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通过运用需求供给模型，揭示商品房需求的变化是导致2007年下半年到2008年下半年商品房成交量大量下降的原因。商品房需求应分为潜在需求和有效需求。潜在需求决定商品房市场的大小，有效需求决定商品房均衡价格。在这个模型中，商品房价格是一个内生变量，外部因素通过影响潜在需求与有效需求之间的转换，从而改变商品房价格。在保持供给不变的情况下，潜在需求转化为有效需求，成交量增加；有效需求转化为潜在需求，成交量减少。