广州市某业主持有天河区一商业地块，在自身缺乏酒店经营管理经验及不具备建筑施工资格的情况下拟进入星级酒店行业，向市场提供客房、餐饮及写字楼租赁服务，同时实现该商业地块的资产增值。但目前国内及广州市的酒店行业内的竞争日趋激烈，选择合适的投资及经营模式对于酒店的生存发展显得至关重要。本文将针对此项目（以下称F酒店）进行调查研究，在咨询专业机构的基础上，提供备选投资及经营方案，并选取一定的财务指标深入分析各投资及经营方案的优劣，从而为业主的投资决策提供充分的信息。本文在对比分析国内外常见的星级酒店投资及经营模式的基础上，论述了BOT模式的发展概况以及BOT模式在酒店行业的应用。通过波特五力竞争性分析模型、SWOT模型、财务净现值、内部收益率、安全边际等分析方法，对酒店行业的宏观环境、竞争环境、发展趋势及F酒店的投资回报进行了全面评估。宏观环境及竞争性分析表明，虽然全球经济面临下行压力，国内酒店供应量大幅增长，由于高星级酒店的进入门槛较高，虽然竞争有所加剧，但相对而言竞争不算激烈；国内的酒店行业盈利为历史最好，随着中国经济的发展，未来将释放大量需求，目前是一个比较好的市场机会；业主的最终目的是实现资产增值，因此，尽快投资建设酒店并经营能减少土地闲置带来的损失。对于备选经营方案，根据财务投资回报分析及概率分析结果推荐采用BOT模式（IRR=10.3%）。盈亏平衡分析表明采用BOT投资及经营模式时F酒店具有较高的安全边际（安全边际率大于30%）。同时本文也深入分析了F酒店业主在实施BOT模式时应重点关注的风险，如：获得特许经营权的投资经营者选择、合约订立、泄密、意外等方面存在的风险，以及Ｆ酒店各投资方案中有可能产生的债权人、股东、经营者面临的风险及控制这些风险应采取的对策。