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摘 要:本文分析了2009年房地产市场发展现状,房价上涨的原因,并通过对六大因素变化的分析,预计2010年我国房价将呈现一个小增年。
关键词:房价 走势 预测
一、2009年房价的“主旋律”——涨价
2009年涨价成为房地产市场的一大关键词。“小阳春”、“红五月”、“全线飘红”、“金九银十”……有关楼市一连串红火的字眼让人眼花缭乱。从三四月的逐步回暖,到年中的火速上扬,再到年底异常火爆。“涨价”成为贯穿2009年房价的“主旋律”。据国家统计局调查显示,2009年全国房价平均上涨813元,达到了前所未有的水平。难怪有人调侃道,2009年房地产商买的不是房,是传奇。我国目前的房价是否合理?要界定这个问题,首先要了解房价的一个衡量标准,即房价与收入的比值。“美国弗吉尼亚州的房价与收入比为8到10倍,而在中
国的深圳、上海等大城市房价与收入的比达到36倍,这令人担忧。”当代行为
金融学主要创始人罗伯特•希勒2009年12月11日在深圳出席“大师中国行”活动时说。是什么推动了房价不断走高?弄清这个问题,对于指导房地产市场合理健康发展,预测2010年房价走势有着重要影响。
二、2009年房价上涨的原因
1、供给不足是房地产价格不断上涨的根本原因。据兴业银行统计,1991年到2008年间累计出售各类住宅类商品房约49亿平方米,而1991年—2008年,中国城镇人口新增2.94亿,如按每个家庭3人,需住房60平方米计,全部已售房屋只覆盖了83.3%的新增城镇居民,供给明显不足。这里还不包括原有城镇居民因改善住房条件而新增的住房面积,因此我国房价从需求上看,在长时期内仍会保持上涨的趋势。
2、宽松的货币政策及制造业海量资金注入助推房价上涨。从2008年的从紧的货币政策转变到2009年适度宽松的货币政策,房地产行业从银行获得的信贷支持状况得到了改善。购房基准利率7折优惠、降低购房首付比例和二手房市场的税费优惠等一系列宽松的金融政策使得09年购房成本降低了近30%。低首付和低贷款利率降低了买房的门槛,使市场的刚性需求释放,投机活动活跃。此外2009年,受汇率、成本、出口退税、国际金融危机等环境影响,中国的制造业仍没有走出困境,企业仍然不敢将资金投入到实体经济生产中。而将原本应该投资实体经济的资金投入到股市或者楼市,助推了楼市高价。据国家发改委统计,原本用于帮助企业渡过金融危机的信贷资金有相当大一部分流入了股市和楼市,仅09年上半年,这部分资金可能达到数千亿。大量资金涌入市场,助推了市场上涨动力。
3、“地王”频现推高房价。6月30日,中国中化集团公司旗下方兴地产以40.6亿元拿下炙手可热的北京广渠路15号地,成为北京新“地王”。 “广渠路15号”地规划建筑面积约为28万平米,其楼面地价将达14464元/平米。如果刨去3万平米左右的公共建筑面积,可售面积折算出的楼面地价将达16240元/平米,刷新了北京公开出让以来楼面地价的新高。至此,6月26日刚在北京“称王”短短几天的成都中泽置业有限公司被赶下“王座”。地王的出现的直接结果就是拉高了开发商和买房人对房价的预期,简单的说就像面粉涨价,面包也跟着提价,比如北京大龙地产50亿夺标顺义区地块,晋升新地王后,该地区的房价应声而起。
4、招拍挂衍生的地产寡头垄断局面逐步显现。2004年8月31日,我国终止了实行多年的协议出让土地方式,实行土地出让公开“招拍挂”制度,即挂牌出让国有土地使用权(简称土地挂牌),是指通过发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在土地交易市场挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。由于土地招拍挂,政府得以垄断性卖地,多家土地需求方竞争,最后得地的多半是实力资金雄厚的企业。今年二季度以来,一线城市“地王”频现,楼面价连创高新,预示着房地产行业的资金门槛越来越高,房地产经历着新一轮的洗牌,将一些小的、实力弱的地产企业洗牌出局,留下的企业逐渐在房地产市场形成寡头垄断。寡头垄断的形成,使房价的定价权掌握在少数人手中。
5、通货膨胀预期增强,使房产成为理想的抗通胀产品。金融危机后,为了振兴我国经济,国务院出台4万亿振兴方案,使2009年上半年广义货币供应量(M2)同比增速高达24%,公众对市场的通货膨胀预期增强。不少人看中房产可住、可投资的灵活性,将存款转化为房产,以求保值增值。因此2009年房产受到了公众的追捧,加上前述的低政策门槛,以及房价高速上涨所带来的投机空间,不少消费者竞相买房,甚至在海南还出现了“抢房”的现象,这无疑进一步推动了房价上涨。
6、地方政府“土地财政”催高房价。所谓“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。其实我国的土地财政问题,追根溯源是于1994年分税制改革有关。1993年,中央和地方财政收入在全部财政收入中占的百分比为22%和78%,,而到了1994年,则分为55.7%和43.3%。也就是说,分税制改革后地方财政收入比重下降了30%。问题在于,地方的份额少了,可上头千条线,地方一根针,要负担的事却没有减少,处处要花钱,而巧妇难为无米之炊,不得已,地方政府只好做土地的文章。
以上六大因素成为推动2009年房价不断上涨的主要动力。
三、2010年房价走势——小增年
分析了房价上涨的主要原因后,只要判断这些要素变化的趋势,就能大致勾勒出2010年房价的大体走势,即2010年房价将以温和爬升为主要特点。去年底,房市再次成为经济工作调控的重点,包括江浙沪等省市均推出抑制房价快涨,保持平稳发展的新政,但这并非是为了打压房价,因为房地产市场的问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,政府不希望房价出现大起大落,现在大部分家庭都拥有自己的房产,房价大落,许多家庭就会出现负资产,对社会稳定没有好处,特别对金融安全带来威胁。 此外2010年楼盘开工量仍明显不足,供不应求的局面会持续,所以楼市上涨结构的基本面没有改变。
其他因素的变化也印证了这一判断。首先,2010年利率预计仍将维持低位,而低利率环境降低了购房门槛,释放了刚性需求,十分有利于房价上涨;其次随着我国走出金融危机的影响,经济平稳较快发展,人们的收入预期将继续改善,居民购房热情仍较为强烈;此外,2010年信贷增量将在7万亿元到8万亿元之间,开发商的资金仍然充足,对他们来说没有必要降价促销。上海金融学院副院长何瑛直言,2010年房价下跌的可能性几乎没有,应该是平稳基础上的“小增年”。综合上述分析2010年房价将经历一个温和爬升的阶段。
参考文献:
[1]兴业银行. 房产牛市还将持续20年[R].新闻晨报:2010-01-05
[2]王東京.平抑房价应增加房屋供给而非打压低价[J].临沂房地产, 2010(1):30-31
[3]席志刚.楼市—涨价成为主旋律.[J]凤凰周刊,2010(3):52
[4]王伟民.60% , 土地出让金净收入占政府预算外收入的百分比 [N].中国房地产报,2006-09-04
关键词:房价 走势 预测
一、2009年房价的“主旋律”——涨价
2009年涨价成为房地产市场的一大关键词。“小阳春”、“红五月”、“全线飘红”、“金九银十”……有关楼市一连串红火的字眼让人眼花缭乱。从三四月的逐步回暖,到年中的火速上扬,再到年底异常火爆。“涨价”成为贯穿2009年房价的“主旋律”。据国家统计局调查显示,2009年全国房价平均上涨813元,达到了前所未有的水平。难怪有人调侃道,2009年房地产商买的不是房,是传奇。我国目前的房价是否合理?要界定这个问题,首先要了解房价的一个衡量标准,即房价与收入的比值。“美国弗吉尼亚州的房价与收入比为8到10倍,而在中
国的深圳、上海等大城市房价与收入的比达到36倍,这令人担忧。”当代行为
金融学主要创始人罗伯特•希勒2009年12月11日在深圳出席“大师中国行”活动时说。是什么推动了房价不断走高?弄清这个问题,对于指导房地产市场合理健康发展,预测2010年房价走势有着重要影响。
二、2009年房价上涨的原因
1、供给不足是房地产价格不断上涨的根本原因。据兴业银行统计,1991年到2008年间累计出售各类住宅类商品房约49亿平方米,而1991年—2008年,中国城镇人口新增2.94亿,如按每个家庭3人,需住房60平方米计,全部已售房屋只覆盖了83.3%的新增城镇居民,供给明显不足。这里还不包括原有城镇居民因改善住房条件而新增的住房面积,因此我国房价从需求上看,在长时期内仍会保持上涨的趋势。
2、宽松的货币政策及制造业海量资金注入助推房价上涨。从2008年的从紧的货币政策转变到2009年适度宽松的货币政策,房地产行业从银行获得的信贷支持状况得到了改善。购房基准利率7折优惠、降低购房首付比例和二手房市场的税费优惠等一系列宽松的金融政策使得09年购房成本降低了近30%。低首付和低贷款利率降低了买房的门槛,使市场的刚性需求释放,投机活动活跃。此外2009年,受汇率、成本、出口退税、国际金融危机等环境影响,中国的制造业仍没有走出困境,企业仍然不敢将资金投入到实体经济生产中。而将原本应该投资实体经济的资金投入到股市或者楼市,助推了楼市高价。据国家发改委统计,原本用于帮助企业渡过金融危机的信贷资金有相当大一部分流入了股市和楼市,仅09年上半年,这部分资金可能达到数千亿。大量资金涌入市场,助推了市场上涨动力。
3、“地王”频现推高房价。6月30日,中国中化集团公司旗下方兴地产以40.6亿元拿下炙手可热的北京广渠路15号地,成为北京新“地王”。 “广渠路15号”地规划建筑面积约为28万平米,其楼面地价将达14464元/平米。如果刨去3万平米左右的公共建筑面积,可售面积折算出的楼面地价将达16240元/平米,刷新了北京公开出让以来楼面地价的新高。至此,6月26日刚在北京“称王”短短几天的成都中泽置业有限公司被赶下“王座”。地王的出现的直接结果就是拉高了开发商和买房人对房价的预期,简单的说就像面粉涨价,面包也跟着提价,比如北京大龙地产50亿夺标顺义区地块,晋升新地王后,该地区的房价应声而起。
4、招拍挂衍生的地产寡头垄断局面逐步显现。2004年8月31日,我国终止了实行多年的协议出让土地方式,实行土地出让公开“招拍挂”制度,即挂牌出让国有土地使用权(简称土地挂牌),是指通过发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在土地交易市场挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。由于土地招拍挂,政府得以垄断性卖地,多家土地需求方竞争,最后得地的多半是实力资金雄厚的企业。今年二季度以来,一线城市“地王”频现,楼面价连创高新,预示着房地产行业的资金门槛越来越高,房地产经历着新一轮的洗牌,将一些小的、实力弱的地产企业洗牌出局,留下的企业逐渐在房地产市场形成寡头垄断。寡头垄断的形成,使房价的定价权掌握在少数人手中。
5、通货膨胀预期增强,使房产成为理想的抗通胀产品。金融危机后,为了振兴我国经济,国务院出台4万亿振兴方案,使2009年上半年广义货币供应量(M2)同比增速高达24%,公众对市场的通货膨胀预期增强。不少人看中房产可住、可投资的灵活性,将存款转化为房产,以求保值增值。因此2009年房产受到了公众的追捧,加上前述的低政策门槛,以及房价高速上涨所带来的投机空间,不少消费者竞相买房,甚至在海南还出现了“抢房”的现象,这无疑进一步推动了房价上涨。
6、地方政府“土地财政”催高房价。所谓“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。其实我国的土地财政问题,追根溯源是于1994年分税制改革有关。1993年,中央和地方财政收入在全部财政收入中占的百分比为22%和78%,,而到了1994年,则分为55.7%和43.3%。也就是说,分税制改革后地方财政收入比重下降了30%。问题在于,地方的份额少了,可上头千条线,地方一根针,要负担的事却没有减少,处处要花钱,而巧妇难为无米之炊,不得已,地方政府只好做土地的文章。
以上六大因素成为推动2009年房价不断上涨的主要动力。
三、2010年房价走势——小增年
分析了房价上涨的主要原因后,只要判断这些要素变化的趋势,就能大致勾勒出2010年房价的大体走势,即2010年房价将以温和爬升为主要特点。去年底,房市再次成为经济工作调控的重点,包括江浙沪等省市均推出抑制房价快涨,保持平稳发展的新政,但这并非是为了打压房价,因为房地产市场的问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,政府不希望房价出现大起大落,现在大部分家庭都拥有自己的房产,房价大落,许多家庭就会出现负资产,对社会稳定没有好处,特别对金融安全带来威胁。 此外2010年楼盘开工量仍明显不足,供不应求的局面会持续,所以楼市上涨结构的基本面没有改变。
其他因素的变化也印证了这一判断。首先,2010年利率预计仍将维持低位,而低利率环境降低了购房门槛,释放了刚性需求,十分有利于房价上涨;其次随着我国走出金融危机的影响,经济平稳较快发展,人们的收入预期将继续改善,居民购房热情仍较为强烈;此外,2010年信贷增量将在7万亿元到8万亿元之间,开发商的资金仍然充足,对他们来说没有必要降价促销。上海金融学院副院长何瑛直言,2010年房价下跌的可能性几乎没有,应该是平稳基础上的“小增年”。综合上述分析2010年房价将经历一个温和爬升的阶段。
参考文献:
[1]兴业银行. 房产牛市还将持续20年[R].新闻晨报:2010-01-05
[2]王東京.平抑房价应增加房屋供给而非打压低价[J].临沂房地产, 2010(1):30-31
[3]席志刚.楼市—涨价成为主旋律.[J]凤凰周刊,2010(3):52
[4]王伟民.60% , 土地出让金净收入占政府预算外收入的百分比 [N].中国房地产报,2006-09-04