杠杆率作为衡量系统性金融风险的重要指标,在过去的研究和实践中都得到了充足的重视。我国居民杠杆率在90年代以后攀升速度较快。虽然我国居民杠杆率目前并不高,但显性的居民杠杆率并不能完全表征居民的真实债务,我国的居民杠杆率实际上被大大的低估了,同时需要引起高度重视的是居民杠杆率的增速问题。本文认为房价和居民杠杆率之间存在正反馈机制。文献综述部分,通过对房价和杠杆周期相关理论的总结,分析了居民杠杆的形成机制和作用机理,通过理论分析和实证分析,探究房价与居民杠杆率的相互关系。本文利用省级面板数据的固定效应模型和工具变量法,对房地产价格与居民杠杆率之间的关系进行回归分析。工具变量法消除内生性后得到,房价平均每上升1个百分点,居民杠杆率平均而言会上升0.235%;居民杠杆率平均每上升1个百分点,房价会上升2.108%。无论是房价对杠杆率还是杠杆率对房价在多数情况下都有显著的正向作用,证明正反馈机制的确存在,但是影响程度存在地区异质性。居民杠杆率的影响因素方面,东部地区和中部地区的居民杠杆率对房价波动较为敏感,而西部地区的居民杠杆率对房价的变化相对不敏感。金融条件对东部地区对居民杠杆率的影响较大,但对中西部地区影响相对较小。通过加入交互项的回归发现,消费水平较高的地区,杠杆率对房价更加敏感。房价的影响因素方面,东部地区的房价对居民杠杆率的变化较为敏感,而中部和西部地区的房价对居民杠杆率的变化不敏感。总体而言,地区异质性体现在房价与居民杠杆率的正反馈机制在东部地区较为显著,在中部地区有所弱化,西部地区的正反馈机制可能并不明显。根据上述研究成果,本文提出了以下政策建议:第一,保持楼市调控政策的连续性和一贯性,引导居民形成理性的房价预期。第二,因城施策,对于高房价城市坚决抑制房价上涨,对于低房价城市可以边际放松,以满足居民的合理的杠杆融资购房需求和居住需求。第三,楼市调控是一个长期过程,不能节奏过快,要缓慢挤出房地产资产泡沫,维持金融体系稳定。第四,长久之计在于将更多的资源分配给科技产业、高端制造业和现代服务业,提升未来的经济增长潜力,用GDP的增长来稀释过高的实际房价可能是解决问题的关键之一。