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彼时，2015年信托还处于高收益时代，集合信托产品收益率多为9%以上。随着中国宏观经济增速的下行，集合信托的整体收益率也告别了高收益时代。从“9”时代一路降至“6”时代，最近俩月，信托预期收益率呈现持续回升状态，9月的平均收益率为6.76%，然而信托高收益时代已经远去，要想再回到“9”时代，短时间内难。
信托收益略有回升
根据用益信托数据统计，集合信托整体平均收益率从2015年初9%以上到跌破9%进入“8”时代，然后跌跌不休至2016年初至“7”时代，到2016年7月进入“6”时代，和其他基金等资管产品无异，优势受到削弱。2017年第一季度，新发集合信托的平均收益率为6.47%；第二季度略有上涨，达到6.65%。
随着今年以来资金价格的上涨，集合信托的收益率也略有回升。用益信托数据显示，8月成立的集合信托产品平均预期收益率为6.76%，较上月提高0.17个百分点，为今年以来单月最高点。事实上，从7月开始一直到8月底，集合信托产品中，平均收益率超过7%的已经十分普遍，部分信托公司推出的产品收益率甚至超过8%。9月集合信托产品平均年收益率为6.73%，几乎与8月持平。
从产品的期限来看，今年上半年发行的集合信托的平均期限为1.7年。2016年以来，收益率走低，但是期限变动不大，期限风险报酬率下降。在所有新发产品中，1年期和2年期的产品最为常见，占到所有产品的一半以上。
对此，光大信托研究员袁吉伟告诉记者：“主要和流动性有关，信托市场资金供给小于需求，收益率有一个明显的下降。不仅是信托产品，包括银行理财、国债收益率等在同期均开始下降，对信托收益率有下降带动作用。今年信托收益虽然略有增幅，是因为资金变化导致，央行开始收紧流动性，整体国债无风险收益率也在提高，包括银行理财也在上浮，信托收益也小幅上扬。”
用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜表示，回升的原因有两点：一是与资金面收紧有关，自去年第四季度以来，央行货币投放更为审慎，资金面中枢明显上行，无风险利率走高，带动各类固收类理财产品收益率走高；二是监管升级，对于同业投资行为监管力度加大，以往来自银行等机构资金有所下降，也倒逼信托收益率上升吸引投资者。根据个人信托理财市场利率易涨难跌的历史规律，未来集合信托产品收益率仍有上涨空间。
信托高收益时代远去
谈及信托高收益时代能否再回来，信托业内专家陈赤说：“首先，从中央政策来说是继续推动实体经济降成本；其次，我国经济发展仍处于L形的底部阶段，新周期尚未被确认，企业部门尚不具备产生高收益的条件。同時，由于目前对房地产调控加大，导致了部分房地产开发商面临一定的流动性紧张的困境，也不一定可以给出较高的融资成本。综合而言，短期内信托收益率不具备大幅提升的条件。”“信托产品平均收益率短期达到9%甚至更高很难，和当前流动性和企业可以承受的融资成本有很大关系。一方面整体流动性没有那么紧，另一方面，企业融资成本有限，短期内不会上升很大。”袁吉伟表示。
多位业内人士表示，过去一年金融监管保持高压态势，为防控金融风险，监管部门在不断加强业务协调，压缩监管套利空间，强调统一规则和统一监管。可以预计，在经济转型和监管加强背景下，信托高收益时代很可能一去不复返，未来再次出现收益率大幅上涨的可能性不大。
房地产信托风险加剧
从投资领域来看，信托资金投资于房地产领域的资金明显高于金融、基础产业、工商企业等其他领域，房地产集合信托产品仍是“收益王”。
普益标准数据显示，房地产领域1至2年期平均收益率为 7.31%，2至3年期平均收益率为7.65%，3年期及以上平均收益率为8.80%。工商企业领域1至2年期平均收益率为7.36%，2至3年期平均收益率为7.48%，3年期及以上平均收益率为7.50%。基础设施领域1至2年期平均收益率为6.72%，2至3年期平均收益率为7.20%，3年期及以上平均收益率为7.63%。金融领域1至2年期平均收益率为7.0%，2至3年期平均收益率为7.33%，3年期及以上平均收益率为7.35%。
对此，袁吉伟称一方面房地产企业利润率高，融资成本高；另一方面，房地产属于高风险领域，房地产资金需求比较旺盛，可以给出比较高的融资成本，从而给予投资者提供一些相对其他产品收益率比较高的产品。
不过，伴随着多地政策对房地产市场施压，房地产信托产品的风险性也暴露出来。陈赤说：“随着房地产市场调控不断加强，大家对未来房地产的投资收益预期在下降。由于房地产限购、限贷等政策的实施，导致了房地产开发商从正在开发的房地产产品中获取很高收益不像以前那样容易了；另一方面，对房地产的金融政策也在不断收紧，可能也会导致开发商再融资变得困难。两方面叠加，无论是去库存实现销售回款的时间拉长，还是再融资的难度加大，都会导致房地产开发商资金流动性变弱。”
建议投资者在购买房地产信托时应以安全性为主，收益性次要。首选信托项目发行方为大型企业、上市公司和有地方政府融资平台，地产商相对选择比较大的企业。投资地产信托时，除重视交易对手、发行机构外，还应重点关注房地产项目本身和资金用途，如是否一线、强二线城市核心区位的优质物业。在前期拿地阶段，开发商融资是为获取土地，一般会通过股权投资类信托来实现融资，此类项目收益相对较高，同时风险较大；而在建筑施工阶段，融资方式较灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、市场定位等，这些会影响还款来源；若资金用于装修经营阶段，则常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需关注项目本身的经营情况，如入住率、出租率、租赁合同期限等。
信托收益略有回升
根据用益信托数据统计，集合信托整体平均收益率从2015年初9%以上到跌破9%进入“8”时代，然后跌跌不休至2016年初至“7”时代，到2016年7月进入“6”时代，和其他基金等资管产品无异，优势受到削弱。2017年第一季度，新发集合信托的平均收益率为6.47%；第二季度略有上涨，达到6.65%。
随着今年以来资金价格的上涨，集合信托的收益率也略有回升。用益信托数据显示，8月成立的集合信托产品平均预期收益率为6.76%，较上月提高0.17个百分点，为今年以来单月最高点。事实上，从7月开始一直到8月底，集合信托产品中，平均收益率超过7%的已经十分普遍，部分信托公司推出的产品收益率甚至超过8%。9月集合信托产品平均年收益率为6.73%，几乎与8月持平。
从产品的期限来看，今年上半年发行的集合信托的平均期限为1.7年。2016年以来，收益率走低，但是期限变动不大，期限风险报酬率下降。在所有新发产品中，1年期和2年期的产品最为常见，占到所有产品的一半以上。
对此，光大信托研究员袁吉伟告诉记者：“主要和流动性有关，信托市场资金供给小于需求，收益率有一个明显的下降。不仅是信托产品，包括银行理财、国债收益率等在同期均开始下降，对信托收益率有下降带动作用。今年信托收益虽然略有增幅，是因为资金变化导致，央行开始收紧流动性，整体国债无风险收益率也在提高，包括银行理财也在上浮，信托收益也小幅上扬。”
用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜表示，回升的原因有两点：一是与资金面收紧有关，自去年第四季度以来，央行货币投放更为审慎，资金面中枢明显上行，无风险利率走高，带动各类固收类理财产品收益率走高；二是监管升级，对于同业投资行为监管力度加大，以往来自银行等机构资金有所下降，也倒逼信托收益率上升吸引投资者。根据个人信托理财市场利率易涨难跌的历史规律，未来集合信托产品收益率仍有上涨空间。
信托高收益时代远去
谈及信托高收益时代能否再回来，信托业内专家陈赤说：“首先，从中央政策来说是继续推动实体经济降成本；其次，我国经济发展仍处于L形的底部阶段，新周期尚未被确认，企业部门尚不具备产生高收益的条件。同時，由于目前对房地产调控加大，导致了部分房地产开发商面临一定的流动性紧张的困境，也不一定可以给出较高的融资成本。综合而言，短期内信托收益率不具备大幅提升的条件。”“信托产品平均收益率短期达到9%甚至更高很难，和当前流动性和企业可以承受的融资成本有很大关系。一方面整体流动性没有那么紧，另一方面，企业融资成本有限，短期内不会上升很大。”袁吉伟表示。
多位业内人士表示，过去一年金融监管保持高压态势，为防控金融风险，监管部门在不断加强业务协调，压缩监管套利空间，强调统一规则和统一监管。可以预计，在经济转型和监管加强背景下，信托高收益时代很可能一去不复返，未来再次出现收益率大幅上涨的可能性不大。
房地产信托风险加剧
从投资领域来看，信托资金投资于房地产领域的资金明显高于金融、基础产业、工商企业等其他领域，房地产集合信托产品仍是“收益王”。
普益标准数据显示，房地产领域1至2年期平均收益率为 7.31%，2至3年期平均收益率为7.65%，3年期及以上平均收益率为8.80%。工商企业领域1至2年期平均收益率为7.36%，2至3年期平均收益率为7.48%，3年期及以上平均收益率为7.50%。基础设施领域1至2年期平均收益率为6.72%，2至3年期平均收益率为7.20%，3年期及以上平均收益率为7.63%。金融领域1至2年期平均收益率为7.0%，2至3年期平均收益率为7.33%，3年期及以上平均收益率为7.35%。
对此，袁吉伟称一方面房地产企业利润率高，融资成本高；另一方面，房地产属于高风险领域，房地产资金需求比较旺盛，可以给出比较高的融资成本，从而给予投资者提供一些相对其他产品收益率比较高的产品。
不过，伴随着多地政策对房地产市场施压，房地产信托产品的风险性也暴露出来。陈赤说：“随着房地产市场调控不断加强，大家对未来房地产的投资收益预期在下降。由于房地产限购、限贷等政策的实施，导致了房地产开发商从正在开发的房地产产品中获取很高收益不像以前那样容易了；另一方面，对房地产的金融政策也在不断收紧，可能也会导致开发商再融资变得困难。两方面叠加，无论是去库存实现销售回款的时间拉长，还是再融资的难度加大，都会导致房地产开发商资金流动性变弱。”
建议投资者在购买房地产信托时应以安全性为主，收益性次要。首选信托项目发行方为大型企业、上市公司和有地方政府融资平台，地产商相对选择比较大的企业。投资地产信托时，除重视交易对手、发行机构外，还应重点关注房地产项目本身和资金用途，如是否一线、强二线城市核心区位的优质物业。在前期拿地阶段，开发商融资是为获取土地，一般会通过股权投资类信托来实现融资，此类项目收益相对较高，同时风险较大；而在建筑施工阶段，融资方式较灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、市场定位等，这些会影响还款来源；若资金用于装修经营阶段，则常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需关注项目本身的经营情况，如入住率、出租率、租赁合同期限等。