自2007年以来,我国多次出台调整住房交易及持有成本的政策。随着我国商业银行个人住房贷款业务的快速发展,住房交易及持有成本的变动促使其潜在的个人住房贷款风险也不断增加。本文对住房交易及持有成本的相关内容作出定性和定量的分析,较为完整的研究了住房交易及持有成本变动对我国商业银行个人住房贷款的违约风险。本文首先分析了住房交易及持有成本的构成及影响因素,阐述了房价、还款方式、税收政策、贷款利率、贷款期限及贷款首付对住房交易及持有成本的影响,对住房持有人来说,由于持有成本是发生在住房交易之后,此时,借款人的贷款总额已经确定,所以对其起作用的是住房交易之前的商品房首付比率,住房交易之后的商品房首付比率变化,对住房贷款借款人的持有成本不构成影响。但是商品房首付比率的变化可以改变住房参与者的自有资金限制,进而对其购房决策产生影响。而贷款利率变化对房贷借款人持有成本影响最大,交易成本则会改变投资者预期收益。通过对住房交易及持有成本降低和住房交易及持有成本提高的两个阶段房地产市场的状况分析,指出在住房交易及持有成本降低,会增加住房消费需求,进而带动房价上涨,而住房交易及持有成本的提高,短期内并没有降低住房消费需求,房价也并没有下降。但是从长期来看住房交易及持有成本的提高会抑制投资性住房消费需求,进而影响房价。受房产税的影响,属于房产税征收范围的住房,其需求和房价会受到影响,而高价房、大户型的房产也会受到负面影响,而低价房、小户型的房产需求反而会增加。其次通过建立住房交易及持有成本模型,基于权益理论和支付能力理论建立房贷借款人的违约决策模型,指出房价的变动和房贷借款人的信用变化是个人住房贷款违约的直接原因。进而分析了住房交易及持有变动对房价和房贷借款人信用的影响,并对利率变动对房价的影响进行实证分析,最后提出基于住房交易及持有成本变动的房贷违约风险管理建议。