长期以来,建筑施工一直不是建筑学和建筑史学研究的重点问题。但在谈及中国近代建筑史学研究中的核心问题——即“传统建筑的现代化转型”时,近代营造业或建筑施工行业却又往往是不可回避的。微观来讲,建筑施工本身作为支撑建筑工程的物质基础是建筑技术史的重要内容;宏观来讲,中国近代建筑的产生与发展本身离不开整个建筑工业体系现代化的时代背景,而营造业更能全面和深入的反映中国建筑近代化的历史进程。天津作为近代中国北方的工商金融重镇,其开埠后城市建设和房地产开发的快速发展,导致工程量剧增,天津地区营造业就此迎来了巨大的发展机遇。通过引入西方现代的建筑行业体系,建筑营造类企业由清末传统匠作模式的水木作,逐渐转化成现代商业模式的建筑公司。于此过程相伴而生的是:首先,国家开始颁布相关的法规、标准,进行资质、程序管控,从外部逐步建立起行业管理的制度框架,以及同业公会组织的产生,通过行业公约的形式在从业资格、劳资纠纷等方面的完成内部自治。其次,营造企业逐渐形成一套从人员管理、资金管理、合同管理、质量控制到施工过程管理的一整套内部管理机制,和工程招投标、施工监察、验收保固等外部经营的商业体系。最后,近代的建筑师正是在上述宏观行业和微观企业现代化转型的背景下开展自己的职业活动的,其在具体企业经营和项目管理中的职责权利和工作内容,真实地反映了中国近代职业建筑师制度逐步建立与完善的过程。本文在对现存天津近代城市建设相关历史档案,进行收集和整理的基础上,首先从营造厂的角度梳理了天津近代营造业的发展历程;进而通过行业管理、企业管理,以及营造厂与建筑师之间的关系等三个方面,对天津近代营造业的发展情况展开具体论述;最后通过与同期国内其他城市的对比,简要分析天津近代营造业在当时国内的发展水平,及其对整个建筑行业和建造技术现代化的促进作用。