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摘要：未来房地产融资的方向是股权与债权的融合，而房地产投资基金是最有发展前景的房地产证券化业务。未来资金流动性易紧难松，房地产投资增速将保持稳定。本文从多角度分析房地产的投资与融资问题。
关键词：债务融资;房地产上市企业;投资风险
中图分类号：TU文献标识码：A文章编号：（2020）-02-237
-、选地
调研区域内三个板块在售项目总计约2.8万套，其中已经销售约2万套，还有四千余套未推，共计市场存量约8000套;目前销售均价集中在7300-21000元/m°之间;其中三度空间、翡翠琉璃、金润华府、沙河壹号以及比华利国际城已经进入尾盘阶段;区域在售项目户型主要为50-70m*套-变套二和70-90m套二产品。
二、投资风险分析
风险分析
1、项目周边环境优越，著名的三圣花乡、幸福梅林、荷塘月色、江家菜地都距离不远，同时紧邻新城东的核心区域，名校荟萃，也隶属于新城东名校生活圈，地段优势非常明显
2、该地块目前尚未拆迁，按合同计划需要等到10月份才能完成拆迁整理工作，增加了项目操作的不确定性
3、项目初步测算收益率-般，加之对方尚不能取得该地块的详细规划指标（包括建筑密度、绿化率、建筑限高等），增加了本项目的操作风险，故对本项目持谨慎态度。
三、土地政策
农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利
1.国家层面金融政策
（1）住房公积金存款利率和税收政策
我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策。
住房公积金是政策性资金，实行免税政策。
（2）房地产税收制度与政策
对个人出租房取得的所得税暂减按10%的税率征收个人所得税。
（3）停发第三套房贷款
商品住房价格过高，上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
（4）物业税渐行渐远
国家相关通知要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节個人房产收益的税收政策。
2、选地金融政策
作为成都中心城区，锦江勇担责任，努力发挥金融业的引领示范作用，紧紧围绕西部金融中心建设，积极创新、严控风险，扎实推进各项工作。2017年全年实现金融业增加值250.54亿元，增速8.1%，全区GDP占比26.9%，居五城区前列。全年共引进金融服务类机构40余家，动态完善拟上市挂牌后备资源库120家企业，新增天府（四川）联合股权交易中心挂牌企业46家。全年实现金融业全口径税收24.3亿元，为成都建设具有国际影响力的国家西部金融中心贡献了坚实力量
四、产品定位分析
（-）容积率、绿化率因素
地块的容积率将决定项目的开发规模和产品形态。
考虑到开发商的利润最大化与目标销售实现两方面因素，结合对市场的深入分析。从各个角度出发，该项目的容积率为2.3。
而因为近几年，居民对生活质量的追求，考虑到各方面因素，将绿化率规划在30%，以此提高环境质量，改善项目环境，提高居住质量。
（二）市场定位
该占地面积49643平方米，而容积率规划为2.3，所以该地块的建筑面积达到11万4千平方米。
基于项目的规划形态，结合市场的潜力，扩大目标客群范围，实现快速销售考虑，该项目的定位为：政府机构旁、医院后、学校附近，拥有完善商业配套的大型、中档品质社区。
因为项目位于政府机构旁，医院背后，所以有优越的未来地段优势，给目标客户较大的联想空间。
而且附近有-所教育资源优秀的学校，教育人文环境优势被凸显。
还有完善的商业配套优势，增加项目的附加值。
所以该项目定位为-个大型、中高档品质社区。
（三）客户群定位
地块周边丰富的教育资源、行政资源、医疗资源和周围的商业资源。
客户来源：城区改善居住的私营业，事业单位人员、外地进城有实力的青年人、为了孩子教育的家长。
购买动机：改善居住条件的二次购房、看好该区域发展和未来价值空间的居民、学区房。
客户特征：主力客户年龄-般为30-50岁之间，要不为了自身事业，或者小孩教育、更或是长辈身体健康着想的中青年人。
（四）价格定位
结合市场竞争楼盘价格和产品特征分析，结合项目的规划和市场定位，考虑到整个区域的市场供应量，考虑将价格定位在7900-9000元/平方米之间。
五、房地产经济风险
1.商业风险
确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是关键变量。
市场变化也是-个影响因素，比如竞争者等等。
2.经营风险
由于经营决策上的失误造成经营结果偏离期望值的可能性。
房地产项目开发中的经营分析主要取决于房地产市场的特点，开发经营条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力。
3.购买力风险
由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平的下降风险。
开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。
4.变现风险
房地产是不动产项目，无法由需求弱的地方转移到需求强的地方。
同时由于投资周期、使用周期、价值量大、占用资金多等等因素影响房地产的流动性和变现性。当急需现金而专卖房地产项目时，-时难以脱手，从而影响投资者利益。
5.金融风险
房地产投资量大这-特点使得-般的投资者需要借助各种融资工具。由于利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用，带来了利益的风险性。
六、土地拍卖价估算
在规定的20%利润率上计算土地拍卖的最高价。预测收入为32909利润为20%即可用于成本的金额为26327.2万元。在计算成本中，假设土地费用为26327.2万成本下，计算成本为26483万元，那么确定利润率的情况下、土地拍卖价为6426万元，即在利润率为20%的情况下，土地拍卖最高价为6426万元
参考文献
[1]尹宗成，王小梅.投资性房地产计量模式变更与债务融资规模--基于PSM-DID的研究[J].财会月刊，2018，（16）：64-71.
[2]徐展，孟庆斌，盛思思.房价波动、资金重配与企业投资结构调整[J].财经研究，2019，第45卷（12）：111-123.
作者简介：
陆鸿洋（1999-），男，汉，四川省越西县，本科，研究方向：工程管理
何海平（1998-），男，汉，四川省达州市，本科，研究方向：工程管理
杨茂胜（1999-），男，汉，四川省成都市，本科，研究方向：工程管理
关键词：债务融资;房地产上市企业;投资风险
中图分类号：TU文献标识码：A文章编号：（2020）-02-237
-、选地
调研区域内三个板块在售项目总计约2.8万套，其中已经销售约2万套，还有四千余套未推，共计市场存量约8000套;目前销售均价集中在7300-21000元/m°之间;其中三度空间、翡翠琉璃、金润华府、沙河壹号以及比华利国际城已经进入尾盘阶段;区域在售项目户型主要为50-70m*套-变套二和70-90m套二产品。
二、投资风险分析
风险分析
1、项目周边环境优越，著名的三圣花乡、幸福梅林、荷塘月色、江家菜地都距离不远，同时紧邻新城东的核心区域，名校荟萃，也隶属于新城东名校生活圈，地段优势非常明显
2、该地块目前尚未拆迁，按合同计划需要等到10月份才能完成拆迁整理工作，增加了项目操作的不确定性
3、项目初步测算收益率-般，加之对方尚不能取得该地块的详细规划指标（包括建筑密度、绿化率、建筑限高等），增加了本项目的操作风险，故对本项目持谨慎态度。
三、土地政策
农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利
1.国家层面金融政策
（1）住房公积金存款利率和税收政策
我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策。
住房公积金是政策性资金，实行免税政策。
（2）房地产税收制度与政策
对个人出租房取得的所得税暂减按10%的税率征收个人所得税。
（3）停发第三套房贷款
商品住房价格过高，上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
（4）物业税渐行渐远
国家相关通知要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节個人房产收益的税收政策。
2、选地金融政策
作为成都中心城区，锦江勇担责任，努力发挥金融业的引领示范作用，紧紧围绕西部金融中心建设，积极创新、严控风险，扎实推进各项工作。2017年全年实现金融业增加值250.54亿元，增速8.1%，全区GDP占比26.9%，居五城区前列。全年共引进金融服务类机构40余家，动态完善拟上市挂牌后备资源库120家企业，新增天府（四川）联合股权交易中心挂牌企业46家。全年实现金融业全口径税收24.3亿元，为成都建设具有国际影响力的国家西部金融中心贡献了坚实力量
四、产品定位分析
（-）容积率、绿化率因素
地块的容积率将决定项目的开发规模和产品形态。
考虑到开发商的利润最大化与目标销售实现两方面因素，结合对市场的深入分析。从各个角度出发，该项目的容积率为2.3。
而因为近几年，居民对生活质量的追求，考虑到各方面因素，将绿化率规划在30%，以此提高环境质量，改善项目环境，提高居住质量。
（二）市场定位
该占地面积49643平方米，而容积率规划为2.3，所以该地块的建筑面积达到11万4千平方米。
基于项目的规划形态，结合市场的潜力，扩大目标客群范围，实现快速销售考虑，该项目的定位为：政府机构旁、医院后、学校附近，拥有完善商业配套的大型、中档品质社区。
因为项目位于政府机构旁，医院背后，所以有优越的未来地段优势，给目标客户较大的联想空间。
而且附近有-所教育资源优秀的学校，教育人文环境优势被凸显。
还有完善的商业配套优势，增加项目的附加值。
所以该项目定位为-个大型、中高档品质社区。
（三）客户群定位
地块周边丰富的教育资源、行政资源、医疗资源和周围的商业资源。
客户来源：城区改善居住的私营业，事业单位人员、外地进城有实力的青年人、为了孩子教育的家长。
购买动机：改善居住条件的二次购房、看好该区域发展和未来价值空间的居民、学区房。
客户特征：主力客户年龄-般为30-50岁之间，要不为了自身事业，或者小孩教育、更或是长辈身体健康着想的中青年人。
（四）价格定位
结合市场竞争楼盘价格和产品特征分析，结合项目的规划和市场定位，考虑到整个区域的市场供应量，考虑将价格定位在7900-9000元/平方米之间。
五、房地产经济风险
1.商业风险
确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是关键变量。
市场变化也是-个影响因素，比如竞争者等等。
2.经营风险
由于经营决策上的失误造成经营结果偏离期望值的可能性。
房地产项目开发中的经营分析主要取决于房地产市场的特点，开发经营条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力。
3.购买力风险
由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平的下降风险。
开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。
4.变现风险
房地产是不动产项目，无法由需求弱的地方转移到需求强的地方。
同时由于投资周期、使用周期、价值量大、占用资金多等等因素影响房地产的流动性和变现性。当急需现金而专卖房地产项目时，-时难以脱手，从而影响投资者利益。
5.金融风险
房地产投资量大这-特点使得-般的投资者需要借助各种融资工具。由于利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用，带来了利益的风险性。
六、土地拍卖价估算
在规定的20%利润率上计算土地拍卖的最高价。预测收入为32909利润为20%即可用于成本的金额为26327.2万元。在计算成本中，假设土地费用为26327.2万成本下，计算成本为26483万元，那么确定利润率的情况下、土地拍卖价为6426万元，即在利润率为20%的情况下，土地拍卖最高价为6426万元
参考文献
[1]尹宗成，王小梅.投资性房地产计量模式变更与债务融资规模--基于PSM-DID的研究[J].财会月刊，2018，（16）：64-71.
[2]徐展，孟庆斌，盛思思.房价波动、资金重配与企业投资结构调整[J].财经研究，2019，第45卷（12）：111-123.
作者简介：
陆鸿洋（1999-），男，汉，四川省越西县，本科，研究方向：工程管理
何海平（1998-），男，汉，四川省达州市，本科，研究方向：工程管理
杨茂胜（1999-），男，汉，四川省成都市，本科，研究方向：工程管理