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摘要：购房选择是人一生中少有的重大而复杂的决策。不仅因为房屋的开发涉及的行业最广，知识门类最多，而且是因为房屋价格和其它所有商品不同，其价格不单是由其成本决定的，房屋的价格中包括着土地的价格，因为土地价格有上升的趋势，所以购房不仅是为了消费，更是一种投资行为。
关键词：住宅；投资；价值
中图分类号：F540.34
当今百姓购房观念已大大的改变了，人们的投资意识明显地增加了，很多人正在考虑二次置业，购置第二居所，这时的人们自然要考虑长远一点，自然要选择有保值增值功能的住宅了。购房不仅为了消费，更是一种投资行为。那么什么样的住宅具有投资价值呢？如何判断某处房产是否具有投资价值呢？
选择有投资价值的住宅，至少要考虑三个层次的问题：一是地点（即考查它的可达性、可视性及自然环境）；二是楼盘的品质（即楼盘的耐久性、适宜性、可更改性）；三是室内空间之功能（配套性、流动性、紧凑性、尺度的合用性）。以上内容都是建筑设计阶段就决定了的，是无法通过日后的装修、装饰来改善的。
一、住宅的投资价值来源于好的地点
首先要明确的一个问题是：为什么好的地点，可以使住宅保值增值呢？
土地价格是虚拟的价值，它主要是由地租和利息这两个条件决定的。土地价格是资本化的地租，即相当于一笔每月可以获得地租那么多的利息的一笔存款。利息在正常条件下是取决于资金市场上的供求关系状况。地租的产生则是由于土地经营权的垄断。通俗一些来讲，就是说好地是有限的，好地上土地产品的需求相对于供给来说总是大的，好地块的租金和价格上升成为一种长期的趋势。在土地经营垄断的条件下，只有提高资金的投入才能解决供求矛盾，即提供追加投入，这就抬高土地产品的价格，土地产品的价格提高会使部分需求缩减，从而达到供需平衡。租金纯粹是由需求抬高的。土地价格随着租金的提高而提高。在土地出让租期未满期间，作为投资者，可坐收租金上涨之收益，到租期已满时，所有者收回土地，以后租金上涨之利便归所有者收回。在租期未满期间，在租金上涨的过程中，投资者还可转让土地使用权，于是还可一次性获得土地转让的价格。当土地价格增长速度等于通货膨胀的速度时，投资者的投资便没有贬值，当土地价格增长快于通货膨胀时，则可获得土地价格上涨之超额收益。可见，土地租金上涨为投资人带来的好处有两点，一是使投资增值，二是增值的部分至少能弥补由于通货膨胀造成货币贬值带来的损失。就是为什么好地块上的土地产品有保值和增值的功能。
其次，什么样的地点才是好地点呢？
从地点上看，值得投资的地点应是：第一，在经济活动最活跃的地区，这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二，网路最发达的地区，网路发达包括交通、通讯、基础设施的管线网络的发达，发达的网络意味着可达性的提高，可达性好就相当人们可及的资源的增加。第三，配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源的数量和可选择性。第四，规划设计适宜性强，适于人们的各种行为。
虽说购房投资是很复杂的，但是，好的投资，对于私人投资来说，它的回报也是相当可观的。所以认真选择一下还是值得的。
二、住宅投资价值来源于建筑的品质
好的物业当然与其载体土地的优劣有关，但物业本身的质量也极其重要，物业本身的质量决定着它能否体现出其土地的价格。再好的地，如果没有好的物业品质也是徒劳。因为人们毕竟每天是在物业所造就的空间内活动，而不是在一宗好地的地皮上活动。
除了地块位置好坏这一个因素以外。物业品质应包括物业的耐用性、适宜性、可涂改性、可观赏性等。
有投资价值的物业一定要具备耐用性。物业和机器设备等固定资产相同，有一个共性，即越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。耐用性具体体现在以下几个方面：首先，物业的材质首先要经得住时间的考验。简单地说就是使用的要是真材实料，要越经久耐用越好。第二，物业制造工艺要精细。在建筑施工和安装过程中要精心施工，注重细节的质量。第三，物业的设备也要耐用和有效率。第四，有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。
有投资价值的物业一定要具备适宜性。即要适于人们居住和使用，契合人的动作和行为。这就要求，首先，物业的功能空间布置的顺序要合乎人的行为习惯。其次，功能空间和用具的尺度要符合人体活动舒适性的要求。第三，要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。第四，要尽可能大限度地引入景观，人文的或自然的，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理要求。第五，要尽可能地拓展空间的可达性，即对外交通、交流的网络的通畅。对于现代的物业要求有较高的智能化水平。
有投资价值的物业还要具备可涂改性。这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调整和重新组合的。可涂改性不仅是人们的行为方式变化的要求，而且可适用于多种人的行为模式，也是出租型物业必备的条件。
有投资价值的物业是要有可观赏性的，也就是说要有审美价值，有精神和灵性的。因为物业是人活动的载体，它的功能空间的设置、尺度的配比、材质的选择、色彩的搭配、对外界环境的关系处理等都是人行为的投影。反映人的价值取向甚至信仰。当然现代的精神世界人们的审美标准是多元的，所以物业的风格和品味也是形态各异的。然而在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。划时代的建筑应该是最有市场价值的。人们珍视历史就不会忘记划时代的建筑。划时代的建筑里所包含的精神就是所谓时代精神。
一个耐用的、实用的、可灵活变化的、体现时代精神美的物业，是一个从物质到精神都延续着人的生命的、价值观的载体，是一个超越时空的人性的寄托所在。是物化的价值。因此也就具备了准货币的功能，具有投资价值就自然不言而喻了。
三、住宅投资价值来源于室内功能的设置
室内空间的功能设计的好坏之所以重要是因为，室内空间功能配置、布局、尺度、直接影响使用人的活动效率、居住的舒适程度和生活质量，人们固然可以通过长时间的被动训练，而习惯和接受室内空间的不当设置、布局和尺度，但是不适当的设计所造成的空间浪费、利用率不高或活动的低效率以及动作的重复，是不会随着时间的延长而淡化掉的。由于设计不合理所造成的损失会在无形中减少投资者的投资回报。
住宅功能配置是否合理要看它是否符合人在居住空间活动的需要。日本学者吉阪隆正先生提出了生活的三层次分类方法：即把休养、采食、排泄、生殖等人的生物性行为划分为第一生活，把家务、生产、交换、消费等辅助第一生活的活动划分为第二生活，把表现、创造、游戏、构思、冥想等精神活动划分为第三生活。
可见住宅的功能空间应能容纳下这三个层次的生活活动。即保证睡眠、排泄、洗浴、吃饭、喝水、育儿的需要，还要保证做饭、洗衣、贮存、加工、清扫等需要。第三层次的生活则需要读书、画画、娱乐等活动空间。所以功能空间配置要求全面、配套。
功能空间配置不仅要配套，而且要层次清楚，符合活动的流程，要动静分区，洁污分开，公共与私密分开。
在各功能空间布局划分的基础上还要考虑各功能空间的尺度和比例，要符合人们活动的要求和心理的需要。各功能空间并非越大越好，比如睡眠的功能空间要求尺度不宜过大，这样才能符合私密性的要求，当然也不能注重私密性就将睡眠的空间做得象古代人用的封闭的四面围合起来的架子床一样，影响了通风和采光，这不符合现代人的活动和心理需要。現在有的住宅倾向于把客厅建筑得大大的，而把卫生间建得很窄小挤迫，这显然也降低了住宅的舒适度。这样的功能尺度的比例，暂时迎合了刚刚富裕起来的人们交际的需要，但从长远的眼光看不能符合现代人的注重舒适、保健的生活要求。
功能设置是否配套、布局是否合理、尺度是否得当，除了要适合现代人的行为和心理需要，还应当具有超前的眼光。在功能上具有超前性的设计才能使住宅具有保值功能和投资价值。
住宅功能空间的设置具有时代性、地域性。古代人的住宅经常带有封建主义的特征，家家户户都有一个祭祖供神的空间，于是所有住宅都要有一个正而八经的堂。再比如由于过去的生产落后，很多生产活动是在家里干的，所以各家的住宅里会有猪舍、纺织甚至做买卖的柜台。随着时代的变化，住宅功能空间的设置也发生了变化。从生活的发展趋势看，现在和将来的很长时间，第一生活同住宅的关系还是最密切的，仍然是居住空间中的主要内容，第二、三生活的某些内容将随着科技的进步和社会化的发展，会从住宅中分离出去。比如，现代人越来越多的愿意在饭馆招待客人，于是，厨房的功能就会越来越有限，现代人不习惯把亲朋好友招在家里住，于是，多卧室也就变得没有必要了。过去人们习惯贮存旧东西，贮存功能空间就要很大。而随着人们观念的改变，贮存空间也会发生变化。同时，有些内容又会重新回到家庭住居之中，例如，随着信息化的发展，足不出户，在家中办公的趋向现已初见端倪。
四 结语
总之，置业是人生成功的一个阶段性标志，中文有多个词语表示所谓的业，物业、家业、产业等等。置一处高品质的物业是成功人士的梦想之一。置业同时就是投资，因为无论是住宅、商铺还是写字楼，都是即可自用、也可出租和出售，直接变现。不仅如此，从某种意义
上说，购置一处好的物业，不仅是一种投资，同时也是投资人生命的延续，一种自我超越、自我实现。所以，买房投资要对地点、品质、功能等方面多费些思量才是。
参考文献
1. 郑华.住宅的投资价值是从哪里来的[J].成人高教学刊.2003（02）
2. 李大为.论住宅的投资价值[J].住宅科技.2002(03)
关键词：住宅；投资；价值
中图分类号：F540.34
当今百姓购房观念已大大的改变了，人们的投资意识明显地增加了，很多人正在考虑二次置业，购置第二居所，这时的人们自然要考虑长远一点，自然要选择有保值增值功能的住宅了。购房不仅为了消费，更是一种投资行为。那么什么样的住宅具有投资价值呢？如何判断某处房产是否具有投资价值呢？
选择有投资价值的住宅，至少要考虑三个层次的问题：一是地点（即考查它的可达性、可视性及自然环境）；二是楼盘的品质（即楼盘的耐久性、适宜性、可更改性）；三是室内空间之功能（配套性、流动性、紧凑性、尺度的合用性）。以上内容都是建筑设计阶段就决定了的，是无法通过日后的装修、装饰来改善的。
一、住宅的投资价值来源于好的地点
首先要明确的一个问题是：为什么好的地点，可以使住宅保值增值呢？
土地价格是虚拟的价值，它主要是由地租和利息这两个条件决定的。土地价格是资本化的地租，即相当于一笔每月可以获得地租那么多的利息的一笔存款。利息在正常条件下是取决于资金市场上的供求关系状况。地租的产生则是由于土地经营权的垄断。通俗一些来讲，就是说好地是有限的，好地上土地产品的需求相对于供给来说总是大的，好地块的租金和价格上升成为一种长期的趋势。在土地经营垄断的条件下，只有提高资金的投入才能解决供求矛盾，即提供追加投入，这就抬高土地产品的价格，土地产品的价格提高会使部分需求缩减，从而达到供需平衡。租金纯粹是由需求抬高的。土地价格随着租金的提高而提高。在土地出让租期未满期间，作为投资者，可坐收租金上涨之收益，到租期已满时，所有者收回土地，以后租金上涨之利便归所有者收回。在租期未满期间，在租金上涨的过程中，投资者还可转让土地使用权，于是还可一次性获得土地转让的价格。当土地价格增长速度等于通货膨胀的速度时，投资者的投资便没有贬值，当土地价格增长快于通货膨胀时，则可获得土地价格上涨之超额收益。可见，土地租金上涨为投资人带来的好处有两点，一是使投资增值，二是增值的部分至少能弥补由于通货膨胀造成货币贬值带来的损失。就是为什么好地块上的土地产品有保值和增值的功能。
其次，什么样的地点才是好地点呢？
从地点上看，值得投资的地点应是：第一，在经济活动最活跃的地区，这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二，网路最发达的地区，网路发达包括交通、通讯、基础设施的管线网络的发达，发达的网络意味着可达性的提高，可达性好就相当人们可及的资源的增加。第三，配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源的数量和可选择性。第四，规划设计适宜性强，适于人们的各种行为。
虽说购房投资是很复杂的，但是，好的投资，对于私人投资来说，它的回报也是相当可观的。所以认真选择一下还是值得的。
二、住宅投资价值来源于建筑的品质
好的物业当然与其载体土地的优劣有关，但物业本身的质量也极其重要，物业本身的质量决定着它能否体现出其土地的价格。再好的地，如果没有好的物业品质也是徒劳。因为人们毕竟每天是在物业所造就的空间内活动，而不是在一宗好地的地皮上活动。
除了地块位置好坏这一个因素以外。物业品质应包括物业的耐用性、适宜性、可涂改性、可观赏性等。
有投资价值的物业一定要具备耐用性。物业和机器设备等固定资产相同，有一个共性，即越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。耐用性具体体现在以下几个方面：首先，物业的材质首先要经得住时间的考验。简单地说就是使用的要是真材实料，要越经久耐用越好。第二，物业制造工艺要精细。在建筑施工和安装过程中要精心施工，注重细节的质量。第三，物业的设备也要耐用和有效率。第四，有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。
有投资价值的物业一定要具备适宜性。即要适于人们居住和使用，契合人的动作和行为。这就要求，首先，物业的功能空间布置的顺序要合乎人的行为习惯。其次，功能空间和用具的尺度要符合人体活动舒适性的要求。第三，要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。第四，要尽可能大限度地引入景观，人文的或自然的，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理要求。第五，要尽可能地拓展空间的可达性，即对外交通、交流的网络的通畅。对于现代的物业要求有较高的智能化水平。
有投资价值的物业还要具备可涂改性。这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调整和重新组合的。可涂改性不仅是人们的行为方式变化的要求，而且可适用于多种人的行为模式，也是出租型物业必备的条件。
有投资价值的物业是要有可观赏性的，也就是说要有审美价值，有精神和灵性的。因为物业是人活动的载体，它的功能空间的设置、尺度的配比、材质的选择、色彩的搭配、对外界环境的关系处理等都是人行为的投影。反映人的价值取向甚至信仰。当然现代的精神世界人们的审美标准是多元的，所以物业的风格和品味也是形态各异的。然而在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。划时代的建筑应该是最有市场价值的。人们珍视历史就不会忘记划时代的建筑。划时代的建筑里所包含的精神就是所谓时代精神。
一个耐用的、实用的、可灵活变化的、体现时代精神美的物业，是一个从物质到精神都延续着人的生命的、价值观的载体，是一个超越时空的人性的寄托所在。是物化的价值。因此也就具备了准货币的功能，具有投资价值就自然不言而喻了。
三、住宅投资价值来源于室内功能的设置
室内空间的功能设计的好坏之所以重要是因为，室内空间功能配置、布局、尺度、直接影响使用人的活动效率、居住的舒适程度和生活质量，人们固然可以通过长时间的被动训练，而习惯和接受室内空间的不当设置、布局和尺度，但是不适当的设计所造成的空间浪费、利用率不高或活动的低效率以及动作的重复，是不会随着时间的延长而淡化掉的。由于设计不合理所造成的损失会在无形中减少投资者的投资回报。
住宅功能配置是否合理要看它是否符合人在居住空间活动的需要。日本学者吉阪隆正先生提出了生活的三层次分类方法：即把休养、采食、排泄、生殖等人的生物性行为划分为第一生活，把家务、生产、交换、消费等辅助第一生活的活动划分为第二生活，把表现、创造、游戏、构思、冥想等精神活动划分为第三生活。
可见住宅的功能空间应能容纳下这三个层次的生活活动。即保证睡眠、排泄、洗浴、吃饭、喝水、育儿的需要，还要保证做饭、洗衣、贮存、加工、清扫等需要。第三层次的生活则需要读书、画画、娱乐等活动空间。所以功能空间配置要求全面、配套。
功能空间配置不仅要配套，而且要层次清楚，符合活动的流程，要动静分区，洁污分开，公共与私密分开。
在各功能空间布局划分的基础上还要考虑各功能空间的尺度和比例，要符合人们活动的要求和心理的需要。各功能空间并非越大越好，比如睡眠的功能空间要求尺度不宜过大，这样才能符合私密性的要求，当然也不能注重私密性就将睡眠的空间做得象古代人用的封闭的四面围合起来的架子床一样，影响了通风和采光，这不符合现代人的活动和心理需要。現在有的住宅倾向于把客厅建筑得大大的，而把卫生间建得很窄小挤迫，这显然也降低了住宅的舒适度。这样的功能尺度的比例，暂时迎合了刚刚富裕起来的人们交际的需要，但从长远的眼光看不能符合现代人的注重舒适、保健的生活要求。
功能设置是否配套、布局是否合理、尺度是否得当，除了要适合现代人的行为和心理需要，还应当具有超前的眼光。在功能上具有超前性的设计才能使住宅具有保值功能和投资价值。
住宅功能空间的设置具有时代性、地域性。古代人的住宅经常带有封建主义的特征，家家户户都有一个祭祖供神的空间，于是所有住宅都要有一个正而八经的堂。再比如由于过去的生产落后，很多生产活动是在家里干的，所以各家的住宅里会有猪舍、纺织甚至做买卖的柜台。随着时代的变化，住宅功能空间的设置也发生了变化。从生活的发展趋势看，现在和将来的很长时间，第一生活同住宅的关系还是最密切的，仍然是居住空间中的主要内容，第二、三生活的某些内容将随着科技的进步和社会化的发展，会从住宅中分离出去。比如，现代人越来越多的愿意在饭馆招待客人，于是，厨房的功能就会越来越有限，现代人不习惯把亲朋好友招在家里住，于是，多卧室也就变得没有必要了。过去人们习惯贮存旧东西，贮存功能空间就要很大。而随着人们观念的改变，贮存空间也会发生变化。同时，有些内容又会重新回到家庭住居之中，例如，随着信息化的发展，足不出户，在家中办公的趋向现已初见端倪。
四 结语
总之，置业是人生成功的一个阶段性标志，中文有多个词语表示所谓的业，物业、家业、产业等等。置一处高品质的物业是成功人士的梦想之一。置业同时就是投资，因为无论是住宅、商铺还是写字楼，都是即可自用、也可出租和出售，直接变现。不仅如此，从某种意义
上说，购置一处好的物业，不仅是一种投资，同时也是投资人生命的延续，一种自我超越、自我实现。所以，买房投资要对地点、品质、功能等方面多费些思量才是。
参考文献
1. 郑华.住宅的投资价值是从哪里来的[J].成人高教学刊.2003（02）
2. 李大为.论住宅的投资价值[J].住宅科技.2002(03)