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一、商品住房市场供不应求的局面下半年还难以缓解
供给不能满足需求是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。2007年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但同期快速的城市化仍在持续，新增城市居民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求,都在不断提高。当前基于国民经济持续快速增长、居民收入不断提高、资金流动性过剩问题依然突出、人民币升值、住房价格增长等的长期预期，客观上使住房需求持续保持旺盛。但严格的新增土地紧控政策和存量土地盘活难度的加大，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。
今年上半年，全国商品住房销售面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期1.9，继续拉开差距。从40个重点城市交易数字反映，到今年6月，商品住房实际登记销售面积与批准预售面积比为1.2。造成今年上半年住房市场供不应求的主要原因是：
从供应方面看，一是一些城市住房建设用地已连续几年完不成供地计划（如北京、深圳建设用地供应不足）；二是一些开发公司对未来市场预期看好，对已取得的土地通过分期开发方式延迟开发进度，或未在规定期限内进行开发建设，导致土地实际完成开发的面积不仅增幅大幅回落，而且占待开发土地面积仅40％，近２年累计购置的土地面积，相当的数量被闲置和囤积，市场有效供应严重不足；三是拆迁难度加大，盘活存量土地受到限制，市场供应滞后；四是不少地方政府按国家要求对部分住房项目套型结构比例进行了调整，放缓了新项目的审批，在一定程度上影响了新开工项目的供应数量。
从需求方面看，一是在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金流向住房市场，投资需求的比例加大，家庭拥有多套住房的数量增加；二是受去年宏观调控政策影响，一些持币待购的潜在消费者，在今年上半年需求得到集中释放；三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费；四是股市获利的资金转投到住房市场，加大了住房需求的增量；五是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个人购房;六是银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长。
导致住房供应紧张的原因在今年下半年仍然存在，住房市场供不应求的局面下半年还难以缓解。
二、住房价格上涨的压力依然存在
分析今年上半年房价快速上涨的原因，第一是市场供不应求的加剧，供求关系紧张；第二，在人民币升值，流动性过剩的情况下，对资产投资的保值、增值预期，增加了投资需求的数量，带动了房价上涨；第三，不少地方土地出让价格攀升，如北京、上海、杭州等地近期出让地块的楼面地价加上当地建安成本后的价格，已超过了同地段在售商品住房项目的销售价格；加上住房品质提升，建设成本提高，促使了房价的上涨;第四，外来人口购房需求加大，在北京、南京、大连等市销售的商品住房中，有三分之一左右为外地人购买，他们中大多是购买大户型和高档住宅，在这一方面加剧了供求紧张，另一方面又提升了高档住宅的价格；第五，对居民个人而言，商品住房价格持续走高，使人们形成了房价永远不会下降、一直攀升的预期，这相应刺激了居民提前购买、超前消费的需求，大量增加的购买需求又刺激了价格的不断上涨；第六，有的开发商对未来市场预期看好，有意放慢建设节奏、囤积房源、悟盘惜售，加剧了市场供求关系紧张，推动了价格上涨。导致房价上涨的原因，在2007年下半年依然存在。
三、房地产投资、投机性有上升势头
流动性过剩，使多余的资金要寻找投资出路，也容易产生经济过热现象。目前看，在人民币升值、流动性过剩的背景下，我国房地产市场的投资性、投机性也有上升的势头。
从货币供应的角度看，我国经济体中货币供给远远超过了实体经济对货币的需求。６月末，居民存款增加8271亿元，同比少增5938亿元。这表明越来越多的货币开始进入流通领域，潜在购买力在向实际购买力转变。今年上半年，房地产投资市场和销售市场的热度不断升高，特别是住房市场尤为突出。央行今年以来第6次、2006年以来第9次上调人民币存款准备金，普通存款类金融机构将执行12％存款准备金标准，已逼近10年来的历史高点，但对房地产投资和价格的影响并不明显。一些开发商加大了对商品住房的投资，一些开发商囤地和惜售倾向明显；买房投资者也逐渐增多，投资者通过占有多套住房，期待物业保值、增值，增加了市场需求量，抬高了房价。
观察上半年土地交易价格、房屋出售价格和房屋租赁价格指数变动情况，不难发现，涨幅最小、最平稳的是反映居民真实居住需求的租赁价格。从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。当一个城市的房地产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房地产市场存在着价格虚高或投机行为。根据国家统计局数字显示，今年一季度，新建商品住房销售价格涨幅6.0％，住宅租赁价格涨幅1.5％，新建商品住房销售价格涨幅高于住宅租赁价格涨幅4.5个百分点。到６月份，新建商品住房价格涨幅又再次攀升到7.4％，而二手房住房价格涨幅达7.8％，还高于新建商品住房价格涨幅0.4个百分点，而租赁价格一直比较平稳，房价虚高倾向已经开始显现。再从房屋租售比看，发达国家或地区一般认为，二手房住宅租售比１：200～240比较合理，当超出这一比例时，表明市场存在风险。上半年，我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨。根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的租售比,已经高达1:270～1:400左右，市场风险很大。
至于投资性购买的住房，最终要转换为消费性的需求。但目前市场面临的问题是，一方面投资性需求不断增加，大量投资性购房被闲置，没有投入市场转为有效供应，加剧了市场供求紧张；另一方面房价快速上涨，导致部分真正消费性需求被挤出。如何将投资性住房，引导到市场最终消费，增加市场有效供给，化解投资性需求转为投机性需求给市场带来的风险，恐怕是今年下半年房地产市场发展需要关注和解决的问题。
四、外资进入房地产投资增速较快，对宏观经济和房地产市场发展产生影响
据国家统计局的数字表明，2007年上半年在房地产开发资金来源中，利用外资同比增长68.7％，其中外商直接投资同比增长98.3％，外资占国家实际利用外资比重已达到11.8％，增速较快。外资投资房地产虽主要仍集中在上海、北京、深圳等地，但正逐步向西安、成都、重庆等内地城市转移。值得注意的是，外资在继续偏重收购非住宅物业的同时，在土地取得、房地产开发等环节投资的比重不断增加。如上海市，从2004年开始，外资通过招拍挂的方式，共取得20多幅经营性用地，直接进行开发经营。近年来一直在上海大肆收购各类物业的房地产投资基金摩根士丹利，今年１月在上海竟拍买得一块商业用地直接进行开发。国际投资基金“变身”成为开发商，折射出目前国内房地产行业在外资影响下的变化。再比如，外资进入西部二线城市，以购置大宗土地进行开发的较多。外资在重庆购置的土地，每宗平均500亩左右；在西安，香港恒基和新加坡盛邦公司联合受让的最大一幅土地面积达2040亩。外资投资中国房地产势头不减的主要原因,是基于全球范围内的资本过剩、中国经济持续高速增长、房地产利润空间及对人民币升值期望。外资进入房地产，虽然缓解了一部分房地产开发企业的资金压力，增加了部分市场供应，但也增加了宏观经济调控与稳定房价的难度。
对宏观经济调控的影响，主要表现在对人民币升值形成的压力。在人民币升值趋势背景下，外资流向房地产领域也就具有了金融效应。外资投资房地产领域并结汇，成为我国国际收支顺差的重要来源，有可能会加剧我国国际收支失衡和人民币升值预期，造成人民币基础货币投放过多，间接引起银行信贷扩张，加剧流动性过剩，加大了货币政策调控信贷规模的难度。
对房地产市场的影响，主要是助推房价继续上涨。首先，外资在土地取得和房地产开发的资本优势推动竟拍地价上涨，从而影响到房价。第二，外资的资本力量可以通过延迟开发周期获得土地增值，而且土地面积都较大，位置较好，这也会影响到房地产市场的有效供给，导致房价上升；第三，外资从事开发的多是高档商品房，高档商品房的价格在供不应求的市场，会带动其它房屋价格的上涨。
考虑到房地产业中存在着较大的土地增值性、房地产投资性，对外资进入房地产投资增速的加快，在今年下半年应当引起高度关注、防范可能带来的风险和问题。
五、市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大
据40个重点城市统计数字测算，到今年上半年，在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比虽逐月有所增加，但还不到25％，套型占比还不到40％；新建商品住房套均面积为107.8平方米。到目前为止，新开工商品房中，90平方米以下达到70％比例的城市还很少。调整住房供应结构缓慢的原因，除了住房建设一般需要２年左右的周期，还有一些地方对此认识不统一，中小户型普通住房土地有效供应得不到保证以外，主要原因是市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，导致在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大。
从需求看，到今年上半年，40个重点城市在登记销售的商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比和套数占比，比批准预售的商品住房实际供应的比例还低;而实际销售的商品住房套均建筑面积比批准预售的商品住房套均面积还高。
值得注意的是，在批准预售的商品住房供应中，90平方米以下的住房面积占比在不到25％的情况下，市场供求结构基本持平。由此可以看出，目前市场上大户型住房交易的主导地位仍然没有改变。
针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施，如作为《物权法》配套法规的《城市房屋拆迁条例》的修订与实施、物业税出台的时机与力度、土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等，均是社会高度关注和百姓观望与期待的问题。
供给不能满足需求是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。2007年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但同期快速的城市化仍在持续，新增城市居民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求,都在不断提高。当前基于国民经济持续快速增长、居民收入不断提高、资金流动性过剩问题依然突出、人民币升值、住房价格增长等的长期预期，客观上使住房需求持续保持旺盛。但严格的新增土地紧控政策和存量土地盘活难度的加大，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。
今年上半年，全国商品住房销售面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期1.9，继续拉开差距。从40个重点城市交易数字反映，到今年6月，商品住房实际登记销售面积与批准预售面积比为1.2。造成今年上半年住房市场供不应求的主要原因是：
从供应方面看，一是一些城市住房建设用地已连续几年完不成供地计划（如北京、深圳建设用地供应不足）；二是一些开发公司对未来市场预期看好，对已取得的土地通过分期开发方式延迟开发进度，或未在规定期限内进行开发建设，导致土地实际完成开发的面积不仅增幅大幅回落，而且占待开发土地面积仅40％，近２年累计购置的土地面积，相当的数量被闲置和囤积，市场有效供应严重不足；三是拆迁难度加大，盘活存量土地受到限制，市场供应滞后；四是不少地方政府按国家要求对部分住房项目套型结构比例进行了调整，放缓了新项目的审批，在一定程度上影响了新开工项目的供应数量。
从需求方面看，一是在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金流向住房市场，投资需求的比例加大，家庭拥有多套住房的数量增加；二是受去年宏观调控政策影响，一些持币待购的潜在消费者，在今年上半年需求得到集中释放；三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费；四是股市获利的资金转投到住房市场，加大了住房需求的增量；五是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个人购房;六是银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长。
导致住房供应紧张的原因在今年下半年仍然存在，住房市场供不应求的局面下半年还难以缓解。
二、住房价格上涨的压力依然存在
分析今年上半年房价快速上涨的原因，第一是市场供不应求的加剧，供求关系紧张；第二，在人民币升值，流动性过剩的情况下，对资产投资的保值、增值预期，增加了投资需求的数量，带动了房价上涨；第三，不少地方土地出让价格攀升，如北京、上海、杭州等地近期出让地块的楼面地价加上当地建安成本后的价格，已超过了同地段在售商品住房项目的销售价格；加上住房品质提升，建设成本提高，促使了房价的上涨;第四，外来人口购房需求加大，在北京、南京、大连等市销售的商品住房中，有三分之一左右为外地人购买，他们中大多是购买大户型和高档住宅，在这一方面加剧了供求紧张，另一方面又提升了高档住宅的价格；第五，对居民个人而言，商品住房价格持续走高，使人们形成了房价永远不会下降、一直攀升的预期，这相应刺激了居民提前购买、超前消费的需求，大量增加的购买需求又刺激了价格的不断上涨；第六，有的开发商对未来市场预期看好，有意放慢建设节奏、囤积房源、悟盘惜售，加剧了市场供求关系紧张，推动了价格上涨。导致房价上涨的原因，在2007年下半年依然存在。
三、房地产投资、投机性有上升势头
流动性过剩，使多余的资金要寻找投资出路，也容易产生经济过热现象。目前看，在人民币升值、流动性过剩的背景下，我国房地产市场的投资性、投机性也有上升的势头。
从货币供应的角度看，我国经济体中货币供给远远超过了实体经济对货币的需求。６月末，居民存款增加8271亿元，同比少增5938亿元。这表明越来越多的货币开始进入流通领域，潜在购买力在向实际购买力转变。今年上半年，房地产投资市场和销售市场的热度不断升高，特别是住房市场尤为突出。央行今年以来第6次、2006年以来第9次上调人民币存款准备金，普通存款类金融机构将执行12％存款准备金标准，已逼近10年来的历史高点，但对房地产投资和价格的影响并不明显。一些开发商加大了对商品住房的投资，一些开发商囤地和惜售倾向明显；买房投资者也逐渐增多，投资者通过占有多套住房，期待物业保值、增值，增加了市场需求量，抬高了房价。
观察上半年土地交易价格、房屋出售价格和房屋租赁价格指数变动情况，不难发现，涨幅最小、最平稳的是反映居民真实居住需求的租赁价格。从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。当一个城市的房地产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房地产市场存在着价格虚高或投机行为。根据国家统计局数字显示，今年一季度，新建商品住房销售价格涨幅6.0％，住宅租赁价格涨幅1.5％，新建商品住房销售价格涨幅高于住宅租赁价格涨幅4.5个百分点。到６月份，新建商品住房价格涨幅又再次攀升到7.4％，而二手房住房价格涨幅达7.8％，还高于新建商品住房价格涨幅0.4个百分点，而租赁价格一直比较平稳，房价虚高倾向已经开始显现。再从房屋租售比看，发达国家或地区一般认为，二手房住宅租售比１：200～240比较合理，当超出这一比例时，表明市场存在风险。上半年，我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨。根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的租售比,已经高达1:270～1:400左右，市场风险很大。
至于投资性购买的住房，最终要转换为消费性的需求。但目前市场面临的问题是，一方面投资性需求不断增加，大量投资性购房被闲置，没有投入市场转为有效供应，加剧了市场供求紧张；另一方面房价快速上涨，导致部分真正消费性需求被挤出。如何将投资性住房，引导到市场最终消费，增加市场有效供给，化解投资性需求转为投机性需求给市场带来的风险，恐怕是今年下半年房地产市场发展需要关注和解决的问题。
四、外资进入房地产投资增速较快，对宏观经济和房地产市场发展产生影响
据国家统计局的数字表明，2007年上半年在房地产开发资金来源中，利用外资同比增长68.7％，其中外商直接投资同比增长98.3％，外资占国家实际利用外资比重已达到11.8％，增速较快。外资投资房地产虽主要仍集中在上海、北京、深圳等地，但正逐步向西安、成都、重庆等内地城市转移。值得注意的是，外资在继续偏重收购非住宅物业的同时，在土地取得、房地产开发等环节投资的比重不断增加。如上海市，从2004年开始，外资通过招拍挂的方式，共取得20多幅经营性用地，直接进行开发经营。近年来一直在上海大肆收购各类物业的房地产投资基金摩根士丹利，今年１月在上海竟拍买得一块商业用地直接进行开发。国际投资基金“变身”成为开发商，折射出目前国内房地产行业在外资影响下的变化。再比如，外资进入西部二线城市，以购置大宗土地进行开发的较多。外资在重庆购置的土地，每宗平均500亩左右；在西安，香港恒基和新加坡盛邦公司联合受让的最大一幅土地面积达2040亩。外资投资中国房地产势头不减的主要原因,是基于全球范围内的资本过剩、中国经济持续高速增长、房地产利润空间及对人民币升值期望。外资进入房地产，虽然缓解了一部分房地产开发企业的资金压力，增加了部分市场供应，但也增加了宏观经济调控与稳定房价的难度。
对宏观经济调控的影响，主要表现在对人民币升值形成的压力。在人民币升值趋势背景下，外资流向房地产领域也就具有了金融效应。外资投资房地产领域并结汇，成为我国国际收支顺差的重要来源，有可能会加剧我国国际收支失衡和人民币升值预期，造成人民币基础货币投放过多，间接引起银行信贷扩张，加剧流动性过剩，加大了货币政策调控信贷规模的难度。
对房地产市场的影响，主要是助推房价继续上涨。首先，外资在土地取得和房地产开发的资本优势推动竟拍地价上涨，从而影响到房价。第二，外资的资本力量可以通过延迟开发周期获得土地增值，而且土地面积都较大，位置较好，这也会影响到房地产市场的有效供给，导致房价上升；第三，外资从事开发的多是高档商品房，高档商品房的价格在供不应求的市场，会带动其它房屋价格的上涨。
考虑到房地产业中存在着较大的土地增值性、房地产投资性，对外资进入房地产投资增速的加快，在今年下半年应当引起高度关注、防范可能带来的风险和问题。
五、市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大
据40个重点城市统计数字测算，到今年上半年，在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比虽逐月有所增加，但还不到25％，套型占比还不到40％；新建商品住房套均面积为107.8平方米。到目前为止，新开工商品房中，90平方米以下达到70％比例的城市还很少。调整住房供应结构缓慢的原因，除了住房建设一般需要２年左右的周期，还有一些地方对此认识不统一，中小户型普通住房土地有效供应得不到保证以外，主要原因是市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，导致在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大。
从需求看，到今年上半年，40个重点城市在登记销售的商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比和套数占比，比批准预售的商品住房实际供应的比例还低;而实际销售的商品住房套均建筑面积比批准预售的商品住房套均面积还高。
值得注意的是，在批准预售的商品住房供应中，90平方米以下的住房面积占比在不到25％的情况下，市场供求结构基本持平。由此可以看出，目前市场上大户型住房交易的主导地位仍然没有改变。
针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施，如作为《物权法》配套法规的《城市房屋拆迁条例》的修订与实施、物业税出台的时机与力度、土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等，均是社会高度关注和百姓观望与期待的问题。