随着我国金融体制的改革与市场经济的不断发展,我国商业银行等金融机构开始推进以房地产抵押为主要担保方式的资产抵押贷款业务,从而来满足融资企业对贷款资金的需求。加之,近年来,我国的房地产业发展良好,开发量庞大,房地产本身又具有价值量大、不可移动性、保值增值等自身优势。其中,商业地产相对于住宅等其他类型的房地产而言由于还具备收益性强的这一特殊性,被视为房地产开发的重要方向,同时也成为企业融资的重要抵押资产。故而市场中出现了大量的商业房地产抵押评估业务,在房地产评估中占据了绝大比例。对商业房地产的抵押价值进行评估是十分重要且必要的。合理的评估价值能够反映抵押房地产所具备的担保程度,是确定合理的抵押贷款额度的一种量化指标。抵押价值评估的结果虽不能直接做为参与抵押的双方的决策结果但却是一项重要的参考依据。过高或过低的评估价值都将严重影响贷款双方的利益风险。我国的评估行业相对于发达国家而言起步较晚,评估理论及方法尚不成熟,主要的评估方法为市场法、收益法及成本法。而对于商业房地产抵押价值评估来说,首当其冲的则是收益法。但是收益法在商业房地产抵押价值评估中不论是在理论或实际操作层面都存在一些问题,亟需进行方法修正与应用研究。如:如何体现抵押评估区别于一般评估目的的特殊性以及在运用收益法的过程中如何对重要参数进行选择。本文以抵押商业房地产为研究对象,在对国内外关于抵押房地产价值评估方面的文献及相关理论的介绍的基础上,分析了抵押评估中价值类型的选择及三大主要的评估方法,其中以收益法为主。最后,论文从指导评估实践的角度出发,结合螺蛳湾商贸城的评估案例来进行具体的分析,并就相关问题提出一些建议。