2009年是中国房价上涨最快的一年。楼市已经到了发高烧的程度。近一个月来政府的调控措施算是给高烧的市场进行了一次物理降温,温度暂时降下来了,但离正常的温度显然还有一段距离。房价还没有真的降下来,甚至依然在小幅上涨。然而,就像在高速公路上行驶的一辆车,虽然跑的速度依然很快,但司机的脚已经踩在刹车而不是油门上,这才是问题的关键。
　　抑制投资和投机型购房是这次调控楼市组合拳中的关键词。我注意到两个小细节:一是江浙出现“退房现象”。杭州、温州、南京、丽水 等城市近期的新房撤销量远高于2009年同期,甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况;二是北京又开始炒“楼花”。因为2009年市场一直涨,投资客不急着出手。目前在二手房市场上,这种还是期房的“楼花”则以比现行销售价低10%甚至更多的折扣出售。
　　江浙退房重现和北京炒“楼花”复燃给出的信号是:投机者的信心发生动摇,纷纷开始决定“离场”。这种现象在一年之前似曾相识。在2007年与2008年的调控政策影响下,2008年和2009年年初,房地产市场 曾经陷入低谷,一些开发商陷入了资金困境,房价下跌。所以我们自然会联想,这次会不会又是一个轮回?
　　要回答这个问题,必须先来看决定房地产市场景气指数的关键条件变化了没有。
　　首先我们看到,房地产在中国经济 中的重要性没有变。中金公司的分析称,如果中国房地产销量下降20%,房地产开发投资增长回落到5%,则会造成2010年对GDP的贡献下降2.9个百分点 ;相关消费对GDP贡献下降0.9个百分点,这无疑是政府难以接受的。
　　其次,房地产开发商资金充裕的环境没有变,地方政府对土地财政的依赖也没有变。
　　那么,变的是什么呢?投资、投机者的购房心态发生大的变化。2009年房价疯涨,投资、投机性购房是主力。这部分购买力犹豫观望之后总需求会大大降低。
　　对于本轮调控,最本质的变化,是政府对房地产市场定位的根本性变化。过去我们把房地产的发展和居民的居住问题看作一回事。现在新的政策要加强保障性住房,意味着政府不再把解决住房问题完全推给市场。
　　最近,新加坡国立大学教授郑永年在《联合早报》发表文章认为:“中国,房地产被视为仅仅是经济政策的一部分,而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策,其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来,而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的‘空间权’)就被忽视。”
　　我非常同意郑教授的看法。在这样的指导思想下,城市中所有的好地块都被开发成低容积率 的高档 商品房。最近我被邀请参观过北二环边的一个独栋豪宅,每户500平米,一层三户,20层60户,容纳的居住人口只有200多人。如果在同样的地方盖小户型、高容积率的房子,假设盖两栋20层的楼,每户100平米,就可以容纳2000人,是现有豪宅的十倍。
　　当地方政府从经济发展型政府向服务型政府转变,当居住问题被当作民生目标而不仅仅是经济目标,当城市主要功能区的地块改造为高容积率、高密度的普通住宅,而不是统统被开发成高档商品房的时候,房地产健康稳定发展才真正有望。