论文部分内容阅读
“限购”主要限制了投资、投机性需求，但投机性需求不是罪恶，是资产自我保护的需要。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资、投机性需求的主要推动力。研究发现，中国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。这些资金，不让它在住房市场上释放出来，那么它必然流向其他地方。
7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续加强房地产调控工作，并提出了被媒体称为“新国5条”的要求。会上，温家宝指出，“有的城市调控力度有所放松”。
这里所指的“有所放松”的依据，部分源于国家统计局一份新的房产调查报告。该报告称，2011年上半年房地产市场表现是整体销量依然小幅上升，70个大中城市新建住房价格上涨的城市多，下跌的城市少，并且从单个城市来看，在70个城市中，仍有44个城市新建商品住宅价格呈环比上涨趋势。调控至今，大多数城市房价继续上涨的局面仍未根本改变。
而在日前新浪河南展开的网友调查问卷中也显示，对于郑州房管局称是否房价涨势被控制这一问题，选择“质疑”的网友达到83.9%；认为郑州房价会继续上涨”的网友达到60.9%。
政策升温？
但“限购”并不是没有取得任何成效。有数据显示，在发达的一二线城市，住宅销量出现了回调，即便一些城市出现了热销盘，也是开发商降价的结果。这也从另一个层面说明限购政策有一定的效果。
以郑州为例，今年上半年，郑州楼市的各类房屋交易数据降幅都比较明显。郑州市区商品房销售面积为317.2万m2，同比下降39.69%。其中，商品住房销售面积为238.15万m2，同比下降46.17%；非住宅销售面积为79.05万m2，同比下降5.39%。
“事实上，就河南而言，限购政策依然有较大压力。以2011年6月的房价环比上涨数据为例，全国100个城市中，价格指数环比涨幅排名前十的城市河南占了两个席位，分别是郑州与洛阳，而郑州更是高居首位。”郑州市一位开发商如是说。
据中原地产分析，国家统计局监测的70个城市新建商铺住宅价格指数中，39个限购城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，其中一线城市仅为3.85%，而非限购的31个城市则为4.66%。如此看来，猛药之下还在“高烧”，难怪“新国5条”同时围绕着将“限购令”推向更多二、三线城市等问题展开。
而上述开发商认为，实行全国性限购并不现实，现在保障房建设、水利建设和教育发展都依靠土地出让收入，地方政府不敢贸然打压房地产市场。渣打银行近期对包括地方政府和地方政府融资平台债务在内的中国政府债务实际规模进行了估算。粗略估计，截至2010年底，中国政府债务大约为28万亿元人民币，约为GDP的71%。如果通过全面限购措施打压房地产市场，那么大量通过土地担保的地方贷款将面临坏账风险。
中银证券分析师田世欣也解释说，预计三季度会有三线城市新增加限购令的案例出现，但新增限购的城市的数量不会太多，因为本次政策主要目的在于强调中央下半年调控方向不动摇，加强监督已出政策的执行，也是对部分地方政府的松懈提出警告。
限购疑云
如果单从调控房价的短期功利性角度出发，“限购”肯定是有效的、可以接受的。也许除了全面铺开房产税，中央政府已经动用了政策工具箱中所有能动用的武器，“限购”确实是最后一招了。
限购令可以持续吗？不少人对限购令的长期性持怀疑态度。中国房地产协会副会长顾云昌认为，房价高扬，是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求，无论这需求是来自居住性需求还是投资投机性需求。“限购”是限制了投资、投机性需求，但投机性需求不是罪恶，是资产自我保护的需要。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。有很多研究发现，中国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。这部分资金，不让它在住房市场上释放出来，那么它必然流向其他地方。
“2010年通胀高企，爆炒各种生活物资现象频发，不能不说与楼市调控有密切关系。如果不从源头上关掉货币增发，简单把住房市场上的洪水猛兽赶到别的地方，高通胀背景下投资需求高涨又缺乏出路的社会矛盾没有得到根本解决，反而会呈现复杂化、蔓延化趋势。”顾云昌说。
而另一个疑点，就是此次“限购令”最让人非议的地方是与户籍挂钩。公共政策的本质要平衡利益相关各方的利益诉求，要体现参与性，不能由某群体单方面决定。否则，平时城市建设时候要外地人贡献，一旦有利益冲突就本地人说了算，外地人连政策参与讨论权都没有。
比如，在郑州2011年3月4日起实行的最新版本的“限购令”中，对在郑州市区（含市内五区、郑东新区）已拥有1套住房的郑州户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女），持有郑州市居住证1年以上、在郑州市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非郑州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；但是，有不少人反映，实际居住郑州已经很长时间，但公司总部在外地，纳税全在外地；或者情况相反，长期被派驻外地，纳税在外地，但家庭在郑州。还有很多自由职业者、流动职业者，没有办法获得社保和纳税证明，但又确有自住住房需求。这些人就没有受到应该有的公平待遇。
顾云昌说，公共政策要有威信，就要做到公平性。如果一定要“限购”，应该户籍非户籍(常住)基本一视同仁，不该有过度歧视性待遇，不能让户籍居民成为特殊制度保护下的“贵族”。
因此，有业内人士坦言：要从源头上解决房地产投资过剩问题，必须继续执行稳健的货币政策，继续提升货币价格，即利率水平，消除目前负利率的状况，促使资金回流银行。现在，各地推行的限贷政策对市场购买力构成巨大影响，即降低购房者的金融杠杆率。这类措施可以继续结构性加强，继续提高投资投机购房者的贷款门槛，但对首套普通住房需求还得不到充分的支持。
限购PK城镇化
在国务院要求房价上涨过快的二三线城市须执行限购政策两天之后，有消息称，住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨原因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。名单拟定过程中，主要参考依据为房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。
对此种做法，顾云昌认为，在调控政策的运行机理上，限购政策本质上是“堵”的思路，只是迫使资金流向其他区域或领域，并没有给资金合理的出路。此前一线城市和部分二线城市采取了限购措施，因此造成了目前二三线城市，甚至四线城市房价上涨，这是在“国八条”出台之后就存在的预期。二三线城市正处在快速发展期，从城市运营的角度看，需要一个相对宽松的经济和政策环境，即便没有上世纪90年代那样的鼓励性措施，也不能贸然出台限制性发展措施。
事实也是如此。试想，如果除了自住之外没有人有多余的住房，那租房就没有来源。如果一个城市很难有空间来接纳新移民和流动劳动者，那么这个城市就很难发展。城市住房市场需要有一些弹性空间，根本上还是需要让市场来自行调节，这些是政府计划代替不了的。尤其中国正处于快速城市化进程中，未来10年~15年每年会新增1400万城市人口，至少需要每年净增4.2亿平方米住宅面积。城镇新移民的住房需求是多样化的，不能靠政府计划管理，而应该主要依靠市场调节。
而基于城镇新移民刚性需求，多数搞房产研究的学者表示，大力发展租房市场是住房问题与城镇化矛盾的润滑剂，因为不是所有的人都适合买房，对于很多流动职业者和低收入者而言，租房是更好的住房解决方案。此种观点认为，可以允许多买房，但除了自住之外的多余住房必须全部出租，尤其鼓励租给低收入者和流动职业者。高收入者承担了投资风险而获得投资收益，低收入者（主要指城市外来人口）规避了投资风险也满足了住房需求，住房存量还在增加，这是比按“需”购房更好的资源配置状态。
7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续加强房地产调控工作，并提出了被媒体称为“新国5条”的要求。会上，温家宝指出，“有的城市调控力度有所放松”。
这里所指的“有所放松”的依据，部分源于国家统计局一份新的房产调查报告。该报告称，2011年上半年房地产市场表现是整体销量依然小幅上升，70个大中城市新建住房价格上涨的城市多，下跌的城市少，并且从单个城市来看，在70个城市中，仍有44个城市新建商品住宅价格呈环比上涨趋势。调控至今，大多数城市房价继续上涨的局面仍未根本改变。
而在日前新浪河南展开的网友调查问卷中也显示，对于郑州房管局称是否房价涨势被控制这一问题，选择“质疑”的网友达到83.9%；认为郑州房价会继续上涨”的网友达到60.9%。
政策升温？
但“限购”并不是没有取得任何成效。有数据显示，在发达的一二线城市，住宅销量出现了回调，即便一些城市出现了热销盘，也是开发商降价的结果。这也从另一个层面说明限购政策有一定的效果。
以郑州为例，今年上半年，郑州楼市的各类房屋交易数据降幅都比较明显。郑州市区商品房销售面积为317.2万m2，同比下降39.69%。其中，商品住房销售面积为238.15万m2，同比下降46.17%；非住宅销售面积为79.05万m2，同比下降5.39%。
“事实上，就河南而言，限购政策依然有较大压力。以2011年6月的房价环比上涨数据为例，全国100个城市中，价格指数环比涨幅排名前十的城市河南占了两个席位，分别是郑州与洛阳，而郑州更是高居首位。”郑州市一位开发商如是说。
据中原地产分析，国家统计局监测的70个城市新建商铺住宅价格指数中，39个限购城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，其中一线城市仅为3.85%，而非限购的31个城市则为4.66%。如此看来，猛药之下还在“高烧”，难怪“新国5条”同时围绕着将“限购令”推向更多二、三线城市等问题展开。
而上述开发商认为，实行全国性限购并不现实，现在保障房建设、水利建设和教育发展都依靠土地出让收入，地方政府不敢贸然打压房地产市场。渣打银行近期对包括地方政府和地方政府融资平台债务在内的中国政府债务实际规模进行了估算。粗略估计，截至2010年底，中国政府债务大约为28万亿元人民币，约为GDP的71%。如果通过全面限购措施打压房地产市场，那么大量通过土地担保的地方贷款将面临坏账风险。
中银证券分析师田世欣也解释说，预计三季度会有三线城市新增加限购令的案例出现，但新增限购的城市的数量不会太多，因为本次政策主要目的在于强调中央下半年调控方向不动摇，加强监督已出政策的执行，也是对部分地方政府的松懈提出警告。
限购疑云
如果单从调控房价的短期功利性角度出发，“限购”肯定是有效的、可以接受的。也许除了全面铺开房产税，中央政府已经动用了政策工具箱中所有能动用的武器，“限购”确实是最后一招了。
限购令可以持续吗？不少人对限购令的长期性持怀疑态度。中国房地产协会副会长顾云昌认为，房价高扬，是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求，无论这需求是来自居住性需求还是投资投机性需求。“限购”是限制了投资、投机性需求，但投机性需求不是罪恶，是资产自我保护的需要。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。有很多研究发现，中国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。这部分资金，不让它在住房市场上释放出来，那么它必然流向其他地方。
“2010年通胀高企，爆炒各种生活物资现象频发，不能不说与楼市调控有密切关系。如果不从源头上关掉货币增发，简单把住房市场上的洪水猛兽赶到别的地方，高通胀背景下投资需求高涨又缺乏出路的社会矛盾没有得到根本解决，反而会呈现复杂化、蔓延化趋势。”顾云昌说。
而另一个疑点，就是此次“限购令”最让人非议的地方是与户籍挂钩。公共政策的本质要平衡利益相关各方的利益诉求，要体现参与性，不能由某群体单方面决定。否则，平时城市建设时候要外地人贡献，一旦有利益冲突就本地人说了算，外地人连政策参与讨论权都没有。
比如，在郑州2011年3月4日起实行的最新版本的“限购令”中，对在郑州市区（含市内五区、郑东新区）已拥有1套住房的郑州户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女），持有郑州市居住证1年以上、在郑州市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非郑州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；但是，有不少人反映，实际居住郑州已经很长时间，但公司总部在外地，纳税全在外地；或者情况相反，长期被派驻外地，纳税在外地，但家庭在郑州。还有很多自由职业者、流动职业者，没有办法获得社保和纳税证明，但又确有自住住房需求。这些人就没有受到应该有的公平待遇。
顾云昌说，公共政策要有威信，就要做到公平性。如果一定要“限购”，应该户籍非户籍(常住)基本一视同仁，不该有过度歧视性待遇，不能让户籍居民成为特殊制度保护下的“贵族”。
因此，有业内人士坦言：要从源头上解决房地产投资过剩问题，必须继续执行稳健的货币政策，继续提升货币价格，即利率水平，消除目前负利率的状况，促使资金回流银行。现在，各地推行的限贷政策对市场购买力构成巨大影响，即降低购房者的金融杠杆率。这类措施可以继续结构性加强，继续提高投资投机购房者的贷款门槛，但对首套普通住房需求还得不到充分的支持。
限购PK城镇化
在国务院要求房价上涨过快的二三线城市须执行限购政策两天之后，有消息称，住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨原因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。名单拟定过程中，主要参考依据为房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。
对此种做法，顾云昌认为，在调控政策的运行机理上，限购政策本质上是“堵”的思路，只是迫使资金流向其他区域或领域，并没有给资金合理的出路。此前一线城市和部分二线城市采取了限购措施，因此造成了目前二三线城市，甚至四线城市房价上涨，这是在“国八条”出台之后就存在的预期。二三线城市正处在快速发展期，从城市运营的角度看，需要一个相对宽松的经济和政策环境，即便没有上世纪90年代那样的鼓励性措施，也不能贸然出台限制性发展措施。
事实也是如此。试想，如果除了自住之外没有人有多余的住房，那租房就没有来源。如果一个城市很难有空间来接纳新移民和流动劳动者，那么这个城市就很难发展。城市住房市场需要有一些弹性空间，根本上还是需要让市场来自行调节，这些是政府计划代替不了的。尤其中国正处于快速城市化进程中，未来10年~15年每年会新增1400万城市人口，至少需要每年净增4.2亿平方米住宅面积。城镇新移民的住房需求是多样化的，不能靠政府计划管理，而应该主要依靠市场调节。
而基于城镇新移民刚性需求，多数搞房产研究的学者表示，大力发展租房市场是住房问题与城镇化矛盾的润滑剂，因为不是所有的人都适合买房，对于很多流动职业者和低收入者而言，租房是更好的住房解决方案。此种观点认为，可以允许多买房，但除了自住之外的多余住房必须全部出租，尤其鼓励租给低收入者和流动职业者。高收入者承担了投资风险而获得投资收益，低收入者（主要指城市外来人口）规避了投资风险也满足了住房需求，住房存量还在增加，这是比按“需”购房更好的资源配置状态。