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贵州凯里经济开发区规划建设局
摘要：收益法是房地产估价中经常使用的方法，限制收益法使用的因素较多，因此增加了资本化率确定的难度，本文主要分析了确定资本化率的问题，目的是对资本化率的确定起到进一步的完善作用。
关键词：房地产;估价;收益法;资本化率
收益法可以对房地产做出客观性的评价，可以看成是可靠性较强的评估方法。实际操作中限制收益法使用的因素较多，因此该方法并不是房地产估价经常使用的方法。
一、确定资本化率的常规方法
（一）收益风险倍数法
房地产的投资与国债相比，风险系数要高出许多。房地产投资取得的收益率在投资收益率排序内与同期的国债利率相比是要高出许多的，其计算公式可以表示如下：P=B×[（1+I）-I]/I×（1+I）n，为购买国债时的投资金额，V=A/R×[1-1/（1+R）n]为投资房地产时的收益型房地产的总价款。公式中n代表年限，A代表年纯收益，R代表资本化率，I表示年利率。通常情况下，国债和投资房地产带来的风险相比，后者要远遠大于前者，但是从收益率上分析，投资房地产带来的收益远远大于国债收益[1]。比如，当年回收额相比，购买国债本息回收额与投资房地产的年回收额之间的倍数差为C时，可以得出以下公式A=（1+C）×B，加上P=V，因此[（1+I）- I]/I×（1+I）=（1+C）/R×[1-1/（1+R）]。
（二）安全利率调整法
不存在风险的投资获取的收益率被称为安全利率。采用安全利率确定资本化率的方法可以是在安全利率的基础上加上风险调整值。实际生活中安全利率通常被应用在居民定期储蓄存款产生的利率上，房地产在市场上的变化较为明显，房地产类型不一样的情况下，产生的资本化率、风险调整值的确定是不一样的。在房地产实际的估价中可以将风险调整值看成是经验系数。举例来说，某地区在评估房地产时，3%为该地区通货膨胀率，1.5%-3%为该地区房地产租金增长率，因此可以将风险调控率确定在5%左右。若房地产类型、通货膨胀率、租金时间在变化的情况下，风险调控率也需要做出相应调整。
（三）加权平均成本法
加权平均成本法可以称为投资复合收益率法，该方法确定资本化率的基础为总投资额中不同项目的资金所在的比例，在加权平均值的计算下得出来的资本化率。此种资本化率的确定方法在实际运用中需要结合的数值有所要估价的房地产银行规定的抵押贷款率以及自有资本的收益率，两者在加权平均的基础上得出资本化率。其中自有成本中的机会成本是衡量自有资本收益率的主要指标，机会成本的运用相比较简单，可看成是自有资本带来的投资收益率。其资本化率的计算公式可表示如下：自有资金机会成本×自有资金占总投资额的比例+抵押贷款率×抵押贷款额占总投资额的比例[2]。
（四）实际利率调整法
建立在市场抽样法基础之上的资本化率确定法为实际利率调整法，此种确定方法下需要加权平均调整房地产的价格，注意所选择的房地产至少要在三宗以上，并且要对房地产平均租金水平要有一定的了解，可以将收益无期限的资本化率r=a/v先求出来，在具体修正所要估价房地产收益有限期情况，该环节可采用r1=a/v代入r2=a/v×[1-1/（1+r1）]，再用r3=a/v[1-1/（1+r2）]的公式推导计算，在反复调整的基础上可推算出v=a/r-1/（1+r）n，该方法下得出的资本化率精确性较高。
二、市场交易欠发达的地区资本化率的确定方法
（一）资本化率借助加权平均成本法确定
在市场交易欠发达的地区，如黔东南州县级城市，房地产资料收集上存在一定难度，此种情况下若采用收益法对房地产估价可实施以下两种不同的方案：方案一资本化率借助加权平均成本法确定，自有资本机会成本与自有资本占总投资额的比例两者的乘积加上抵押贷款率与抵押贷款额占总投资额的比例两者的乘积。以上计算方法中在实施中比较困难的一点是自有资本机会成本，实际运用中整个房地产的平均收益率通常被看成是，自有资本的收益率。此种计算方式得出的资本化率存在一定的局限性，但是计算的过程还是相对简单的[3]。
（二）资本化率借助收益风险倍数法确定
在市场交易欠发达的地区，若采用收益法对房地产估价还可以实施的方案是借助收益风险倍数法确定，（1+I）-I]÷I×（1+I）=（1+C）÷R×[1-1÷（1+R）]，借助收益风险倍数法确定，上述公式中收益风险倍数为C，国债购买的利率为I，在房地产市场不景气的地区，年纯收益的影响不大，因此可以对资本化率更为准确的确定。上述两种方案中，实用性较强的为第二种，相比第一种弹性程度较大，刚性指标减少，可提高资本化率的准确程度[4]。
三、结语：
综上所述，以上就是笔者分析的在房地产评估中采用收益法确定资本化率的的方法，并以房地产交易不发达的地区为案例，分别介绍了加权平均成本法和收益风险倍数法确定资本化率的方法，希望对资本化率的确定起到进一步的完善作用。
参考文献：
[1]金宝成.房地产估价收益法下资本化率的确定分析[J].建筑工程技术与设计，2019，（10）：3430.
[2]陈媛，王刚.房地产估价中收益法的运用研究[J].价值工程，2012，31（34）：152-153.
[3]宋汉利.关于房地产估价过程中确定资本化率的思考[J].辽宁师专学报：社会科学版，2012，（2）：11-12.
[4]樊群.房地产估价中收益法的资本化率新探[J].现代经济信息，2011，（2）：227-227.
作者简介：个人简介：舒伟（1987.6-），男，汉族，籍贯：湖南怀化，职称：中级工程师，学历：本科，专业方向：房地产。
摘要：收益法是房地产估价中经常使用的方法，限制收益法使用的因素较多，因此增加了资本化率确定的难度，本文主要分析了确定资本化率的问题，目的是对资本化率的确定起到进一步的完善作用。
关键词：房地产;估价;收益法;资本化率
收益法可以对房地产做出客观性的评价，可以看成是可靠性较强的评估方法。实际操作中限制收益法使用的因素较多，因此该方法并不是房地产估价经常使用的方法。
一、确定资本化率的常规方法
（一）收益风险倍数法
房地产的投资与国债相比，风险系数要高出许多。房地产投资取得的收益率在投资收益率排序内与同期的国债利率相比是要高出许多的，其计算公式可以表示如下：P=B×[（1+I）-I]/I×（1+I）n，为购买国债时的投资金额，V=A/R×[1-1/（1+R）n]为投资房地产时的收益型房地产的总价款。公式中n代表年限，A代表年纯收益，R代表资本化率，I表示年利率。通常情况下，国债和投资房地产带来的风险相比，后者要远遠大于前者，但是从收益率上分析，投资房地产带来的收益远远大于国债收益[1]。比如，当年回收额相比，购买国债本息回收额与投资房地产的年回收额之间的倍数差为C时，可以得出以下公式A=（1+C）×B，加上P=V，因此[（1+I）- I]/I×（1+I）=（1+C）/R×[1-1/（1+R）]。
（二）安全利率调整法
不存在风险的投资获取的收益率被称为安全利率。采用安全利率确定资本化率的方法可以是在安全利率的基础上加上风险调整值。实际生活中安全利率通常被应用在居民定期储蓄存款产生的利率上，房地产在市场上的变化较为明显，房地产类型不一样的情况下，产生的资本化率、风险调整值的确定是不一样的。在房地产实际的估价中可以将风险调整值看成是经验系数。举例来说，某地区在评估房地产时，3%为该地区通货膨胀率，1.5%-3%为该地区房地产租金增长率，因此可以将风险调控率确定在5%左右。若房地产类型、通货膨胀率、租金时间在变化的情况下，风险调控率也需要做出相应调整。
（三）加权平均成本法
加权平均成本法可以称为投资复合收益率法，该方法确定资本化率的基础为总投资额中不同项目的资金所在的比例，在加权平均值的计算下得出来的资本化率。此种资本化率的确定方法在实际运用中需要结合的数值有所要估价的房地产银行规定的抵押贷款率以及自有资本的收益率，两者在加权平均的基础上得出资本化率。其中自有成本中的机会成本是衡量自有资本收益率的主要指标，机会成本的运用相比较简单，可看成是自有资本带来的投资收益率。其资本化率的计算公式可表示如下：自有资金机会成本×自有资金占总投资额的比例+抵押贷款率×抵押贷款额占总投资额的比例[2]。
（四）实际利率调整法
建立在市场抽样法基础之上的资本化率确定法为实际利率调整法，此种确定方法下需要加权平均调整房地产的价格，注意所选择的房地产至少要在三宗以上，并且要对房地产平均租金水平要有一定的了解，可以将收益无期限的资本化率r=a/v先求出来，在具体修正所要估价房地产收益有限期情况，该环节可采用r1=a/v代入r2=a/v×[1-1/（1+r1）]，再用r3=a/v[1-1/（1+r2）]的公式推导计算，在反复调整的基础上可推算出v=a/r-1/（1+r）n，该方法下得出的资本化率精确性较高。
二、市场交易欠发达的地区资本化率的确定方法
（一）资本化率借助加权平均成本法确定
在市场交易欠发达的地区，如黔东南州县级城市，房地产资料收集上存在一定难度，此种情况下若采用收益法对房地产估价可实施以下两种不同的方案：方案一资本化率借助加权平均成本法确定，自有资本机会成本与自有资本占总投资额的比例两者的乘积加上抵押贷款率与抵押贷款额占总投资额的比例两者的乘积。以上计算方法中在实施中比较困难的一点是自有资本机会成本，实际运用中整个房地产的平均收益率通常被看成是，自有资本的收益率。此种计算方式得出的资本化率存在一定的局限性，但是计算的过程还是相对简单的[3]。
（二）资本化率借助收益风险倍数法确定
在市场交易欠发达的地区，若采用收益法对房地产估价还可以实施的方案是借助收益风险倍数法确定，（1+I）-I]÷I×（1+I）=（1+C）÷R×[1-1÷（1+R）]，借助收益风险倍数法确定，上述公式中收益风险倍数为C，国债购买的利率为I，在房地产市场不景气的地区，年纯收益的影响不大，因此可以对资本化率更为准确的确定。上述两种方案中，实用性较强的为第二种，相比第一种弹性程度较大，刚性指标减少，可提高资本化率的准确程度[4]。
三、结语：
综上所述，以上就是笔者分析的在房地产评估中采用收益法确定资本化率的的方法，并以房地产交易不发达的地区为案例，分别介绍了加权平均成本法和收益风险倍数法确定资本化率的方法，希望对资本化率的确定起到进一步的完善作用。
参考文献：
[1]金宝成.房地产估价收益法下资本化率的确定分析[J].建筑工程技术与设计，2019，（10）：3430.
[2]陈媛，王刚.房地产估价中收益法的运用研究[J].价值工程，2012，31（34）：152-153.
[3]宋汉利.关于房地产估价过程中确定资本化率的思考[J].辽宁师专学报：社会科学版，2012，（2）：11-12.
[4]樊群.房地产估价中收益法的资本化率新探[J].现代经济信息，2011，（2）：227-227.
作者简介：个人简介：舒伟（1987.6-），男，汉族，籍贯：湖南怀化，职称：中级工程师，学历：本科，专业方向：房地产。