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摘要：在过去的20年中，我国的房地产开发事业不断发展，并且伴随着我国工程造价咨询行业的不断进步，房地产开发项目全寿命投资控制的理念得到不斷发展和完善。本文将结合房地产开发过程中的特点，进而阐述房地产开发项目全寿命周期投资控制中需要注重的原则和六个不同的开发阶段，对全寿命投资控制进行动态地、详细地呈现，为其的应用提供合理的理论指导。
关键词：房地产开发项目;全寿命周期投资控制;投资控制应用探索应用
过去的20年中，房地产开发项目全寿命周期投资控制的理论基础在我国飞速发展的房地产业中得到不断完善，山东作为我国的人口大省，在商用房地产和民用房地产中有着卓越的进步，而开发过程中的投资项目是房地产开发项目管理中极其重要的一个部分，其中包含着前期的拆迁动土，中期的设计建造，后期的运营维护，可以说投资控制在各个阶段都有着极其重要的作用。目前来说，对投资的预算都是根据对造价行业的咨询，然后根据自身的情况进行预估，其中投资决策阶段、设计阶段、投招标阶段、建造阶段、竣工结算阶段、运营维护等阶段是咨询行业参与最多的。这些阶段也就要求造价工程师要在开发商的许可下，在投资决策阶段、设计阶段、投招标环节、建造环节、结算环节、运营维护控制在开发商限定的范围内，并对其随时进行纠错，避免人力、物力、财力的浪费或不足，造成开发的投资浪费，进而实现对资源最高效的利用，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
一、房地产开发项目投资控制的特点
（一）综合性
投资控制的目标永远都不是单一的，它是结合多个方面来进行投资控制的，像本文中的房地产开发项目全寿命周期投资控制就是一个综合的投资项目，它要对项目立项、规划、设计、施工、运营消耗等方面进行综合考量，这样才能使投资控制有意义。
（二）全面性
房地产开发项目中不仅仅包括主体项目，而且存在着很多的子项目，不做因小失大的错误，所以在房地产开发项目投资控制中，对投资的目光不仅仅要放在主要项目的投资上，也要顾全整体，也要对子项目进行投资控制，实现整体的有效投资控制。
（三）精细性
投资是一个涉及不同领域和不同项目的事情，所以在控制投资上，开发商要做到掌控全局，就需要从项目的开始进行的每一步，每个部分进行控制，实现部分带动总体的效果。
二、房地产开发项目投资控制的原则
（一）对投资目标进行权衡和规划。
房地产开发项目的建设过程向来都是一个周期长、投资大的生产消费过程，想在这个过程设置一个不变的、科学的投资目标是不现实的。因此在投资前，要对投资的项目进行权衡，看该项目是否超出自身的投资能力，如果达成条件，在对项目的投资进行合理科学的规划。对此可以分为以下几个方面：立项、规划、设计、施工效率、运营消耗等，随着工程的深入，控制的目标也会逐步细化，可能还会包括施工图和建安工程承包合同价进行控制，还有物业运营投资。综上，这是一个不断深化的过程，需要不断的进行变化和更改，灵活进行控制。
（二）要在设计阶段进行全局的投资控制。
在实际统计资料中，项目的决策和设计阶段，有40%-70%的可能性会影响到建筑项目造价环节，但是施工阶段，影响建筑造价的可能性只有5%-20%。显而易见，投资控制的关键就在于项目施工之前的投资决策和设计，而在做出投资决策时，造价环节的投资就主要取决于设计了。因此，如果想做到有效地投资控制，就需要抓住前期筹划这一关键点，把工作重心放在决策和设计上，而需要强调的是，相对于投资控制，设计尤其重要﹗
（三）要主动采取控制措施。
长时间以来，人们认为控制是当实际值和理想值出现偏差时，分析其出现偏差的原因，然后确定策略进行补救。这种被动的补救方式，只适用于当偏差值出现的时候而不是避免误差的出现，这样的方式很大程度上会导致人力、物力、财力不必要的损失。所以现在的造价工程师应该具备超前意识，更多地由被动解决转为主动预防，事前规划好措施，做到减少或避免目标值和实际值的偏差。这就要求我们的控制不仅仅要表现在决策、设计、承包商和施工上，更要提高控制措施实现对决策、设计、承包商和施工、运营的影响，实现主动控制项目的投资。
三、房地产开发项目全寿命周期投资控制的开发阶段
（一）投资决策阶段
投资决策阶段是房地产项目中十分重要的一步，在这个阶段，将对项目的各个项目中的技术、经济对策和运营后的经济效益进行权衡，是房地产调控控制中极其重要的阶段。在投资决策阶段，决策者（开发商或投资者）将对一个房地产项目的性价比、经济效益和社会效益高低、造价是否合理、项目的施工原料来源、经济运行等方面进行全方面的调研、评估、分析和论证，制定一份有价值的投资估算，为后续的一系列决策提供建设的参考数据。
（二）设计阶段
设计阶段是整个房地产开发投资控制中最关键的一个阶段。现在很多企业都很重视这样一个环节，将设计的工作交给专业的院校或者机构进行初步的设计，然后聘请专业的造价咨询机构参与到设计环节的控制环节。最普遍的做法就是这些咨询机构通过设计出来的方案，然后进行估算，得到大概的投资额。
过去普遍认为，设计的概算是设计部门的事情，造价单位没有必要参与其中，而显然这是一个设计控制的误区。现在很多的房地产商都会让造价机构参与房地产项目的开始，在最开始就进行造价控制，进而影响设计，达到控制的效果。
（三）施工阶段
这一阶段是开发成品的环节，也是投资支出最多的环节。因为周期较长，这也是变数最多的环节，所以对它的投资控制最为困难。它的困难性体现在它的动态性，这就需要在不同阶段和过程中对其进行合理的控制，制定合理的方案，将项目一分为多，精细地谋划，实现控制的效果。
四、结语：
在房地产开发中，投资将会变得越来越来精准，而这就需要合理科学的投资规划，要让投资控制贯彻建设的整个环节，提高投资控制力，让每一个项目都实现良好的经济效益。
参考文献：
[1]蒲雷.“报商模式”下房地产销售成本及其控制[J].武汉理工大学学报（社会科学版）. 2015（03）
[2]罗昌财.土地财政、房地产调控与土地增值税制度[J].现代经济探讨. 2014（08）
[3]史庆宏.耒宜高速公路大修工程项目投资控制研究[D].兰州交通大学，2017
关键词：房地产开发项目;全寿命周期投资控制;投资控制应用探索应用
过去的20年中，房地产开发项目全寿命周期投资控制的理论基础在我国飞速发展的房地产业中得到不断完善，山东作为我国的人口大省，在商用房地产和民用房地产中有着卓越的进步，而开发过程中的投资项目是房地产开发项目管理中极其重要的一个部分，其中包含着前期的拆迁动土，中期的设计建造，后期的运营维护，可以说投资控制在各个阶段都有着极其重要的作用。目前来说，对投资的预算都是根据对造价行业的咨询，然后根据自身的情况进行预估，其中投资决策阶段、设计阶段、投招标阶段、建造阶段、竣工结算阶段、运营维护等阶段是咨询行业参与最多的。这些阶段也就要求造价工程师要在开发商的许可下，在投资决策阶段、设计阶段、投招标环节、建造环节、结算环节、运营维护控制在开发商限定的范围内，并对其随时进行纠错，避免人力、物力、财力的浪费或不足，造成开发的投资浪费，进而实现对资源最高效的利用，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
一、房地产开发项目投资控制的特点
（一）综合性
投资控制的目标永远都不是单一的，它是结合多个方面来进行投资控制的，像本文中的房地产开发项目全寿命周期投资控制就是一个综合的投资项目，它要对项目立项、规划、设计、施工、运营消耗等方面进行综合考量，这样才能使投资控制有意义。
（二）全面性
房地产开发项目中不仅仅包括主体项目，而且存在着很多的子项目，不做因小失大的错误，所以在房地产开发项目投资控制中，对投资的目光不仅仅要放在主要项目的投资上，也要顾全整体，也要对子项目进行投资控制，实现整体的有效投资控制。
（三）精细性
投资是一个涉及不同领域和不同项目的事情，所以在控制投资上，开发商要做到掌控全局，就需要从项目的开始进行的每一步，每个部分进行控制，实现部分带动总体的效果。
二、房地产开发项目投资控制的原则
（一）对投资目标进行权衡和规划。
房地产开发项目的建设过程向来都是一个周期长、投资大的生产消费过程，想在这个过程设置一个不变的、科学的投资目标是不现实的。因此在投资前，要对投资的项目进行权衡，看该项目是否超出自身的投资能力，如果达成条件，在对项目的投资进行合理科学的规划。对此可以分为以下几个方面：立项、规划、设计、施工效率、运营消耗等，随着工程的深入，控制的目标也会逐步细化，可能还会包括施工图和建安工程承包合同价进行控制，还有物业运营投资。综上，这是一个不断深化的过程，需要不断的进行变化和更改，灵活进行控制。
（二）要在设计阶段进行全局的投资控制。
在实际统计资料中，项目的决策和设计阶段，有40%-70%的可能性会影响到建筑项目造价环节，但是施工阶段，影响建筑造价的可能性只有5%-20%。显而易见，投资控制的关键就在于项目施工之前的投资决策和设计，而在做出投资决策时，造价环节的投资就主要取决于设计了。因此，如果想做到有效地投资控制，就需要抓住前期筹划这一关键点，把工作重心放在决策和设计上，而需要强调的是，相对于投资控制，设计尤其重要﹗
（三）要主动采取控制措施。
长时间以来，人们认为控制是当实际值和理想值出现偏差时，分析其出现偏差的原因，然后确定策略进行补救。这种被动的补救方式，只适用于当偏差值出现的时候而不是避免误差的出现，这样的方式很大程度上会导致人力、物力、财力不必要的损失。所以现在的造价工程师应该具备超前意识，更多地由被动解决转为主动预防，事前规划好措施，做到减少或避免目标值和实际值的偏差。这就要求我们的控制不仅仅要表现在决策、设计、承包商和施工上，更要提高控制措施实现对决策、设计、承包商和施工、运营的影响，实现主动控制项目的投资。
三、房地产开发项目全寿命周期投资控制的开发阶段
（一）投资决策阶段
投资决策阶段是房地产项目中十分重要的一步，在这个阶段，将对项目的各个项目中的技术、经济对策和运营后的经济效益进行权衡，是房地产调控控制中极其重要的阶段。在投资决策阶段，决策者（开发商或投资者）将对一个房地产项目的性价比、经济效益和社会效益高低、造价是否合理、项目的施工原料来源、经济运行等方面进行全方面的调研、评估、分析和论证，制定一份有价值的投资估算，为后续的一系列决策提供建设的参考数据。
（二）设计阶段
设计阶段是整个房地产开发投资控制中最关键的一个阶段。现在很多企业都很重视这样一个环节，将设计的工作交给专业的院校或者机构进行初步的设计，然后聘请专业的造价咨询机构参与到设计环节的控制环节。最普遍的做法就是这些咨询机构通过设计出来的方案，然后进行估算，得到大概的投资额。
过去普遍认为，设计的概算是设计部门的事情，造价单位没有必要参与其中，而显然这是一个设计控制的误区。现在很多的房地产商都会让造价机构参与房地产项目的开始，在最开始就进行造价控制，进而影响设计，达到控制的效果。
（三）施工阶段
这一阶段是开发成品的环节，也是投资支出最多的环节。因为周期较长，这也是变数最多的环节，所以对它的投资控制最为困难。它的困难性体现在它的动态性，这就需要在不同阶段和过程中对其进行合理的控制，制定合理的方案，将项目一分为多，精细地谋划，实现控制的效果。
四、结语：
在房地产开发中，投资将会变得越来越来精准，而这就需要合理科学的投资规划，要让投资控制贯彻建设的整个环节，提高投资控制力，让每一个项目都实现良好的经济效益。
参考文献：
[1]蒲雷.“报商模式”下房地产销售成本及其控制[J].武汉理工大学学报（社会科学版）. 2015（03）
[2]罗昌财.土地财政、房地产调控与土地增值税制度[J].现代经济探讨. 2014（08）
[3]史庆宏.耒宜高速公路大修工程项目投资控制研究[D].兰州交通大学，2017