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近年来,我国网络零售规模不断扩大,增速跑赢社会消费品零售总额。2019年,全国网络零售达106324亿元,比上年增长16.5%,比社会消费品零售总额增速(8.0%)高8.5个百分点。实际上,早在2015年全国网络零售额(38085亿元)已经覆盖全年社会消费品零售总额的增加值(29034亿元),这折射出一个重要信号:仅网络零售额就可以满足当年新增的社会消费品零售总额。在网络零售“增速跑赢”、“增加覆盖”的挤压态势下,传统零售是否还有增量空间?据统计,2019年我国一二三线城市零售物业空置率均突破6%的警戒线,其中三线城市商业空置体量为1089.2万平方米,空置率高达28%。传统零售业通过扩张线下门店抢占市场份额的运营模式被打破,线下流量遭遇线上堵截,加上昂贵的门店租金、人工成本等因素,传统零售陷入营收增长瓶颈和产能过剩的双重困境,形成大量门店资产沉淀,亟待实现“轻资产转型”。2016年,房地产信托投资基金(REITs)试点工作被纳入“十三五”规划纲要,REITs首次被视作鼓励房地产企业转型“轻资产运营”模式的重要渠道。2018年4月,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(证监发[2018]30号)指出,加快培育和发展住房租赁市场,鼓励发行住房租赁资产证券化产品,我国REITs迎来发展窗口期。截至2019年底,国内REITs产品累计发行68只,发行规模为1402.81亿元。房地产信托投资基金(REITs)具有降低投资门槛、盘活企业资产、实现融资出表等优点,随着国内REITs市场初具规模,我国首支以商业物业租金为支持私募基金——“中信华夏苏宁云创资产支持证券”(简称“苏宁云商REITs”)应运而生。首先,本文从国外和国内两方面,对全球主要国家或地区REITs市场的发展现状、法律法规、税收制度整理归纳,再对国内REITs市场的主要政策及发展现状进行分析。其次,引入苏宁云商REITs案例,在对本案例的基本概况、参与主体、基础资产进行分析的基础上,从动因分析、运作模式、风险控制、具体影响四个方面分析。然后,总结苏宁云商REITs运作模式特点:优质标的增强收益稳定性、结构化设计进行信用增信、“股债结合”合理避税、双SPV规避风险、售后回租获得长期运营权五大结构亮点。最后,基于苏宁云商REITs案例展开思考。指出国内REITs市场存在立法缺失、租金回报率低、税负水平重等问题,提出对REITs设立环节减税、运营环节避免双重征税等具体建议。