地产股权私募基金快速发展,成为房地产传统融资渠道的重要补充形式。在地产私募基金繁荣发展的同时,其投资收益率成为业内关注的焦点。因为一级市场的信息非公开和投资人的信息不对称,由基金公司给出的预期收益率的真实性成为投资人判断并选择基金的关键。由于我国地产私募股权基金起步晚、研究少,缺乏对基金收益影响因素的分析,也缺乏真实案例与实证相结合的过程。因此,识别影响地产股权私募基金投资收益的各因素,探究基金因素对预期收益和实际收益的影响程度,以及预期收益与真实收益的关系,成为增强投资人信心的关键。本文针对地产股权私募基金投资的收益影响因素进行全面分析。在理论方面,首先结合相关文献和理论基础,分析我国地产股权私募基金的概念分类、特点、现状、发展趋势,并指出投资收益存在的现实问题;其次细分基金各因素为内部、外部、投资人三环节,根据灰色关联法和加权TOPSIS模型,对地产股权私募基金投资收益的各影响因素进行重要性排序。在实证方面,本文选取2010-2019年1069个地产股权私募基金数据,采用“预期收益率”作中介因子研究各因素对预期收益、实际收益的正负向影响,并根据Bootstrap法做中介效应检验。研究发现:基金各因素均对投资收益有影响,其中地产周期、投资地域、募资规模、管理人专业素养的影响程度最大;预期收益率与投资收益正相关,可以通过预期收益率初步判断基金未来的投资表现;预期收益率在基金因素和实际收益间存在中介效应,但基于投资人信息不对称的弱势地位,基金公司仍需提高道德准则和信誉。在案例研究方面,本文从高收益的T项目入手,分析其具体项目特征、基金方案、基金结构、交易对手等,重点提炼基金的各要素,借助评价指标体系和评价模型对标各因素,对T项目投资表现进行评价,并进一步总结优劣对,提出优化意见。此外本文还提出一些政策建议,对于优化基金结构、提高收益率、规避运营风险具有重要意义。