论文部分内容阅读
虽然国家宏观调控对住宅投资造成了巨大影响，但不可否认的是，住宅投资是不动产投资中最为常见的一种方式。而在资产配置中，住宅也往往被当作是资产中的一个重要组成部分。从长期来看，住宅的价值还处于上升通道中，因此住宅依然值得投资者关注。
住宅投资
虽然国家宏观调控对住宅投资造成了巨大影响，但不可否认的是，住宅投资是不动产投资中最为常见的一种方式。而在资产配置中，住宅也往往被当作是资产中的一个重要组成部分。从长期来看，住宅的价值还处于上升通道中，因此住宅依然值得投资者关注。
29根据规划选物业
对于住宅而言，周边配套成熟程度决定物业的升值空间。如果周边规划有轨道交通、地区级商业中心，以及教育设施优良、医疗配套设施能够满足相应的需求，这类物业升值空间显然要大一些。
30轨道房保值能力强
轨道房的保值功能较强，这毋庸置疑。随着城市对大交通重视程度加大，轨道交通将会成为一种重要的交通方式而为人们所接受，因此轨道交通周边的物业也因此而备受关注。与之相似的还有高铁房，对于那些位于一线城市辐射范围内的中小城市，如交通时间可控制在半个小时之内的昆山、廊坊等，由于目前房价水平与大城市尚有不小差距，因“比价效应”的存在，其保值功能由此而大增。
31学区房永远是热点
中国对子女教育的重视程度一直极高，因而学区房热长久高烧不退，不管是实际需求还是租赁，学区房都是市场焦点。选择这种物业应避开“伪学区房”，即靠近名校但并非属于该名校招生范围的房产。
租赁管理
出租是房产投资中非常重要的一步，在房价上涨受到政策打压的情况下，能获得更多的租金收入将是现阶段最现实的问题。
32减少空置期最重要
不管是住宅，抑或是商业物业，减少空置期是投资者要特别留意的问题。有不少投资者为了租个好价钱，不惜推掉不少好的客户。其实，空置期如果过长，就会降低收益。
为了减少空置期， 除了确定合适的租金水平之外，另外一个有效方式就是退租与重新出租之间的衔接工作一定要做好。
33避免租给二房东
目前北京、上海、广州等地都出现了专门靠转租来获利的“二房东”，虽然政府也出台了政策法规来限制这种现象，但“二房东”还是能够通过各种方式来暗箱操作。而有些房东也因为图省事，把自己的房子交给“二房东”来处理，这其实并不合适。目前各地对“二房东”现象管理更为严格，同时还出台了相应处罚措施，一旦触犯规定，将面临重罚。
34租期以短为宜
住宅租约期限一般以一年为限，超过一年时间的情形较为少见。这是因为住宅市场租金变化较大，签订短约可保证租金水平随行就市。但商铺以及写字楼等则流行签订超过1年时间的长期租约，一般3～5年不等。不过会约定租金水平会根据当地物价的上涨幅度来进行调整。
35跟租户交朋友
尝试跟租客交朋友，会获得很多意想不到的好处。如果跟租客成为朋友，他们在平时租住的过程中，会做到尽量小心使用，这样室内设备的损耗就会减小很多。此外，房东有个好口碑，上家搬出去的时候，很有可能会推荐自己的朋友过来，还能尽快出租，减少空置期。
36房屋买卖要注意交易成本
抑制投机成为此轮调控的重要手段之一，受此影响，投资性需求的交易成本大增，诸如房产营业税、个税、增值税等诸多税费，都会让交易成本支出上升。因此无论是买房还是卖房都要注意交易成本。特别是卖房者最好在达到税费减免条件之后，再行考虑出售物业。
商业地产投资
商业地产投资相比住宅而言，更为专业。商业地产投资因其高回报，因而也伴随着不小的投资风险，这要求投资者必须掌握一定的专业技能。就目前而言，商业地产主要涉及两大方面，即商铺和写字楼。
37商圈、经营能力缺一不可
对于商铺来说，所处地段当然非常重要，也就是商圈因素。此外，还要了解经营范围，以及与当地居民消费能力的关联程度。因此，投资商铺除了要考察商圈，还要考察周边人口规模、购买能力，以及经营者的能力等诸多方面。
38新兴发展区域看人口导入规模
中国正处于城市化进程之中，城市规模会不断扩大，因此城市周边区域也获得了发展良机。但对于商铺投资来说，最为主要的关注因素是要了解区域内导入人口规模，这是决定未来商业发展前景的根本性因素。
39商铺投资当长期持有
若无特殊情况，商铺应该长期持有，而不是选择在短期内赚取价差。商铺投资前期有一个“养铺”阶段，只有等到商铺完全成熟之后，这时才能获取更多的租金收益，而此时商铺本身的价值也才会得以提升。由此看来，如果采用短期炒作的手法来投资商铺，肯定难以获得理想的投资回报。
40留意包租风险
目前有不少商业项目采用“包租”形式来吸引投资者。从表面上来看，“包租”能够让投资者在未来5年内甚至更长时间里投资回报有保障。但这种模式的风险在于透支未来房价，或者“包租”承诺无法兑现等。因此投资者在选择物业时，一定要注重对物业本身发展潜力的考察，而不仅仅只在意是否承诺包租。
41外围写字楼出现机会
对于写字楼来说，则有些特殊。一般情况下，租金水平较高、位于核心区域的高档写字楼多为只租不售，或者只是整体出售给一些大的机构，如高盛等。因此对于一般的普通投资者而言，他们所能投资的写字楼其实只是一些位于外围区域的物业。不过随着市中心区域写字楼租金水平的上涨，导致部分企业外迁，因此这类物业也出现了不错的投资机会。当然，投资外围写字楼要跟周边配套设施挂钩，如交通、商业配套设施的成熟程度，这不仅关系到写字楼在租赁市场的表现，也决定了它的升值空间。
住宅投资
虽然国家宏观调控对住宅投资造成了巨大影响，但不可否认的是，住宅投资是不动产投资中最为常见的一种方式。而在资产配置中，住宅也往往被当作是资产中的一个重要组成部分。从长期来看，住宅的价值还处于上升通道中，因此住宅依然值得投资者关注。
29根据规划选物业
对于住宅而言，周边配套成熟程度决定物业的升值空间。如果周边规划有轨道交通、地区级商业中心，以及教育设施优良、医疗配套设施能够满足相应的需求，这类物业升值空间显然要大一些。
30轨道房保值能力强
轨道房的保值功能较强，这毋庸置疑。随着城市对大交通重视程度加大，轨道交通将会成为一种重要的交通方式而为人们所接受，因此轨道交通周边的物业也因此而备受关注。与之相似的还有高铁房，对于那些位于一线城市辐射范围内的中小城市，如交通时间可控制在半个小时之内的昆山、廊坊等，由于目前房价水平与大城市尚有不小差距，因“比价效应”的存在，其保值功能由此而大增。
31学区房永远是热点
中国对子女教育的重视程度一直极高，因而学区房热长久高烧不退，不管是实际需求还是租赁，学区房都是市场焦点。选择这种物业应避开“伪学区房”，即靠近名校但并非属于该名校招生范围的房产。
租赁管理
出租是房产投资中非常重要的一步，在房价上涨受到政策打压的情况下，能获得更多的租金收入将是现阶段最现实的问题。
32减少空置期最重要
不管是住宅，抑或是商业物业，减少空置期是投资者要特别留意的问题。有不少投资者为了租个好价钱，不惜推掉不少好的客户。其实，空置期如果过长，就会降低收益。
为了减少空置期， 除了确定合适的租金水平之外，另外一个有效方式就是退租与重新出租之间的衔接工作一定要做好。
33避免租给二房东
目前北京、上海、广州等地都出现了专门靠转租来获利的“二房东”，虽然政府也出台了政策法规来限制这种现象，但“二房东”还是能够通过各种方式来暗箱操作。而有些房东也因为图省事，把自己的房子交给“二房东”来处理，这其实并不合适。目前各地对“二房东”现象管理更为严格，同时还出台了相应处罚措施，一旦触犯规定，将面临重罚。
34租期以短为宜
住宅租约期限一般以一年为限，超过一年时间的情形较为少见。这是因为住宅市场租金变化较大，签订短约可保证租金水平随行就市。但商铺以及写字楼等则流行签订超过1年时间的长期租约，一般3～5年不等。不过会约定租金水平会根据当地物价的上涨幅度来进行调整。
35跟租户交朋友
尝试跟租客交朋友，会获得很多意想不到的好处。如果跟租客成为朋友，他们在平时租住的过程中，会做到尽量小心使用，这样室内设备的损耗就会减小很多。此外，房东有个好口碑，上家搬出去的时候，很有可能会推荐自己的朋友过来，还能尽快出租，减少空置期。
36房屋买卖要注意交易成本
抑制投机成为此轮调控的重要手段之一，受此影响，投资性需求的交易成本大增，诸如房产营业税、个税、增值税等诸多税费，都会让交易成本支出上升。因此无论是买房还是卖房都要注意交易成本。特别是卖房者最好在达到税费减免条件之后，再行考虑出售物业。
商业地产投资
商业地产投资相比住宅而言，更为专业。商业地产投资因其高回报，因而也伴随着不小的投资风险，这要求投资者必须掌握一定的专业技能。就目前而言，商业地产主要涉及两大方面，即商铺和写字楼。
37商圈、经营能力缺一不可
对于商铺来说，所处地段当然非常重要，也就是商圈因素。此外，还要了解经营范围，以及与当地居民消费能力的关联程度。因此，投资商铺除了要考察商圈，还要考察周边人口规模、购买能力，以及经营者的能力等诸多方面。
38新兴发展区域看人口导入规模
中国正处于城市化进程之中，城市规模会不断扩大，因此城市周边区域也获得了发展良机。但对于商铺投资来说，最为主要的关注因素是要了解区域内导入人口规模，这是决定未来商业发展前景的根本性因素。
39商铺投资当长期持有
若无特殊情况，商铺应该长期持有，而不是选择在短期内赚取价差。商铺投资前期有一个“养铺”阶段，只有等到商铺完全成熟之后，这时才能获取更多的租金收益，而此时商铺本身的价值也才会得以提升。由此看来，如果采用短期炒作的手法来投资商铺，肯定难以获得理想的投资回报。
40留意包租风险
目前有不少商业项目采用“包租”形式来吸引投资者。从表面上来看，“包租”能够让投资者在未来5年内甚至更长时间里投资回报有保障。但这种模式的风险在于透支未来房价，或者“包租”承诺无法兑现等。因此投资者在选择物业时，一定要注重对物业本身发展潜力的考察，而不仅仅只在意是否承诺包租。
41外围写字楼出现机会
对于写字楼来说，则有些特殊。一般情况下，租金水平较高、位于核心区域的高档写字楼多为只租不售，或者只是整体出售给一些大的机构，如高盛等。因此对于一般的普通投资者而言，他们所能投资的写字楼其实只是一些位于外围区域的物业。不过随着市中心区域写字楼租金水平的上涨，导致部分企业外迁，因此这类物业也出现了不错的投资机会。当然，投资外围写字楼要跟周边配套设施挂钩，如交通、商业配套设施的成熟程度，这不仅关系到写字楼在租赁市场的表现，也决定了它的升值空间。