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［摘要］目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。当前，如何加快房地产融资市场的发展已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。
［关键词］房地产中小企业融资市场
近几年，中国房地产行业发展迅速，大量的中小企业涌入房地产行业，给这个行业带来了勃勃生机，迅速的让房地产行业壮大起来，但是同时也带了大量的问题。近几年，国家开始着手整顿房地产行业，大量的规定和法律是向着房地产而来，因而对于已经进入了这个行业的中小企业来说，如何在这个投资周期长，投资金额大的行业中取得足够的资金维持生存，求的发展，是一个非常紧迫而且急需解决的问题，若一个企业不能很好的融资，那么就不能发展，就会在这竞争激烈的行业中被淘汰出去。
一、日益严峻的融资环境
（一）银行提高融资条件
2001年6月19日，中国人民银行发出了关于规范住房金融业务的通知，要求住房开发贷款的发放对象应为信用等级较高的开发企业，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％；对于借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须具备多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件；个人申请商业用房抵押贷款的比例不得超过60％，最长期限不得超过10年，而且只能是现房。这些规定不但使信用程度不高的中小开发企业难于取得开发性贷款，也因住房抵押贷款申请时间随着住宅建设形象进度要求的提高而推迟，使通过销售期房回笼资金的速度更慢，因此开发商建房自有资金的需要量自然就会加大。
（二）政府加强商品房销售管理
2001年4月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。这样对中小房地产企业来说，自有资金的需要量就必须大大增加，这对资金实力雄厚的大开发商来说，只是增加资金投入量和延长资金回收期而已，可以通过房价的提高来收回增加的资金成本，但对于自有资金不足的中小房地产企业来说就可能导致开发项目的搁浅。
（三）激烈的竞争环境
由于刚开始进入门槛的低，使得有大量的中小企业都进入了这个资金密集型产业，各个企业都大展神通，纷纷托关系，走路子，用尽各种办法，为自己取得更多的贷款资金。虽然房地产行业是一个利润空间比较大的行业，以前被称为是暴利行业，但是这几年政府的规范，市场的完善，这个行业已经不像人们想象中的那样，是个高额回报的行业了。它也只是一个能取的正常利润的行业而已。可这样，对于中小企业来说更是一个大的挑战，怎样才能在众多的企业中脱颖而出呢？怎样才能战胜对手，发展自己呢？由于大量企业互相竞争，使的融资榘道更为困难。
二、房地产融资市场体系不健全
2010年4月份以来，国房景气指数显示房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。
根据华创证券杨现领的介绍，房地产开发商的资金来源将更多地依赖定金和预收款。如果政府啟动预付款专项账户管理的话，再加上在目前调控的背景下，商品房成交量若呈下滑趋势并伴随成交量的减少，那么“开发商下面的资金来源会更加地收缩。”
而浙江证券最新研究报告估计，未来2-3个月商品房成交将会反复和震荡，而其所公布的10月2日—10月8日的15个重点城市总成交套数和成家面积均环比下滑。从其公布数据显示，“银十”并未有一个良好开端。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
三、面对融资困境的房地产业的主要应对策略
尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的
1、调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略
过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想——要取得银行信贷资金不是那么容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。
2、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径
同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。
3、房地产信托——以资金成本降低时间成本的新型融资方式
所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取债权式和股权式两种方式：
（1）债权式房地产信托计划，即信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业。其优点是操作简便，管理简单，收益比较稳。（2）股权式房地产信托计划。这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。
4、其他的融资方式
除了上述的买壳上市、房地产信托的融资方式外，解决融资困境可以使用的办法还包括：发行企业债券、合作开发、回租融资、回买融资、租赁融资等多种方式；还有一种叫“前沿货币合约”的，是一种非常美国化的高比率房地产融资方式，即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式，与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。
另外，Wind一份研究报告指出，9月初保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，有逾4500亿元人民币的资金有望进入房地产领域
结论：综上所述，房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。随着房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，我们相信中国的房地产融资市场必将步入快速、健康、持续的发展阶段。
［关键词］房地产中小企业融资市场
近几年，中国房地产行业发展迅速，大量的中小企业涌入房地产行业，给这个行业带来了勃勃生机，迅速的让房地产行业壮大起来，但是同时也带了大量的问题。近几年，国家开始着手整顿房地产行业，大量的规定和法律是向着房地产而来，因而对于已经进入了这个行业的中小企业来说，如何在这个投资周期长，投资金额大的行业中取得足够的资金维持生存，求的发展，是一个非常紧迫而且急需解决的问题，若一个企业不能很好的融资，那么就不能发展，就会在这竞争激烈的行业中被淘汰出去。
一、日益严峻的融资环境
（一）银行提高融资条件
2001年6月19日，中国人民银行发出了关于规范住房金融业务的通知，要求住房开发贷款的发放对象应为信用等级较高的开发企业，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％；对于借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须具备多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件；个人申请商业用房抵押贷款的比例不得超过60％，最长期限不得超过10年，而且只能是现房。这些规定不但使信用程度不高的中小开发企业难于取得开发性贷款，也因住房抵押贷款申请时间随着住宅建设形象进度要求的提高而推迟，使通过销售期房回笼资金的速度更慢，因此开发商建房自有资金的需要量自然就会加大。
（二）政府加强商品房销售管理
2001年4月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。这样对中小房地产企业来说，自有资金的需要量就必须大大增加，这对资金实力雄厚的大开发商来说，只是增加资金投入量和延长资金回收期而已，可以通过房价的提高来收回增加的资金成本，但对于自有资金不足的中小房地产企业来说就可能导致开发项目的搁浅。
（三）激烈的竞争环境
由于刚开始进入门槛的低，使得有大量的中小企业都进入了这个资金密集型产业，各个企业都大展神通，纷纷托关系，走路子，用尽各种办法，为自己取得更多的贷款资金。虽然房地产行业是一个利润空间比较大的行业，以前被称为是暴利行业，但是这几年政府的规范，市场的完善，这个行业已经不像人们想象中的那样，是个高额回报的行业了。它也只是一个能取的正常利润的行业而已。可这样，对于中小企业来说更是一个大的挑战，怎样才能在众多的企业中脱颖而出呢？怎样才能战胜对手，发展自己呢？由于大量企业互相竞争，使的融资榘道更为困难。
二、房地产融资市场体系不健全
2010年4月份以来，国房景气指数显示房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。
根据华创证券杨现领的介绍，房地产开发商的资金来源将更多地依赖定金和预收款。如果政府啟动预付款专项账户管理的话，再加上在目前调控的背景下，商品房成交量若呈下滑趋势并伴随成交量的减少，那么“开发商下面的资金来源会更加地收缩。”
而浙江证券最新研究报告估计，未来2-3个月商品房成交将会反复和震荡，而其所公布的10月2日—10月8日的15个重点城市总成交套数和成家面积均环比下滑。从其公布数据显示，“银十”并未有一个良好开端。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
三、面对融资困境的房地产业的主要应对策略
尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的
1、调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略
过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想——要取得银行信贷资金不是那么容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。
2、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径
同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。
3、房地产信托——以资金成本降低时间成本的新型融资方式
所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取债权式和股权式两种方式：
（1）债权式房地产信托计划，即信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业。其优点是操作简便，管理简单，收益比较稳。（2）股权式房地产信托计划。这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。
4、其他的融资方式
除了上述的买壳上市、房地产信托的融资方式外，解决融资困境可以使用的办法还包括：发行企业债券、合作开发、回租融资、回买融资、租赁融资等多种方式；还有一种叫“前沿货币合约”的，是一种非常美国化的高比率房地产融资方式，即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式，与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。
另外，Wind一份研究报告指出，9月初保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，有逾4500亿元人民币的资金有望进入房地产领域
结论：综上所述，房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。随着房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，我们相信中国的房地产融资市场必将步入快速、健康、持续的发展阶段。