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【摘 要】随着我国经济和社会的发展，我国的房地产业在特殊的历史时期获得了长足的发展，尤其是近几年几乎成为中国国民经济的重要构成部分。而随着经济结构转型的推进，各行各业都面临着很多管理模式和方法上的变革，而企业的财务数据分析为其管理提供了重要的数据参考，有着极其重要的作用，为此我们将详细的分析房地产公司的财务数据分析内容和意义，并讨论其对公司管理作用的局限性，综合分析其对公司管理的作用。
【关键词】房地产公司；财务数据分析；公司管理；管理模式
财务数据分析也叫财务指标分析，主要包含的内容有企业的偿债能力、运营能力指标、盈利能力和发展能力等，能够综合的评定企业的财务状况和经营能力。是在企业财务报告的基础上完成的，通过对企业财务报告中数据进行进一步的分析和整理并结合其他更加全面的补充信息进行的，能够全面的分析和对比企业的财务状况和经营成果，是企业决策层和管理层进行重大决策和日常管理的重要基础，是企业管理中重要的参考意见和结论，这里我们以房地产公司为案例，结合房地产公司的特点分析财务数据分析在企业管理中的重要帮助。
一、房地产公司的财务数据对公司管理的重要意义
1.房地产公司的财务分析特点
相比于其他企业来说，房地产企的开发周期较长，而且企业的资金投资和投资会回收期相对较长，所以房地产企业的财务分析相对来说难度较大，其报告呈现出的信息由于投资回报期的延长导致与实际情况有很大的差距，所以常规企业中应用的财务数据分析的模板和方法很多在这里并不是适用。特别是我国近几年房价持续走高，政府部门对于房价的相关措施和控制也是朝令夕改，政策和调控手段的改动也给企业造成了不小的冲击，例如我国最近探索的二胎放松政策、央行的准备金率提升、城市限购令等等政策都是政府对于稳定房价、调控房价的重要措施，而这些问题也会给房地产公司造成一定的影响。例如投资者会持续的观望政府的进一步优惠政策，导致其投资欲望减弱，而且国家经济的低迷、货币紧缩、国家财政紧张等一系列的问题都必将导致房地产公司资金断裂的问题出现。综上所述，房地产公司的财务分析有很大的特异性，我们承认财务分析报告应用于企业管理中也要明白其作用的局限性。
2.房地产公司的财务分析的内容
财务数据分析的工作是同时有不同的主体共同进行的，这些不同的主体负责的内容和核心方向也各有不同，但是要求标准是基本上一致的。对于房地产企业来说，其财务数据分析的核心内容主要包含以下三个方面的内容：首先是对企业偿债能力和企业权益结构的数据层面的分析，通过数据分析企业对于债务资金的利用效率，当前我国很多房地产的开发费用都是从银行贷款，所以企业偿债能力的分析是财务数据分析的重点内容，是科学的分析和评价企业综合运营能力的重要指标。其次是科学的评价其盈利能力，任何公司和企业都是以盈利为目的的，良好的盈利能力是企业发展的重要动力，主要的内容是数据分析企业利润目标以及利益的实现过程，考察公司的盈利和实际情况的对比。最后是估算企业的实际运营能力，通过运营的资金流动等多个角度综合其经济效益。这三项内容同时也是企业管理的根本目的，三项内容不仅紧密结合各项之间也存在着一定的交叉关联，能够较为详细的评估企业的先进流量、经营成果和实际经营的财务情况，不仅和企业的财会分析直接照应，同时也是企业管理的根本目的和内容有直接关联。
3.房地产公司财务数据分析的意义
通过财务分析能够较好的反映出企业的财务状况、现金流量和经营能力，但是并不能单纯的依赖这些财务分析的结果，还需要对各项财务数据完成进一步的分析和整理，从而全面客观的反映出企业的管理水平和经营效果。其对于公司管理的作用主要体现在以下是三个方面：第一，资产负债数据分析对公司管理的作用，资产负债数据分析能够准确的反应出企业跨级期末资产、负债和所有者权益的状况。对于房地产公司来说，企业的投资占比最大的就是土地使用权和建筑施工的两大类，而企业的投资也是其发展和壮大的重要组成，而房地产公司的负债表分析能够帮助企业的管理层更加的清晰的了解企业的财务状况，从而分析以往投资收益比以及其他的资产投资分析，全面的了解企业投资活动的结果。特别是对于房地产公司来说，公司的投资和融资是保障企业可持续发展的重要动力，其融资的过程为公司的投资和发展提供了基础保障，是奠定企业经济效益发展的重要基础保障。第二，利润表数据分析对公司管理的重要作用，利润表能够有效的评定企业在特定的一段时间内的经营效果。企业的任何经营活动也都是围绕企业的经济效益的最大化来开展的，所以企业利润数据的分析能够很好的评估各项经营活动以及管理模式的改革是否完成了计划中的效果和目的。而企业的利润分析不但可以反映企业的经营业绩，记录企业的各项数据和收支费用，还能够利用不同时期的数据分析完成横向和纵向的对比，帮助企业在未来的发展中找准自己的方向，给企业的管理层和决策层的重大经济发展战略提供重要的数据基础。第三，现金流量数据分析对企业管理的作用，现金流量分析能够有效的反应企业的以先进为基础的财务状况结果，也就是说企业在实际经营中的资金流出和流入情况。现金可以说是企业的“血液”，现金流量能够最大限度的反映出企业实际的生产经营状况是否开展的良好，而现金流量的管理也是财务管理中的重要内容，能够较为真实的反映出企业融资能力和外源凑资中先进利用的实际效率，为企业的维持、壮大和发展提供了重要的基础。
二、房地产企业财务数据分析对企业管理作用的局限性
1.预收账款繁多导致短期负债加剧，影响财务分析对企业偿债能力的评估
我国颁布的《企业会计制度》中就明确的指出房地产公司收入确认标准：首先是工程必须竣工而且验收达标；必须有直接购买人的签证结算通知书；严格满足房地产销售合同中的规范和标准，而且有关的款项已经全部获得；能够准确的计量成本。但是房地产企业的资金利用和回收周期较长，通常房地产工程从立项、工程施工竣工、决算和测绘完成再到后期的预售、收入认定过程需要较长时间，要想全部完成这些工作直到完成企业收入的评估，断则需要几个月，长的可以达到四五年，加之近几年我国对房价的宏观调措施，都极大的加重了企业的短期负载，所以也极大的削弱了利益所有者的正当权益。而收入认证过程的主要工作就是能够将产权进行量化标准，因此通常来说企业的收入确认发生在企业结束产品销售和产权转以后进行的，这样一来房地产的企业受益分析也就只能等到工程竣工以及销售而且产权转移后才开始确认，因此企业的生产效益和经营受益也就不再一统一了，导致当期的企业受益并不能真实的反应房地产公司的实际经营成果。所以近几年房地产企业的财务分析和财务报告也在积极的进行改革，从而防止房地产公司财务数据分析无法真实反映企业盈利的现象，全面的提升财务数据分析的真实性和可靠性。
2.期间费用计算的档期损益，影响财务数据分析对企业经营成果的判断
分析当前房地产企业的会计制度来看，房地产企业在实际经营中产生的全部管理费用、销售费用和财务费用都被算进了期间费用的内容中，因此相应的也直接计入企业的当期损益。这对于房地产公司来说有着一定的影响，对于某些正处在工程检收阶段的巨额预收账款并没有真实的转化为销售收入所以造成了短暂的企业严重亏损结果，因此就必须进行结转收入分析，分析企业的隐形利润和收入，从而全面的反应企业的财务经营状况。
三、结语
综合分析，我们知道财务数据分析是在财务报告和财务分析的基础上进行的，结合更多的信息以及针对性的分析方法还原财务分析的真实性和有效性。而财务数据分析对于房地产公司的管理和运营也有着重要的意义，尤其是企业在面临重大经济发展计划和利益集团决策的有着很大的帮助，不仅如此对于企业的日常管理和内部管理也有着很好的帮助。财务数据分析最核心的目的就是讲实际生产的数据转化成能够为决策和管理服务的总结性信息，但是鉴于房地产公司的特殊性其财务数据分析也有着一定的局限性，需要综合进行分析，全面提高企业的现代化管理能力。
参考文献：
[1]张海洋.基于数据仓库技术的财务数据分析系统构建[D].复旦大学，2009.112-113.
[2]刘铭欣.基于财务视角对保利地产经营模式的分析与展望[D].中国海洋大学，2014.56-57.
[3]孙自来.基于IE-GRAP组合的上市公司财务状况评价模型研究[D].河北工程大学，2010.23-24.
[4]黄俊锋.信托公司房地产信托业务及市场风险管理研究[D].华东理工大学，2011.56-57.
【关键词】房地产公司；财务数据分析；公司管理；管理模式
财务数据分析也叫财务指标分析，主要包含的内容有企业的偿债能力、运营能力指标、盈利能力和发展能力等，能够综合的评定企业的财务状况和经营能力。是在企业财务报告的基础上完成的，通过对企业财务报告中数据进行进一步的分析和整理并结合其他更加全面的补充信息进行的，能够全面的分析和对比企业的财务状况和经营成果，是企业决策层和管理层进行重大决策和日常管理的重要基础，是企业管理中重要的参考意见和结论，这里我们以房地产公司为案例，结合房地产公司的特点分析财务数据分析在企业管理中的重要帮助。
一、房地产公司的财务数据对公司管理的重要意义
1.房地产公司的财务分析特点
相比于其他企业来说，房地产企的开发周期较长，而且企业的资金投资和投资会回收期相对较长，所以房地产企业的财务分析相对来说难度较大，其报告呈现出的信息由于投资回报期的延长导致与实际情况有很大的差距，所以常规企业中应用的财务数据分析的模板和方法很多在这里并不是适用。特别是我国近几年房价持续走高，政府部门对于房价的相关措施和控制也是朝令夕改，政策和调控手段的改动也给企业造成了不小的冲击，例如我国最近探索的二胎放松政策、央行的准备金率提升、城市限购令等等政策都是政府对于稳定房价、调控房价的重要措施，而这些问题也会给房地产公司造成一定的影响。例如投资者会持续的观望政府的进一步优惠政策，导致其投资欲望减弱，而且国家经济的低迷、货币紧缩、国家财政紧张等一系列的问题都必将导致房地产公司资金断裂的问题出现。综上所述，房地产公司的财务分析有很大的特异性，我们承认财务分析报告应用于企业管理中也要明白其作用的局限性。
2.房地产公司的财务分析的内容
财务数据分析的工作是同时有不同的主体共同进行的，这些不同的主体负责的内容和核心方向也各有不同，但是要求标准是基本上一致的。对于房地产企业来说，其财务数据分析的核心内容主要包含以下三个方面的内容：首先是对企业偿债能力和企业权益结构的数据层面的分析，通过数据分析企业对于债务资金的利用效率，当前我国很多房地产的开发费用都是从银行贷款，所以企业偿债能力的分析是财务数据分析的重点内容，是科学的分析和评价企业综合运营能力的重要指标。其次是科学的评价其盈利能力，任何公司和企业都是以盈利为目的的，良好的盈利能力是企业发展的重要动力，主要的内容是数据分析企业利润目标以及利益的实现过程，考察公司的盈利和实际情况的对比。最后是估算企业的实际运营能力，通过运营的资金流动等多个角度综合其经济效益。这三项内容同时也是企业管理的根本目的，三项内容不仅紧密结合各项之间也存在着一定的交叉关联，能够较为详细的评估企业的先进流量、经营成果和实际经营的财务情况，不仅和企业的财会分析直接照应，同时也是企业管理的根本目的和内容有直接关联。
3.房地产公司财务数据分析的意义
通过财务分析能够较好的反映出企业的财务状况、现金流量和经营能力，但是并不能单纯的依赖这些财务分析的结果，还需要对各项财务数据完成进一步的分析和整理，从而全面客观的反映出企业的管理水平和经营效果。其对于公司管理的作用主要体现在以下是三个方面：第一，资产负债数据分析对公司管理的作用，资产负债数据分析能够准确的反应出企业跨级期末资产、负债和所有者权益的状况。对于房地产公司来说，企业的投资占比最大的就是土地使用权和建筑施工的两大类，而企业的投资也是其发展和壮大的重要组成，而房地产公司的负债表分析能够帮助企业的管理层更加的清晰的了解企业的财务状况，从而分析以往投资收益比以及其他的资产投资分析，全面的了解企业投资活动的结果。特别是对于房地产公司来说，公司的投资和融资是保障企业可持续发展的重要动力，其融资的过程为公司的投资和发展提供了基础保障，是奠定企业经济效益发展的重要基础保障。第二，利润表数据分析对公司管理的重要作用，利润表能够有效的评定企业在特定的一段时间内的经营效果。企业的任何经营活动也都是围绕企业的经济效益的最大化来开展的，所以企业利润数据的分析能够很好的评估各项经营活动以及管理模式的改革是否完成了计划中的效果和目的。而企业的利润分析不但可以反映企业的经营业绩，记录企业的各项数据和收支费用，还能够利用不同时期的数据分析完成横向和纵向的对比，帮助企业在未来的发展中找准自己的方向，给企业的管理层和决策层的重大经济发展战略提供重要的数据基础。第三，现金流量数据分析对企业管理的作用，现金流量分析能够有效的反应企业的以先进为基础的财务状况结果，也就是说企业在实际经营中的资金流出和流入情况。现金可以说是企业的“血液”，现金流量能够最大限度的反映出企业实际的生产经营状况是否开展的良好，而现金流量的管理也是财务管理中的重要内容，能够较为真实的反映出企业融资能力和外源凑资中先进利用的实际效率，为企业的维持、壮大和发展提供了重要的基础。
二、房地产企业财务数据分析对企业管理作用的局限性
1.预收账款繁多导致短期负债加剧，影响财务分析对企业偿债能力的评估
我国颁布的《企业会计制度》中就明确的指出房地产公司收入确认标准：首先是工程必须竣工而且验收达标；必须有直接购买人的签证结算通知书；严格满足房地产销售合同中的规范和标准，而且有关的款项已经全部获得；能够准确的计量成本。但是房地产企业的资金利用和回收周期较长，通常房地产工程从立项、工程施工竣工、决算和测绘完成再到后期的预售、收入认定过程需要较长时间，要想全部完成这些工作直到完成企业收入的评估，断则需要几个月，长的可以达到四五年，加之近几年我国对房价的宏观调措施，都极大的加重了企业的短期负载，所以也极大的削弱了利益所有者的正当权益。而收入认证过程的主要工作就是能够将产权进行量化标准，因此通常来说企业的收入确认发生在企业结束产品销售和产权转以后进行的，这样一来房地产的企业受益分析也就只能等到工程竣工以及销售而且产权转移后才开始确认，因此企业的生产效益和经营受益也就不再一统一了，导致当期的企业受益并不能真实的反应房地产公司的实际经营成果。所以近几年房地产企业的财务分析和财务报告也在积极的进行改革，从而防止房地产公司财务数据分析无法真实反映企业盈利的现象，全面的提升财务数据分析的真实性和可靠性。
2.期间费用计算的档期损益，影响财务数据分析对企业经营成果的判断
分析当前房地产企业的会计制度来看，房地产企业在实际经营中产生的全部管理费用、销售费用和财务费用都被算进了期间费用的内容中，因此相应的也直接计入企业的当期损益。这对于房地产公司来说有着一定的影响，对于某些正处在工程检收阶段的巨额预收账款并没有真实的转化为销售收入所以造成了短暂的企业严重亏损结果，因此就必须进行结转收入分析，分析企业的隐形利润和收入，从而全面的反应企业的财务经营状况。
三、结语
综合分析，我们知道财务数据分析是在财务报告和财务分析的基础上进行的，结合更多的信息以及针对性的分析方法还原财务分析的真实性和有效性。而财务数据分析对于房地产公司的管理和运营也有着重要的意义，尤其是企业在面临重大经济发展计划和利益集团决策的有着很大的帮助，不仅如此对于企业的日常管理和内部管理也有着很好的帮助。财务数据分析最核心的目的就是讲实际生产的数据转化成能够为决策和管理服务的总结性信息，但是鉴于房地产公司的特殊性其财务数据分析也有着一定的局限性，需要综合进行分析，全面提高企业的现代化管理能力。
参考文献：
[1]张海洋.基于数据仓库技术的财务数据分析系统构建[D].复旦大学，2009.112-113.
[2]刘铭欣.基于财务视角对保利地产经营模式的分析与展望[D].中国海洋大学，2014.56-57.
[3]孙自来.基于IE-GRAP组合的上市公司财务状况评价模型研究[D].河北工程大学，2010.23-24.
[4]黄俊锋.信托公司房地产信托业务及市场风险管理研究[D].华东理工大学，2011.56-57.