当前,房地产市场增速趋缓,行业竞争不断加大,在“去杠杆”政策背景下,央行与银监会不断强化对房地产企业融资的监管,房地产企业重资产经营模式优势不再,融资难、融资贵等问题非常突出。为了解决融资需求,加快企业转型升级,提高行业竞争力,房地产企业开始积极探索除传统融资渠道外的新型融资方式,其中就包括房地产投资信托基金（下称“REITs”）。REITs具有融资成本小、融资期限长等优点,很好地契合了房地产企业的融资需求,为房地产企业盘活存量资产缩短去化周期提供了新的路径。因此,研究房地产企业如何运用这种新型融资方式具有很强的现实意义。本文选择招商蛇口赴港发行REITs融资的案例进行研究,主要采用文献研究、案例分析和对比分析的方法。首先,运用文献研究法对国内外有关房地产企业融资和REITs相关文献进行梳理和归纳,发现目前我国REITs研究倾向于理论研究,而国外REITs研究则倾向于实证研究。由于缺乏市场实践,国内学者对内地房企赴港发行REITs融资的案例研究较少。其次,介绍了REITs的相关概念和理论基础,对我国房地产行业的融资现状和REITs市场的发展进行了具体说明。接着,结合招商蛇口自身情况对其发行REITs的融资方案和动因进行了梳理和分析,并对招商蛇口发行REITs的主要风险点和应对措施进行了归纳总结,探讨了招商蛇口发行REITs带来的效果。最后结合研究内容得出了以下结论:招商蛇口赴港发行REITs的方案具有可复制性,面临的风险主要有基础资产相关风险、REITs管理风险、外部风险和其他风险,为取得理想的融资效果,招商蛇口对以上风险做了较全面的防范,但还存在可以完善的地方。通过发行REITs,招商蛇口盘活了部分资产,现金流有一定的增加,资产结构和杠杆水平有了明显的改善。运用财务指标对招商蛇口发行REITs前后的偿债、营运和盈利能力进行分析,发现其偿债能力和营运能力在短期内有提升,但盈利能力的变化较不明显。招商局REIT的上市扣上了招商蛇口资产运作“投融管退”闭环中的重要一环,建立起了“地产+金融”的轻运营模式,为后续存量资产的退出提供了渠道。