随着房地产行业的高速发展，市场竞争越来越激烈，消费者的消费理念逐渐理性和成熟起来，国家相关部门的监控也越来越严格，房地产开发企业的生存环境日益艰难。如此环境之下，房地产开发企业要想生存发展，就必须持续获得稳定的经营利润。一方面可以采用营销策略，另一方面是严格控制成本支出。在目前房地产市场上，市场份额几乎已经饱和，供求关系逐渐向买方市场转移，采用营销策略并不是长久之计。严格控制成本支出，不仅可以提高房地产开发企业的竞争力，在激烈的市场竞争中形成成本领先优势;还可以通过成本控制提高收益;并带动成本管理水平和整个企业管理水平的提高。　　成本会计是企业加强成本管理的重要手段，通过核算、反映、监督、分析与预测等职能达到成本管理与控制的目的。而成本核算是成本会计众多职能中的核心与基础。目前房地产开发企业的成本核算中注重总体上的结果，忽视形成目前结果的动态形成过程与细节，缺乏对未来发展变化的预测，无法解释造成成本变化的量化因素，进行共同成本核算时以单一或简单的标准进行分配，成本信息易失真，缺乏对指导成本管理与进行成本控制的实践作用。　　作业成本法依据产品耗用作业，作业消耗资源的原理，以作业为计算成本的对象，通过作业将产品与资源联系起来，对作业的关注使得其不仅关注成本结果，更关注成本的深层次成因与形成过程。在对共同成本的分配时以成本的成因为基础进行分配，成本核算准确，与实际情况相符，不仅解决了成本信息失真问题，同时也为成本控制与成本管理提供数据支持。　　本文按在房地产开发企业成本会计中应用作业成本法进行成本核算的思路，以某房地产开发企业具体的开发成本核算为例，在介绍如何进行实际操作中提出了一些与传统成本核算方法不同的新见解与方法。本文认为，房地产开发企业在应用作业成本法进行成本会计核算时，关键要处理好作业认定与成本动因分析两个环节。　　在作业认定中，首先明确构成产品的作业是有不同层次的，成本核算与分配在越深层次的作业进行其成本动因越直接，成本数据越精确，但实施起来的成本也越高。所以认定作业要坚持成本效益原则，对开发成本影响较大的作业就可以细分一些，反之可以概括一些。房地产开发企业的开发流程从大的方面上看有前期准备，项目建设、销售及售后使用与服务四个阶段，具体到每个大的流程下又可分为若干个小的流程，如前期准备包括可研立项、市场定位规划、购地拆迁安置、设计勘察与证照申请等，建设阶段又包括招投标，选定供应商签订合同，施工及监督管理等。在这其中，施工流程是发生成本最多，影响成本总额最大的阶段，所以有必要对其进行深入分析。施工流程具体包括土方开挖、护坡降水，钢筋安装、混凝土浇筑、装修及门窗安装等等。再具体分析，混凝土工程还可继续分为商品混凝土的购买、运输、机械浇筑与人工振捣几个流程，钢筋工程这一作业由购买加工钢筋，机械安装与人工安装三个部分构成。这样分析的结果，使每一个大的流程都分解为一环扣一环的连续作业，如上例中提到的商品混凝土的购买、运输、机械浇筑与人工振捣等。通过对作业的认定与属性分析，可以将一些性质或目的等要素相同的作业合并成一个作业中心，这些经合并归纳而成的作业中心在不同开发项目间具有普遍性，因此就为不同项目间和同一项目前后时期进行成本对比提供了可能性，也同时为项目成本管理与成本控制提供了基础。根据房地产企业的开发流程，将房地产开发企业归纳为下面几个作业中心:　　1、前期准备作业中心:包括市场定位调研、可行性研究、规划立项、设计勘察及拆迁安置补偿等作业;　　2、主体建设作业中心:包括土方、钢筋、混凝土、装修、水电及家具、门窗设备购买等作业;　　3、销售作业中心:包括市场推广、广告宣传、卖场布置、销售签约等作业;　　4、售后服务与物业管理作业中心:包括手续办理、物业登记、权证办理、维修及设备维护等作业。　　成本动因是将资源正确分配归集到作业和将作业汇集的成本分配到最终产品上的依据。首先要使用能够直接将资源耗费与作业或作业与产品一一对应的成本动因进行成本分配与计算。若不能直接找到一一对应关系，那么就要结合分析作业或产品的形成原因进行成本的分配与计算。这就是作业成本法的核心，真正体现了资源、作业与产品的实质联系，这需要建立在对生产产品的工艺技术流程充分了解的基础之上。比如在房地产开发企业的项目建设过程中的混凝土浇筑作业中，首先对材料消耗成本进行分配的成本动因进行分析，成本动因是根据图纸计量的混凝土材料消耗量与不同设计标准混凝土的单价，如C30标号混凝土每立方米单价与C20标号混凝土每立方米单价不同。其次对机械消耗成本进行分配的成本动因进行分析，成本动因是相应部位使用机械的台班数和每台班单价。接下来对人工消耗成本进行分配的成本动因进行分析，成本动因是相关工程人工耗用的工时数与每工时单价。　　另外，对于目前的房地产开发企业洽商变更大量发生，成本信息不能够根据施工进度的变化而更新，管理层不能准确掌握最新的动态成本，投资额难以有效控制等问题，提出成本预算通过统一科目设置与合同台帐建立联动的思路。这样做的目的是将具有总额控制功能的成本预算与按施工进度动态进行的合同台帐相联合，实现不同建设时段的动态管理，准确及时掌握已发生成本，将要发生成本和成本超支与成本节约情况，分析成本与进度的联系，为成本动态管理与控制提供有效支持。　　由于个人能力有限，文章中对一些理论问题的研究和实际操作方法的应用还不成熟，希望能够得到各位专家学者的指正与帮助，从而进一步提高房地产开发企业的成本会计理论与实践水平。