在我国东部地区城市从增量开发转向存量开发的背景下,近几年一些大城市的开发区出现了一个突出的新现象即工业空间转科技研发空间(简称工转研)。本文的研究问题是当前中国开发区的工转研现象为什么会发生以及如何形成?主要采用定性研究、案例研究、深度访谈等方法。研究内容主要分为现象研究、理论研究与分层论证、案例研究三个部分,首先进行对工转研现象的特征、动力、模式的研究并从中发现土地制度的关键作用,然后从制度视角构建对工转研现象的理论解释,接下来从法律、政策和规划三个制度层级分别研究和论证制度对工业空间转型的影响,最后进行一个完整的案例研究。第1章是导入部分,阐述研究背景、研究问题、研究目的、文献综述和研究框架。第2章描述开发区工转研的概况和过程,归纳工转研现象的三个特征:从2013年开始地方政府频繁出台相关政策,在一些开发区的规划中集中成片转型,已经开展的工转研项目大多是由原土地使用权企业作为实施主体;从中央政府、地方政府、企业、社区方面对工转研进行主体动力分析,工转研按照主要动力来源和博弈关系分为企业主动型、政府主动型、双向互动型三种基本模式,在模式研究中发现了制度性因素的关键作用。第3章在事实归纳和理论推演的基础上提出理论假设,从制度视角对工转研现象乃至工业空间转型进行理论解释。工业空间转型的四个主体为了获得潜在利润和满足偏好,通过博弈变革了制度(合约、规划、政策、法律),四个层级的制度变迁共同实现产权界定、市场交易、交易成本、利益分配、约定项目的制度功能,制度变迁通过制度功能导控工业空间如何转型。第4-6章分别从法律、政策、规划三个层级研究制度变迁对工转研的影响作用。第4章从法律层级回顾增量开发中的关键制度变革,论证土地产权制度和土地市场制度的变迁塑造了存量工业空间,指出存量开发需要法律层级的制度供给,特别是建立土地发展权制度。第5章政策层级的制度变迁研究表明三次工业空间转型的制度供给主要是政策,工转研的地方政策框架包括前提条件、土地发展权、限制条件、地价及分配、市场交易5个方面,这些方面的政策变化对应和实现了制度的功能;地方政策对空间也具有直接和间接的影响。第6章分析土地制度和地方政策对规划转型的影响,规划对工转研的导控表现在地块层面实现制度功能、片区层面进行空间功能重组和空间形态重构,存量规划变革的方向在于控规改革、制度设计和体系构建三个方面。第7章对南京工转研案例进行系统的案例研究,抓住在当前工转研实践中发挥主要作用的地方政策和规划两个制度层级,剖析政策和规划如何导控工业空间转科技研发空间。第8章是导出部分,总结论文的主要结论和创新点,预判土地制度的改革方向和工转研现象的发展趋势,并对地方探索实践的策略建议。当前开发区工转研的主要动力来自于地方政府和企业,地方政府试图用政策和规划引导原企业和社会资本进行工转研,双方的多轮博弈变革了制度,制度变迁通过实现土地产权的界定和交易以及降低交易成本等制度功能,引导和控制工业空间向科技研发空间转型。存量开发目前主要依靠政策和规划层级的制度供给,需要法律层级的制度变革,其中最重要的是土地发展权制度、土地二级市场制度。从增量开发到存量开发要求规划转型,需要存量规划与政策结合进行制度设计和变革。全文约16万字。