房地产税是对社会存量财富中的房地产课征的税收,是财产税制的重要组成部分。房地产税作为一个古老的税种,在世界上很多国家都予以征收。随着房地产行业的兴起,房地产业日益成为国民经济中的支柱产业,关系着社会经济的稳定和持续增长。而现行房地产税制度明显滞后于房地产行业的发展,不能与社会经济的发展需要相适应。房地产税的征收范围较窄,税收优惠较宽,税基、税率的设计不够合理,影响了房地产税收职能的发挥。因此,房地产税改革已成为目前税制改革的重要内容。基于这个背景,本文以研究房地产税的归宿与效应为重心,以现行房地产税的基本框架为基础,通过房地产税的职能、归宿与效应问题的分析,评价现行房地产税收政策合理性和科学性,为深化房地产税改革提供理论支撑。这不仅具有重要的学术价值,也具有重大的现实意义。本文研究的房地产税是保有环节的房地产税,即房地产财产税。全文共分为六个部分,各部分主要内容如下：第一部分引言。主要内容包括：选题背景与意义；国内外文献综述；论文框架与研究方法;本文的创新与不足。第二部分房地产税的职能定位。该部分主要阐述了房地产税所具有的政府收入职能、资源配置职能、财富分配职能和房价稳定职能,并分析了各种职能的局限性及取向。从我国房地产税的实际运用状况看,房地产税的职能发挥尚不充分,尤其是对房价稳定作用较小。第三部分房地产税的基本框架。该部分阐述了土地税与房产税的组合方式,以及我国房地产保有环节的税收体系,包括房产税、城镇土地使用税和耕地占用税。根据我国的国情,我国实行土地税与房产税分开征收是适宜的。第四部分房地产税的归宿分析。该部分通过局部均衡分析方法,研究保有环节房地产的税收归宿问题。认为保有环节的土地税,一般由土地使用者承担;但在某些情况下,土地使用者可以将其加于所经营的产品和服务价格之中,将税负转嫁给消费者负担。非生产经营用房产,其房产税负由房产所有者承担；生产经营用房产,其房产税负可以通过生产经营的产品和服务,在一定程度上转嫁给消费者负担。出租房产的税负,在房地产供给零弹性的情况下,房产税完全由房产所有者即出租人承担；在房地产供给完全弹性的情况下,房产税完全由需求方即承租人承担;在房地产供给有弹性的情况下,税负由出租人与承租人共同承担,且弹性较低的一方承担大部分税收。第五部分房地产税的效应分析。该部分主要分析了房地产税的资源配置效应和收入分配效应,以及对地方政府收入和房价的影响。从总体上看,保有环节房地产税的效应发挥并不充分。由于房地产税制度设计上的缺陷,房地产税的资源配置和收入分配功能发挥乏力：房地产税不是地方税的主体税种；对房价影响不明显。第六部分结论与政策建议。总结研究结论,提出房地产税改革的政策建议。包括：对居民非经营性房地产征税；按房地产评估价值征税；采用幅度比例税率；将房产税和土地使用税的征收范围扩大到农村等。本文在注重基础理论研究的同时,也注重了应用研究。通过对房地产税的职能、归宿和效应的分析,认为房地产税主要应当在组织地方财政收入、调节收入分配和引导资源合理配置方面发挥重要作用。随着税制改革的进一步深化,房地产税应当成为地方税体系中的主体税种。由于世界各国的经济发展水平、土地制度不尽相同,在房地产税的职能取向上也会有不同程度上的差别。同时,保有环节房地产税的收入总量,取决于房地产资源的存量和增量状况。因此,由于本文占有的实际数据所限,其研究结论仅为基本研究结论,需要进一步研究和论证。