目前全国有200亿平方米的存量住宅,而流动率却只有3%,在房价节节攀升的当下,怎样把这些存量住宅通过各种手段推进流通,平抑房价,让房子不是用来炒而是用来住的,是中国当前亟待解决的问题。为满足居民住房刚性需求,盘活房地产存量,房地产市场的资产结构改革迫在眉睫,“租购并举”的政策势在必行。近几年来,房地产租赁市场发展迅速,从一定程度上起到了平抑房价、推进流通的作用,而房地产租赁市场的快速发展也刺激了资产证券化的需求,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs)作为新兴资产证券化金融工具顺势而生,是房地产租赁市场的一次重大革新。。REITs满足中小投资者对大规模资产配置的投资需求,完善的法律法规、优惠的收税政策、成熟的中介机构等也推动了其健康快速发展。本文第一章从当下中国的现实国情和国际与时代的大背景入手,点明了REITs的出现是当前社会的大势所趋。第二章总结概括了国内外文献中关于REITs发展现状、REITs的收益及影响因素、风险及防控等问题的研究结论,归纳总结概括国内存在的问题,并在此基础上探索适合中国的REITs发展模式。第三章介绍REITs的模式分类和运作方式,分析影响REITs收益与风险的内外部因素,详述研究设计和模型构建,为下文的实证分析做好理论铺垫。第四章利用内地REITs、香港REITs和内地普通基金进行VaR-GARCH模型检验。第五章根据实证检验结果,为中国的REITs发展提供借鉴,助力发展有中国特色的适合中国的REITs发展模式。在我国商业地产亟待去库存与住房刚需的双重重压下,推进房地产租赁市场发展已成为改善房地产市场供需失衡法宝和武器,REITs作为一种房地产租赁ABS融资产品,既是当前的新兴事物,也是大势所趋。虽然中国的REITs起步较晚,但也已进入发展的快车道,中国REITs市场正面临巨大的发展机遇。机遇与挑战并存,任何金融创新都离不开敢为人先的勇气和深入系统的研究支持,除此之外,也需要健全完善的制度保障和专业成熟的机构运作保驾护航。