伴随着我国经济的高速增长,社会对物业管理的需求也不断增加,至今,物业管理在我国已经发展接近40年,成为了城市管理的重要组成部分。随着我国经济转型升级,物业管理的类型也在进一步拓展,尽管目前行业项目类型依旧以居住物业为主,但非居住类物业的增速明显加快。从2016年开始,作为国有企业深化改革的内容之一,国家全面推进国有企业的“三供一业”分离移交工作,目的是剥离国有企业承担的与主业不符的公共服务职能,以切实减轻企业负担,促进体制机制创新。“三供一业”政策给物业企业不仅带来发展的机遇,同时也带来挑战。作为一个全新的物业项目类型,“三供一业”背景下的国有企业,会给物业企业带来哪些不同于传统物业项目的新风险?物业企业如何应对这些风险?这些都是需要通过总结实践经验来回答的问题。本文在相关理论综述的基础上,以S商务公司所辖的物业服务项目“西安热工研究院”为研究对象,通过走访调研,收集项目部2016-2018年的经济运行数据与风险事件等,进行总结归纳和梳理分析。探究了“西安热工研究院”这样的国有企业类型的物业项目所遇到的风险问题,及其来源、后果和相互关系,并运用RPN评价法对这些风险进行了量化分析。研究结果表明:热工院项目面临的3大类共9种风险,母公司是热工院项目风险的主要来源,低价中标战略为最大的风险因素,经济损失为主要风险后果。最后本文结合S商务公司实际情况,有针对性的提出了通过预防、减轻、转移等多种方式进行风险应对的策略,包括:放弃热工院第二项目部,摒弃低价中标战略,完善公司风险管理体系,强化品质管理,优化制度政策,加强与甲方沟通,坚决贯彻安全生产方针等内容。