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摘要：对于目前火热的REITs概念，如何通俗理解？与国外和之前的“类REITs”相比，此次推出的REITs有何不同？有哪些重要意义？未来，国内公募REITs行稳致远，有哪些问题待解决？文章根据已有的文献研究，谈谈自身的看法，仅供参考。
关键词：REITs;“类REITs”;公募REITs;新基建
距离4月30日，证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》已过去一段时间了，这期间，不仅政府人士、金融各界、券商机构对公募REITs表现浓厚的兴趣，而且上交所也在制定相关配套法规，快马加鞭推进首批试点项目和储备项目库。
一、REITs在国内的发展历程：由“类REITs”到基建REITs
在国外，REITs已经是较为成熟的投资工具，它是通过公司、信托或其他组织形式募集资金并投资于具有稳定收入的房地产、不动产及基础设施资产，由专业的机构进行管理，并将大部分收益分配给投资者的金融产品。
作为一种“舶来品”，早在2015年，国内就开始公募REITs探索，鹏华前海万科首只REITs在深交所上市，此后，多只REITs相继面世，但因在交易結构、营运方式等方面与国外REITs的标准存在差异，常被称为“类REITs”。
由于之前的类REITs私募发行、固定收益、产品流动性弱，导致近年来类REITs产品发展缓慢，但此次推出REITs，较之前“类REITs”产品，可以公募发行、流动性强、主要倾向于权益性产品、退出方式也较灵活。
与此同时，与国际REITs底层资产大多为商业地产，此次《通知》REITs应用领域未覆盖住宅和商业地产，主要聚焦需要补短板的基础设施领域，将通过“公募基金+ABS”的方式实现，即公募基金可购买基建REITs，基金可在交易所上市交易。原始权益人必须参与战略配售，份额不少于发行量的20%，持有期不少于5年。
二、万亿新蓝海？基础设施REITs起点高、意义重大、前景好
现阶段，我国经济正处于下行周期和疫情影响的双重困难时期，政府为了实现“六稳”，需进行逆周期的宏观调控，新基建仍是较为有效的方法。但基建重启必须有大量资金投入，仅通过货币政策调整和加大财政支出，不是长久之际，同时还需防范政府债务负担过重、“大水漫灌”造成脱实向虚等不良后果，此次推出基础设施REITs试点很有必要、恰逢其时。所以，基础设施REITs一经推出，就受到各界的关注，市场普遍对此次的试点方案持乐观态度。
（一）起点高，聚焦国家级的重点区域、补短板的优势项目
根据《通知》，我国基础设施REITs试点优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理等污染治理项目以及信息网络等新型基础设施。
除此之外，《通知》还对试点项目及发行人提出具体要求，显然此举，监管部门通过高要求、严标准，拔高准入门槛，目的很明确，就是筛选一批，权属清晰、现金流稳定、受益回报率较高的优质存量REITs项目，盘活存量资产。
（二）意义重大，赋予“盘活存量资产、降低政府负债”的金融工具
主要表现在以下方面：
一是基础设施REITs有助于缓解投资压力，降低政府的负债率。近年来，各级政府基建投资压力很大，包括PPP项目在内的投资规模大、退出渠道单一、回收期长等问题，社会资本参与积极性不高。通过REITs可将具有稳定现金流的不动产转化为流动性强的资产，使得项目成熟后快速退出，有助于化解地方政府的负债。
二是盘活存量资产，对于推动供给侧结构性改革具有重要意义。目前，中国经济已经进入存量时代，大量优质资产在“沉睡”，通过发行基础设施REITs盘活存量资产，不但将收回资金用于新基建设施建设中，形成良性循环，而且长期来看，REITs对于拓宽投资渠道、降低政府负债、推动供给侧结构性改革都有着非常大的作用。
三是对实体经济的发展产生有效支持。REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁，将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接，真正提升资本市场服务实体经济的效率。
四是为中国投资者提供新的投资产品。目前，我国资本市场可供投资的产品较为单一，资本不是上股市，就是上债市，还缺一个重要的REITs市场。从长线来看，美国REITs的收益率高于股债市场，这次REITs产品推出后，将会受到稳健型投资者的青睐。
（三）市场前景好，万亿级的新蓝海
根据《通知》，此次公募REITs试点主要聚焦现金流回报较好的基础设施领域，产业园区、仓储物流、环保项目、收费公路、数据中心等行业非常值得期待。据统计，截至3月31日，基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行REITs化，即可撑起万亿级的REITs市场。
如果今后再将商业地产、住宅等领域纳入公募REITs，规模还会成倍数增长。可以说，公募REITs未来将可能再造一个基金行业，再造一个新的细分资本市场。
据德邦基金统计的数据显示，以收费公路为例，截至2018年年底，国内累计建设投资总额已达8.9万亿元，当年产生的通行费收入达5552亿元。保守假设投资总额的5%被REITs化，则相当于提前变现约4000亿元。
三、公募REITs大潮下的几点“冷思考”
基础设施 REITs 虽前景广阔，但短期不宜过度包装，不宜以“蹭热点”的态度盲目推进，在操作和执行层面上，仍有许多难点待解决。
（一）法律制度缺失，基础设施经营权转让困难
《征求意见稿》公募REITS应取得“基础设施项目完全所有权或特许经营权”，然而目前许多基础设施并没有明确财产权，也没有产权登记，这样的资产能转让吗？这是其一;其二，国内基础设施领域的股权转让、资产转让、经营权转让等相关的政策法律缺失，流程尚未明确，难以对这类资产进行有效估值。
（二）无税收优惠
参考国外经验，REITs之所以发展迅速，很重要的原因是给予明确的税收政策，然而国内此次基础设施REITS到目前还未出台相关的税收优惠。也有人提出质疑，一提REITs，就要求照搬国外对REITS给予税收优惠，若REITS项目给予优惠，那么一些非REITS项目呢，有税收公平吗？
（三）优质资产“REITS化”意愿低
根据《通知》，目前试点要求项目权属清晰，投资回报好，要有稳定的收益及现金流。
这样的好项目，业界担心，权益人“REITS化”意愿不高，因为优质项目，融资渠道多样、融资成本也低，何必“REITS化”，而对于融资难、融资成本高的项目投资者又缺乏兴趣，这一问题很难平衡。
（四）各方关系复杂、地方政府积极性可能不及预期
基础设施REITs主要牵涉到地方政府和相关各方，关系相对复杂，如何协调处理好各方的利益诉求，需要更加明确的细则保证。比如分红，试点政策规定90%以上要分红，但对地方政府来讲压力非常大。地方政府的第一要务是持续安全稳定地提供公共服务，若将90%的利润都分掉，政府就会担心，万一基础设施项目发生突发性危机，没有足够的资金提供公共服务。同时还有，对公募而言，REITS是一个全新产品，目前公募很少涉及项目运营、管理，相关的业务和人才储备不足，如何做好这一新业务也是不小的挑战。
作者简介：
程彩云（1989-），女，曾获数字编辑中级职称，从事环保、固废、金融与经济等研究。
关键词：REITs;“类REITs”;公募REITs;新基建
距离4月30日，证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》已过去一段时间了，这期间，不仅政府人士、金融各界、券商机构对公募REITs表现浓厚的兴趣，而且上交所也在制定相关配套法规，快马加鞭推进首批试点项目和储备项目库。
一、REITs在国内的发展历程：由“类REITs”到基建REITs
在国外，REITs已经是较为成熟的投资工具，它是通过公司、信托或其他组织形式募集资金并投资于具有稳定收入的房地产、不动产及基础设施资产，由专业的机构进行管理，并将大部分收益分配给投资者的金融产品。
作为一种“舶来品”，早在2015年，国内就开始公募REITs探索，鹏华前海万科首只REITs在深交所上市，此后，多只REITs相继面世，但因在交易結构、营运方式等方面与国外REITs的标准存在差异，常被称为“类REITs”。
由于之前的类REITs私募发行、固定收益、产品流动性弱，导致近年来类REITs产品发展缓慢，但此次推出REITs，较之前“类REITs”产品，可以公募发行、流动性强、主要倾向于权益性产品、退出方式也较灵活。
与此同时，与国际REITs底层资产大多为商业地产，此次《通知》REITs应用领域未覆盖住宅和商业地产，主要聚焦需要补短板的基础设施领域，将通过“公募基金+ABS”的方式实现，即公募基金可购买基建REITs，基金可在交易所上市交易。原始权益人必须参与战略配售，份额不少于发行量的20%，持有期不少于5年。
二、万亿新蓝海？基础设施REITs起点高、意义重大、前景好
现阶段，我国经济正处于下行周期和疫情影响的双重困难时期，政府为了实现“六稳”，需进行逆周期的宏观调控，新基建仍是较为有效的方法。但基建重启必须有大量资金投入，仅通过货币政策调整和加大财政支出，不是长久之际，同时还需防范政府债务负担过重、“大水漫灌”造成脱实向虚等不良后果，此次推出基础设施REITs试点很有必要、恰逢其时。所以，基础设施REITs一经推出，就受到各界的关注，市场普遍对此次的试点方案持乐观态度。
（一）起点高，聚焦国家级的重点区域、补短板的优势项目
根据《通知》，我国基础设施REITs试点优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理等污染治理项目以及信息网络等新型基础设施。
除此之外，《通知》还对试点项目及发行人提出具体要求，显然此举，监管部门通过高要求、严标准，拔高准入门槛，目的很明确，就是筛选一批，权属清晰、现金流稳定、受益回报率较高的优质存量REITs项目，盘活存量资产。
（二）意义重大，赋予“盘活存量资产、降低政府负债”的金融工具
主要表现在以下方面：
一是基础设施REITs有助于缓解投资压力，降低政府的负债率。近年来，各级政府基建投资压力很大，包括PPP项目在内的投资规模大、退出渠道单一、回收期长等问题，社会资本参与积极性不高。通过REITs可将具有稳定现金流的不动产转化为流动性强的资产，使得项目成熟后快速退出，有助于化解地方政府的负债。
二是盘活存量资产，对于推动供给侧结构性改革具有重要意义。目前，中国经济已经进入存量时代，大量优质资产在“沉睡”，通过发行基础设施REITs盘活存量资产，不但将收回资金用于新基建设施建设中，形成良性循环，而且长期来看，REITs对于拓宽投资渠道、降低政府负债、推动供给侧结构性改革都有着非常大的作用。
三是对实体经济的发展产生有效支持。REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁，将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接，真正提升资本市场服务实体经济的效率。
四是为中国投资者提供新的投资产品。目前，我国资本市场可供投资的产品较为单一，资本不是上股市，就是上债市，还缺一个重要的REITs市场。从长线来看，美国REITs的收益率高于股债市场，这次REITs产品推出后，将会受到稳健型投资者的青睐。
（三）市场前景好，万亿级的新蓝海
根据《通知》，此次公募REITs试点主要聚焦现金流回报较好的基础设施领域，产业园区、仓储物流、环保项目、收费公路、数据中心等行业非常值得期待。据统计，截至3月31日，基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行REITs化，即可撑起万亿级的REITs市场。
如果今后再将商业地产、住宅等领域纳入公募REITs，规模还会成倍数增长。可以说，公募REITs未来将可能再造一个基金行业，再造一个新的细分资本市场。
据德邦基金统计的数据显示，以收费公路为例，截至2018年年底，国内累计建设投资总额已达8.9万亿元，当年产生的通行费收入达5552亿元。保守假设投资总额的5%被REITs化，则相当于提前变现约4000亿元。
三、公募REITs大潮下的几点“冷思考”
基础设施 REITs 虽前景广阔，但短期不宜过度包装，不宜以“蹭热点”的态度盲目推进，在操作和执行层面上，仍有许多难点待解决。
（一）法律制度缺失，基础设施经营权转让困难
《征求意见稿》公募REITS应取得“基础设施项目完全所有权或特许经营权”，然而目前许多基础设施并没有明确财产权，也没有产权登记，这样的资产能转让吗？这是其一;其二，国内基础设施领域的股权转让、资产转让、经营权转让等相关的政策法律缺失，流程尚未明确，难以对这类资产进行有效估值。
（二）无税收优惠
参考国外经验，REITs之所以发展迅速，很重要的原因是给予明确的税收政策，然而国内此次基础设施REITS到目前还未出台相关的税收优惠。也有人提出质疑，一提REITs，就要求照搬国外对REITS给予税收优惠，若REITS项目给予优惠，那么一些非REITS项目呢，有税收公平吗？
（三）优质资产“REITS化”意愿低
根据《通知》，目前试点要求项目权属清晰，投资回报好，要有稳定的收益及现金流。
这样的好项目，业界担心，权益人“REITS化”意愿不高，因为优质项目，融资渠道多样、融资成本也低，何必“REITS化”，而对于融资难、融资成本高的项目投资者又缺乏兴趣，这一问题很难平衡。
（四）各方关系复杂、地方政府积极性可能不及预期
基础设施REITs主要牵涉到地方政府和相关各方，关系相对复杂，如何协调处理好各方的利益诉求，需要更加明确的细则保证。比如分红，试点政策规定90%以上要分红，但对地方政府来讲压力非常大。地方政府的第一要务是持续安全稳定地提供公共服务，若将90%的利润都分掉，政府就会担心，万一基础设施项目发生突发性危机，没有足够的资金提供公共服务。同时还有，对公募而言，REITS是一个全新产品，目前公募很少涉及项目运营、管理，相关的业务和人才储备不足，如何做好这一新业务也是不小的挑战。
作者简介：
程彩云（1989-），女，曾获数字编辑中级职称，从事环保、固废、金融与经济等研究。