预购商品房抵押普遍存在于预售商品房销售过程中,司法实践操作地域差别化,其根本原因是我国现行法律对预购商品房抵押理论定位模糊,立法层次混乱,办法条例规定较多。特别是对预购商品房能否抵押以及抵押预告登记能否成立不动产抵押权的问题,法律法规没有直接规定,基于在实务和判例上预购商品房抵押的现有认可情况,笔者认为贯彻物权法定主义不能生搬硬套,僵硬的执行解释法条,解决不了动态交易中产生的各种权利冲突问题,应当确认预购商品房抵押预告登记的物权效力。在预购商品房抵押权的实现过程中,抵押权人需要妥善处理其他权利的冲突,理清房产开发企业的阶段性担保责任的承担方式,以及平衡不可抗力导致抵押物毁损情形下的各方权利,针对上述问题研究,本文分为四部分：第一部分阐述预购商品房抵押的概念,分析预购商品房抵押合同与个人购房借款合同以及商品房买卖合同的关系,通过分析预购商品房抵押在个贷金融中的作用,阐明预购商品房抵押制度的重要性。第二部分在现有法律制度框架下,探究预购商品房抵押的性质,对预购商品房抵押标的的合法性进行法律分析,针对我国《担保法》等法律法规以及其他国家法律中对不动产的定义,将预购商品房抵押的法律性质进行理论定位于不动产抵押。结合司法实践和《物权法》等规定,分析预购商品房抵押权预告登记的效力。第三部分对预购商品房抵押权实现中出现的风险进行分类,阐明商业银行预购商品房的贷款抵押与在建工程抵押权、建筑工程款优先受偿权、普通债权法律关系,提出合理有效的协调办法,深度剖析预购商品房抵押与房产开发企业连带担保同存,房产开发企业责任承担问题,商品房买卖合同变动对抵押权实现的影响,以及不可抗力导致抵押物毁损情形下各方利益如何均衡等问题。第四部分对预购商品房抵押制度的不足提出完善建议,立法机关应该立足于实践,健全预购商品房抵押登记制度,加强对预购商品房抵押的行政监管,完善相应保险机制,维护抵押权人的权利,以促进商业银行信贷资金安全健康的运行。