房地产是一种特殊的商品,具有不同于普通商品的许多特性。在中国当前的经济发展形势下,它非常突出的一个特性是具有消费与投资的双重属性,不仅是满足社会生产和居民生活所需的消费品,也被人们视为具有保值和升值预期的投资品。房地产开发经营则具有资金投入量大、开发周期长、涉及面广、经营活动复杂、受地域及国家政策调控影响较大等特点,且开发经营的整个过程存在较大的不确定性,风险因素多且形式多样,因而房地产开发经营是一项高投入、高收益、高风险的活动。房地产开发经营的高风险性,在很大程度上来源于房地产项目开发活动中存在的不确定性。房地产开发是在国家和地方政策法规、区域发展规划、消费者购买水平、企业融资能力和管理水平等约束条件下开展的经营活动,涉及面广、运作环节多、社会关系复杂、市场竞争激烈,上述任何一项因素的变化,都会引发房地产市场供求状况的变化,如果市场供求失衡引起成本增加、资金紧张、销售不畅等,都会给房地产项目带来风险,直接影响房地产项目的收益和成败。房地产行业又是政策性很强的产业,这是因为房地产业直接关系到国计民生,并与国民经济中的许多产业存在密切的关系。国家为促进房地产业的持续健康发展,通过政策法律等措施对房地产市场进行调控,对房地产开发经营主体及其活动进行监管,每一次房地产调控都对房地产开发经营产生了重要的影响。从目前的形势来看,风险管控能力是国际一流企业必须具备的核心竞争力之一。如何识别和控制风险成为企业生存与发展的重要一环,在要采取切实有效的风险应对措施,提高抵御项目开发风险的能力,才能在变化万千、竞争激烈的市场中抓住机遇并降低不确定因素发生的可能性,并尽可能的减少企业的损失,从而使得企业的竞争实力得以增强,得以获得健康成长。本文以房地产开发流程中可能面临的风险为切入点,重点梳理了房地产开发项目在投资决策阶段、土地获取阶段、工程建设阶段中可能面临的风险。以凯德置地(中国)投资有限公司在成都开发的来福士地产项目为研究对象,探讨了风险管理在房地产开发中的实现过程,并提出了相应的风险应对措施。在来福士地产项目的开发过程中,以集团化管理作为强大的背景,较为全面的运用了明晰风险管理职能职责、编制风险清单建立风险信息库,建立风险对照检查表、流程梳理寻找关键控制点、准备风险应对方案和危机处理预案等各项风险管理基本措施。与此同时,在来福士开发的三个阶段(投资决策阶段、工程建设阶段、租售阶段),根据风险管理理论,使用了适合于各个阶段的所独有的风险管理措施,如建立规范的决策程序,组织各专业人士对项目进行评审、聘请专家咨询机构进行风险识别和分析,通过以保险转嫁风险、以完善的合同设计规避风险等风险管理方法在房地产开发各个阶段应用,尽可能完整的展现风险管理在一个具体房地产项目的运用。同时,也就该风险管理在运用过程中存在的缺憾之处进行了反思和总结,并就风险管理如何能够更好的为房地产项目管理服务提供了建议性的意见和措施。