伴随中国经济的飞跃式增长,我国房地产市场也得到了迅猛发展,当前我国房地产开发投资占全社会固定资产投资总额近20%,这一数字占国内生产总值近10%,房地产开发投资成为国内需求的重要组成部分。房地产行业对中国GDP的拉动作用巨大,被形象地喻为中国经济发展的第四驾马车,房地产的高收益吸引了众多企业参与房地产行业竞争。开发需要资金,由于我国的金融市场不够健全,投融资渠道单一化,银行贷款一直是房地产开发投资资金的重要来源,房地产开发贷款因此得到飞速增长。房地产开发贷款具有高收益、高风险的特征。从2008年席卷全球的金融危机看来,房地产市场的命运与金融市场、证券市场,乃至一国经济发展息息相关,房地产市场出现问题会产生牵一发而动全身的反应。当前形势是,房地产开发融资渠道主要来自于银行的局面在短期内不可能改变,房地产宏观调控日益趋紧,如何对房地产开发贷款项目中存在的风险进行科学的分析和控制是商业银行必须要考虑的现实问题。我们知道房地产开发贷款的一般风险包括政策风险、市场风险、信用风险、操作风险等。其中信用风险与操作风险在很大程度上源自商业银行与房地产开发商之间的博弈与关联。事实上国内学者针对房地产开发贷款的研究一般都是围绕其风险而展开,尤其侧重研究房地产开发贷款中的信用风险,针对房地产开发贷款所存在的风险做出的相关研究也多是从改善企业信用评级、建立商业银行风险预警机制、加强政府对房地产市场的宏观调控等方面来分析,且一般都是单独从银行、企业、政府角度来考虑,而很少将其结合起来分析。我国房地产开发贷款项目的风险并非是单独改善房地产开发企业、或者单独改善商业银行、又或者只一味凭借政府干预就可以防范、控制和化解的。本文选从银企合作的角度来探讨房地产开发贷款项目的开展,从贷款风险发生的根源来探讨银企合作的意义。这在目前规范房地产市场,促进房地产和整个宏观经济健康发展的大背景下,具有一定的学术价值和现实意义。文章采用SWOT分析法对我国的房地产开发贷款进行现状分析,分别从商业银行、房地产开发企业自身角度分析银企合作的意义说明银企合作的必要性,接着采用了事实案例法来说明建立银企合作关系对于企业项目的顺利推进、银行自身业务的拓展与创新的现实意义。然后运用信息经济学理论、博弈论来分析商业银行房地产开发贷款项目中银企之间的关系,指出房地产开发贷款项目中的银企博弈要想获得双赢的局面,房地产开发企业就必须考虑建立有效声誉机制,商业银行也必须采用信贷硬约束机制来制约房地产企业。最后对房地产开发贷款项目中银企合作模式进行了深入探讨,具体包括：建立银行合作下的政策法规反映机制,针对房地产开发贷款面临的政策法规变动带来的风险,一方面银行与房地产开发商及时收集国家宏观经济、区域经济及房地产行业政策,法律法规变动,房地产市场需求等信息,并对相关信息采用定性分析和定量分析相结合的方法,分析政策法规变动,其相关协调性等对房地产市场供需的整体走势和结构变化的影响,另一方面银行与房地产开发商应加强政策法规前瞻性研究,在银行与企业内部建立政策法规反映机制,通过信息共享以利于银行与企业能够根据法律法规、宏观政策的变化及时采取相应对策；建立银企合作下的搭档选择确立机制,在房地产开发项目融资过程中,企业可以有多种融资方式,如何选择可以使企业成本最低,效益最高,企业需要对各种融资方式,融资主体进行比较,即所谓的货比三家,房地产开发企业自主选择合作银行,关键在于哪家银行提供的专业化服务更适合项目开展；银行最关心的是融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性,所以做到知己知彼方能在激烈的竞争中求得生存之道,当前的趋势是,商业银行与其他金融机构进行合作,提供集成式金融服务的模式将会得到进一步重视和发展；建立项目开发中的合作模式,具体分为三个阶段：开发项目建设中的合作模式,可以借鉴德国的经验,引入主持银行制度；销售融资中的合作模式,包括以房产销售为纽带的银企合作模式和以购房者、开发商需求为纽带的银企合作模式；项目失败时的合作模式,对房地产开发贷款的资金采取封闭式资金管理模式,切实落实各项监管工作,严格按照“三法一引”执行建立不良债权长效处置机制,首先可以借鉴资产管理公司运作模式,运用内部化的优势,以清收债权、活化资产、盘活企业为目标,对不良资产进行集中式管理。除此之外,银行还可以借助外部中介力量,采取招标和风险代理的方式来处理烂尾楼等。最后,还可以争取地方政府和银监委的支持尽快设立资产管理公司,运用社会化手段,加快处置不良资产；建立银企合作下的有效激励机制,一方面商业银行可以通过加强企业信用评级、落实担保审核、奖励优质客户等方面入手来建立这种银企之间的有效激励机制,另一方面房地产开发企业也应该懂得从长远利益出发,努力建立企业的声誉机制,最终实现房地产开发商的总体“优质客户”趋向。